房市未必可喜

房市未必可喜

                                             2005年5月15日

何必

首付款比例在內的住房貸款政策都將體現差別，這意味著炒房者今後的日子會更不好過……（略。）

隨著國務院轉發建設部等七部委穩定房屋價格的意見，這些天此類消息再度占據了各大媒體的重要位置。“七部委出台房產新政 短期內上海樓市大勢已去”同日《世紀經濟報道》用了這樣的標題來映襯目前劇烈動蕩的房地產局勢。

看到這樣的消息，人們能有什麽樣的心情？應該是大喜過望樂不可支，還是無動於衷麻木不仁，抑或撕心裂肺痛不欲生？反正，對於不同的人群，勢必有著截然迥異的心境，那些持幣待購者、跟風購買等待升值者、早買了房子居住無憂者、以及毫無購買能力莫不關心者，會有完全錯落的情致。

中央政府出重重的組合拳，抑製房屋價格過快上漲，並借次斷絕地方黨政官員日益頻繁的地產腐敗路徑，也算是初見成效了。大概，人們可以長舒一口氣，持續了兩年多的房價發瘋般狂漲的勢頭終於被踩了刹車，逐漸得到了製動，也許不久就能看到房地產泡沫被擠壓破碎後的合理市場供求關係了。人們也能夠體會到，建設部研究中心發布報告聲稱國內房地產領域不存在泡沫的奇談怪論，以及該中心負責人在七部位意見發布後依然心有不甘地表態認為不應該剝奪人們享受生活的說法，在被稱為“國家被捕獲”的典型案例的喧囂之中歸於差不多的沉寂；而相比起兩三年前媒體上幾乎清一色附和“主流”腔調與立場的格局看，到現在輿論上更願意采取多樣化的批評態度對待中國式的自由主義經濟學熱衷者們主張的泛市場論給社會責任與公平帶來的影響。

盡管最高黨政當局不惜采取強力措施，甚至危及地方官員烏紗帽的方式，在與“發揮市場在配置資源的基礎性作用”的執政方針相背離的情況下，以經濟和非經濟的手段遏製房價的過快上漲，並在高壓下取得了一定的業績，可實際效果可能卻遠遠不像開篇新聞裏所描述的那般形勢喜人。

5月9日《東方早報》數據，對於調控房地產市場，政府一直處於矛盾心理之中，既不希望房價泡沫繼續發展，也不希望房價下跌引發經濟風險。上月末，銀監會選擇天津、上海、南京等8個城市對國有銀行和股份製銀行的房貸情況進行檢查，就說明了這一點。銀監會的調查內容包括貸款總額、開發性貸款和個人貸款的比例、投向、真實性及貸款質量等。在上海，銀監局要求其它部門及時通報房產交易的情況，加強對商業銀行控製房貸風險的能力。截至3月末，上海中資商業銀行個人房貸不良率與年初基本持平，但不良貸款餘額11.02億元，比年初增加1.13億元。分析人士稱，房地產貸款的風險一直隱藏在持續上漲的房價中，如果高層持續出台調控房價的措施，這些風險不久就會暴露。上述會議已經明顯傳達出監管層對房價走勢可能累及銀行的擔心。對此有業內人士認為，上海的房子下跌10%不會傷到銀行，銀行可以把跌價後的房子拿去拍賣，至少可以拍回當初貸款的價格。

坊間一直對於中央出手打擊房地產領域裏的投機行為有著不同的聲音，也頗多微詞。於今看來，事實上，政府已經將自己逼到了進退維穀的境地，如果聽任房價熱度不減，泡沫會越吹越大，而一旦惡性膨脹的泡沫積重難反到了千鈞一發之際，很可能會導致整個國民經濟的崩潰；而如果出手整治，那麽就會將隱藏良久的經濟運行體製中的痼疾誘發出來。

在目前的政治製度安排當中，官員毫無為下一任營造執政氛圍的動力與責任，總是能拖就拖，追求眼前業績，而把禍害遺留給接任者，一撥撥傳下去，每一茬上任者最重要的政治目標之一就是不讓積存的社會矛盾在自己的任上爆發，想方設法要壓製到自己卸任解甲歸田光宗耀祖之後。

實際上，目前中國金融體係的安全可謂危在旦夕一觸即發，政府擔憂的是還能支撐多久、以及如果爆發將以何種方式何種影響範圍何種可控程度。如此一來，與其說房地產泡沫引發金融危機，不如說金融泡沫的破裂指日可待。

在這種情勢裏，對上海房屋交易量的猛然跌落可能會更加憂心忡忡。

而問題好像還不止於此。上述數據也透露，一季度全國房價上漲9.8％。房價上揚已不僅是上海、北京等一線城市的問題，目前已開始向二三線中小城市蔓延，其中二線城市的房地產泡沫危險尤其值得關注。對35個大中城市的整體分析顯示，房地產市場存在整體過熱和一定程度的泡沫。其中青島、蘭州、天津、沈陽、廈門、合肥、寧波、武漢、濟南、南昌、海口、石家莊等城市尤為明顯，其房屋銷售價格增長高於城鎮居民消費價格增長，而租賃價格低於城鎮居民消費價格增長。以石家莊為例，今年一季度房價漲幅6.5％，但租金增長不過0.5％。全國房屋租賃價格也僅上漲1.9％。目前東部一些城市，如上海、寧波、廈門、廣州、深圳、大連、濟南、重慶、杭州等房地產需求潛力很大，也有條件消化房地產泡沫。但烏魯木齊、昆明、福州、海口、石家莊、蘭州等城市需求相對潛力弱小一些，消化房地產泡沫的能力也較弱，泡沫風險比東部城市大出許多。

現在，媒體上有第三個中國之說，內容是說傳統上，人們習慣於把中國分作二元社會，即中國的城市與農村，而這裏所謂的城市，腦海裏浮現的就是北京、上海這樣的大城市，卻忽略了中國其他那些中小型城市。隨著中國經濟和社會生活的演進，大型和超大型城市的關注度已然出現效益遞減，必然產生審美疲勞，在經濟生活中，投資、消費、對外貿易，以及通貨膨脹、就業等核心考量體係，都在向這些中小城市轉移，因而產生了把這種城市群落當作一個集群被稱為第三個中國，其數量林林總總數以百計，人口更是在3到4億的規模上，因此這些“第三者”的經濟乃至社會生活質量對整個中國社會穩定與發展的重要性是不言而喻的。而如此地域廣泛存在的房地產泡沫，對於整個社會的作用也同樣不可小覷。