說說我的投資房

標題黨，其實我就有過一個投資房；當初答應過朽兄，總得交差吧。

言歸正傳：

2012年底有五萬餘錢，恰好美國房地產差不多觸底回升，心裏琢磨著在美國買個房子吧。

比較了一圈，覺得邁阿密和菲尼克斯不錯，可是菲尼克斯離多倫多太遠了，那就邁阿密！

房貸broker很幫忙，開了一張十五萬預貸證明。

跟LD說還沒去過邁阿密，就當是玩兒一圈吧。提前買了機票、租車、租酒店，當天興衝衝去機場，在那個大機器上用了洪荒之力也checkin不進去，問航空公司的人，那位女士費盡周章最後發現我買的票是一周以後的。

LD的臉一下子黑下來了。

酒店和車都訂了，無論如何也得去啊；還好票可以改，但是在機場是高價票，又花了相當於原票價補了兩張往返票，灰溜溜地上了飛機，LD一路沒理我。

提前找了兩個經紀，一個華裔、一個意裔，分別帶我看了三處房。華裔小姐姐經紀帶我看了一個新townhouse，兩個舊學區房；意大利帥鍋帶我們看的都是康抖，兩個Miami Beach的老破舊、一個在市中心的五年新高層。 LD決定買市中心的高層；下了一個十八萬的offer。

剩下的四五天就在邁阿密玩兒，南灘South Beach、大沼澤、西礁Key West，還去了比斯開灣的維斯蓋亞莊園；回來以後寫了三篇遊記，等有空貼到房壇。

不過最後賣家沒接我們的offer；一周假期到了，我們打道回府，讓意大利帥鍋接著找。

過了兩個月，看上一個類似的condo，同一座樓、不過高了十幾層；還好這次offer過了。這個單元賣方2008年九月以19萬買入，我2013年加了八千塊，感覺還可以。

接著就是換錢、轉賬。我運氣不錯，當時加元兌美元差不多一比一，我買下來的全部費用（含律師費等雜費）就是二十萬加元多一點。

意大利帥鍋的太太也在他自己的公司裏，做房產管理，就讓她做了我們的PM，每個月收$100，八年多沒漲價；我什麽也不用管，偶爾有小問題她都提前請示，我隻管批準付賬，後來我告訴她低於$500的可以先斬後奏；前年房租暴漲，她要求漲薪，我就給加到$150了。

房子挺好租，除了2020年空了三個月，其它時間一直有人租；PM對信用把關不錯，沒有欠租的，更談不上eviction了。

HOA一開始三百多，後來一路上漲到四年前小六百，房主們撐不住了說不要parking了，有車的可以以優惠價租，這才降到四百出頭、不過現在又漲到五百多了。

地稅還算穩定。開始的時候是四千多一年，後來經濟好轉了慢慢跌到三千多，現在也還是四千出頭，比2013年低。

貸款是在加拿大這邊做的，用自住房抵押、利率跟自住房利率相同，每次renew就把貸款增加到原購房價格、盡可能利用房貸利息抵稅。 另外，最初美國稅法對墨西哥加拿大的投資者有免稅額。 房貸利息和免稅額加起來能夠抵消房租淨收入，這樣也不需申報depreciation減免了。

2017川普稅改取消了加拿大投資者的免稅額度，再加上2021房租以後房租上漲，不申報depreciation就要交稅了。

邁阿密房子漲的很慢，直到2021年condo價格才起飛暴漲，比舊金山、溫哥華和多倫多差遠了，好處是出租穩定、租售比高，後期月租相當於買房價的1.2%了。

2021年底賣過一次，好像是26萬五成交，但是到了最後關頭買家拿不到貸款取消了；這個時候看到房租暴漲，我跟經紀說接著租吧。

去年退休以後不想再操心了，跟經紀說lease到期就賣。

這次還好，一切都順利，成交價比2021還高了十多萬，扣掉增值稅和傭金，換成加元也double了，算是運氣不錯。

接下來躺平，一不炒房二不炒股，除非再有一次bubble burst。

condo在市中心，北麵是體育館、東麵是南灘South Beach、南麵是Brickell

大樓中間有火車穿過

窗戶裏看到的大橋應該是395高速

典型的Loft，我太太喜歡的那種

PM在陽台上照的

偷來的圓建築就是熱隊體育館Kaseya Center，2013年時叫American Airlines Arena

這兩張也是網上扒的，頂層露天泳池很酷

交稅記錄

2021賣過一次，沒成交接著租，上個月終於賣了、還漲了十萬

2007 - 2023 邁阿密房價的變化

2012 - 2024 美元和加元的兌換率