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我買退休房的體會及經驗（五）-定位
一時手癢就根據自己的體會及經驗也寫了第一篇【我買退休房的體會及經驗】，結果不少讀者紛紛谘詢有關情況，結果就這樣一篇篇的寫下去了。
最好先看一下前麵的幾篇，才能連貫起我寫這些博客的其他內容。
希望能幫助有需要的朋友。
如果有人能根據我的博客經驗找到心儀的退休地及退休房，那也算是功德一件，辛勤筆耕與人玫瑰，自己手留餘香！
我買退休房的體會和經驗（一）
https://blog.wenxuecity.com/myblog/79059/202311/29743.html
我買退休房的體會及經驗（二）Problem問題
https://blog.wenxuecity.com/myblog/79059/202312/3831.html
我買退休房的體會和經驗（三）Expenses花費
https://blog.wenxuecity.com/myblog/79059/202312/9266.html
我買退休房的體會及經驗（四）南加州的氣候
https://blog.wenxuecity.com/myblog/79059/202312/19316.html
洛杉磯東區退休房（和投資房）推薦
https://blog.wenxuecity.com/myblog/79059/202312/1554.html
定位
退休房定位主要是由兩大部分：
一. 具體地點的定位
二. 房型的定位
根據多年的房地產經驗，買房最大的問題就是定位，很多買房客人剛開始都不太清楚他們到底要什麽，就是籠統知道要買房。
作為專業的房地產經紀，我們首要的任務就是要幫助客人弄清楚他們的具體需求，分析他們的各種狀況，比如：居住人狀況，理想地點，具體房型，房子價位，貸款條件，特殊需求等，一旦幫助客人弄清楚他們具體的需求，進入具體看房買房的程序就簡單多了。
聖誕節期間，有幾夥看到我的博客後，來自美國各地的客人來到這裏看房。因為是假日，大多數賣家不願意展示房子，我的主要任務就是帶他們多看看附近幾個我推薦的理想退休的城市市貌，商業區，居住小區等，看了一些新房，比較新的小區，好的舊房小區，順便帶他們看看各種適合退休，不同房型，不同價位的房子，還聯係我以前的買退休房的客人，讓我能隨時帶新客人去看他們的退休房。
帶著他們看了城市環境，居住地點條件，各種價位的房型，一圈下來，他們的需求就具象出來，直觀的知道自己到底想在哪裏，買什麽樣的房子。這就是最好的定位。
1. 具體地點的定位
要想有一個理想美好的退休生活，不光是聽別人說，別人寫的，還是要自己親自去考察目標地點。
我在二十幾年前就跑了好多目標城市，最後定位洛杉磯。然後又來到洛杉磯，根據地圖來考察。
第一，因為當時兩個孩子還在上學，必須好學區。
我們到華人大區考察，覺得房子太舊，又去了好多地方都覺得不太理想，匆忙之中覺得爾灣學校好，就暫時先住在爾灣，住了一段時間，就發現不太適合我們。
因為我們做進口生意，爾灣商業房地產非常有限，而且租金太高，再加上生意的原因，經常要到處跑，爾灣出行到洛杉磯及其他地方的高速公路很堵，出行不便，又不得不重新考慮其他城市。
於是，又開始尋找合適的地點。
幾經折騰，最後還是找到最理想的地點。
城市非常安全，好學區，房子比較新，附近城市有非常多的商業房地產，提供我們需要的生意網點。
這一住下就是二十多年，這些年來，孩子們在這裏成長，生意也走上正軌，一切都很平安，順利，快樂，開心。
多年來的房地產經驗，看到很多客人，因為定位不當，不得不折騰賣房，再買房，賠錢不算，精疲力盡。
我有一位客人，被一位房地產經紀人拉去一個城市買了一棟房子，房子本身真的很漂亮，可是他們住進去才發現生活諸多不便，於是又在另外一個城市租房住下，將好不容易買的好房子出租。眼看著自己的好房子不能住，還需要租出去，太難受了。
後來還是我幫他們賣掉這棟房子，又買了一棟理想地點的房子，這才算是安定下來。
這麽多年，看到太多的客人都是因為這個原因勞命傷財，苦不堪言。
所以定位理想的地點非常重要！
首先，退休人士不需要學區房，但要安靜，安全，可以稍微離熱鬧地區遠一點，但交通方便，購物方便，買華人食品方便，附近有大型醫院就好，然後就是看看社區喜歡不喜歡。
2. 房型的定位
房型定位一：大平層還是2層樓房(樓下有一間臥房也行)
前段時間曾經看到一篇退休博文，博文說道，兩層樓也可以，隻要一樓有一間臥室和全套浴室也可以。
聖誕節期間從別的州來到這裏看房的客人也有這個想法，估計有這樣的想法的人不在少數，下麵我就這個想法談一下我的經曆。
二十幾年前買房，第一要素是學區房，孩子上學最重要，第二就是樓下一定要有一個臥室加全套浴室，一來我們雙方父母如果來與我們一切居住，他們不用上樓，二來等我們退休後，如果不能上樓，就住一樓，所以我們買了一棟房子，二樓臥室，辦公室俱全，一樓還有臥室外帶一個帶浴缸的浴室。
當時我們買這棟房還以為一勞永逸，連退休房都準備好了，暗自得意。
當年輕的時候是不知道年紀大的時候的狀況。
記得大約7-8年前，我原來象死豬般的睡眠，因為先生不知道哪裏聽說趴著睡好，每天半夜折騰各種趴著睡姿，弄得我睡不好覺，就提出分床睡。
剛開始先生不同意，但最後他意識到的確影響到我的睡眠就同意分床。於是，女兒特意給我們兩定製了兩個加長加厚的雙人床（趴著睡腳變長，一般床不夠長，雖然我不趴著睡，但不能一個床長，一個床短）。從此我過了一段安穩的日子。
又過了幾年，我們又開始出現一個新毛病：半夜需要起夜，然後時常起夜後就睡不著。睡不著的滋味太難受，怕影響對方，
翻來覆去烙煎餅，要不幹脆起身到兒子或者女兒房間接著睡（兒子女兒都飛走後）。
到了這個年齡，毛病越來越多。以前頭一挨枕頭就困，現在必須看書看累了才行。半夜起夜後就不好再入睡，隻能開燈看一會書才能繼續入睡。有時候翻煎餅時候，先生迷迷糊糊地說：“你就開燈看一會書吧，不影響我！” 可是我開燈後，他也開始翻煎餅！
這個階段發現，即使我們兩個分床睡也還是會影響對方，於是開始思考以後再老後怎麽辦？
一樓是有一間臥室，太小了，不可能放2張床。住慣了大主臥，大空間的我們，絕不可能將來我們不得不住進這個一樓臥室，一張床上，憋死了。
於是開始籌劃能不能把客廳和餐廳改裝成一間大臥室，籌劃了好一陣雖然可以對付也能過，但還是覺得不舒服。
後來兒子就象我當年一樣，跟我們討論養老問題，先是譴責我們中國人一生都在“對付”中度過的特性，然後語重心長的指出：“這棟房子完成了養育他和妹妹的任務，是時候買一棟適合退休的大平層的養老房了！”
雖然覺得太麻煩，但還是知道兒子說的對。幾經折騰，終於買下了理想的大平層退休房，現在我們兩分房睡，無論是我還是先生半夜醒來，可以隨意開燈看書還是看手機新聞，看多久都不會影響對方，非常自由自在，每天都很享受這棟退休房的自由空間帶給我們的舒適與快樂！
以上說了一大堆，就是想讓大家明白，一定要弄清楚退休後的真正需求，千萬不要將就。
房型定位二：公寓還是獨立房
公寓還是獨立房？公寓的好處是價格低，不用打理庭院花草，出門旅行抬腳就出發，旅行期間也不用擔心家裏的花草樹木，好的公寓還有club house作為朋友活動地點，或者有遊泳池，健身房等設施。缺點就是空間比較小，沒有院子，雖然房子價格便宜，但有不低的HOA管理費。
公寓適合不想花太多錢在房子上，不在乎房子空間小，不在乎HOA，也不想管理院子，隨時想出門旅行，享受club house的退休人士
請參考我推薦的高檔公寓，非常理想的小區，小區是按照賓館等級打造，有club house。但目前隻有一臥一浴的公寓房上市：
一臥一浴的公寓房價格約：36-40萬
二臥二浴的公寓房價格約：46-50萬
房地產稅約1.3% HOA$335.00
房型定位三：55歲以上獨立房
這種房子一般是專門為55歲以上人士打造的退休小區。一般要求居民必須55歲以上，購買房子的人可以任何年齡，但居住者必須是55歲以上。
這種獨立房因為是專門為退休人士修建，因此在房地產稅有優惠，尤其是新房，城建稅比一般的新房低不少。
優點：房子價格適中，社區優美幹淨，擁有自己的獨立房子及小院，空間比較大，居住條件舒適，新的小區還會有club house及健身房，泳池等設備，因為院子小，花草不多，幾乎也可以隨時出門旅行，價格60-70萬之間。
缺點：因為居住者必須55歲以上，所以房子升值比市場等價房子低，出租的房租價格也低於市場等價房屋，雖然有小院，但一般都比較小，不能實現種花種菜的宏圖大誌，況且，HOA比較高。
請參考我推薦的新房樣本：55歲以上新房
約1400多尺，2臥2浴，2車庫，價位約$65萬，地稅1.5%，HOA$237.00,非常大高檔club house，泳池，健身房，網球場
房型定位四：大平層獨立屋新房
加州每年約100萬人搬入，20萬人搬出，所以大洛杉磯地區因為房子緊缺，新房已經大平層獨立屋就更少了。最主要的是因為土地越來越少，其次就是建築商建大平層獨立屋賺的少（打地基貴，不如兩層麵積疊加便宜）。
優點：新房與時俱進最時尚設計，空間大，屋頂高，居住麵積充分利用，寬敞明亮，門窗密封好，保溫好，開放式廚房，居住舒適寬敞合理，小院可以種花種菜種樹，如果澆水係統安裝好的話，也可以抬腿出門旅行而不必擔心。
缺點：一般都有城建稅，地產稅和城建稅加起來約1.8-2.1%，而且小院，門簾窗簾等需要自己購置建立。
請參考我推薦的新房樣本1：大平層獨立屋，77萬，2600呎，4房3.5浴，1.8%稅，$45.00 HOA
大平層獨立屋特殊新房推薦2：
1732呎，3臥2.5浴，$64萬，沒有城建稅，地稅約1.25%，沒有HOA。因為建在老區的一個小新房區，所以沒有城建稅及HOA，但地點不是特別好。
房型定位五：大平層獨立屋舊房
華人一般都喜歡新房，但舊房也有它的好處：
優點，房子沒有城建稅，沒有HOA，地大，如果想投資的話，還可以加建2-3棟ADU（後院加建的房子叫ADU），對於野心勃勃，想大展宏圖，種花種菜，種果樹的人士來講是最好的選擇。
缺點，房子比較舊，原來的設計也舊，廚房較小，需要裝修.
象這樣的老房子，雖然舊一點，但裝修完也是不錯的選擇，最主要地大，半英畝，可以在後院加建至少兩棟房子，還可以分割出去單獨買掉兩棟加建的房子。
這棟房子是我2年前幫買的房子，目前這個去沒有房子上市，隻是提供給大家一個存款。
但估計以後會有房子上市，如果不介意老房，這裏是非常好的選擇。
以上就是我今天想分享的退休房定位的博文，希望能幫助大家捋清思路，買的心儀的退休房，將來能過上快樂的退休生活！
謝謝各位朋友的支持！
譚紫薇
博主有沒有你買的退休房同樣zip code的房子或是附近二手房最近十幾二十年房價漲幅的數據？ 這可以幫助判斷這一地區是否有升值潛力。