關於法拍房。。純科普貼。。跟李女士沒關係。杜憲看過來。夏令時早上第二帖貢獻給你了。

房主欠債。。有幾種。MORTGAGE--這是鎖定在TITLE上的。其他的都是LIEN。比如你裝修房子，欠工人錢，工人告你，就是一個在房子上的mechanical lien。還有HOA，還有judgement lien。（這個很好玩。以後我有空寫幾個我看到的狗血lien）。然後就是TAX lien。

到了法拍的時候，我說的幾個債權人都可以申請foreclosure。但是，你看到的大多數兩種。一個是mortgage，還有一個tax..為什麽呢？因為做foreclosure是個花費時間和錢很多的過程。需要律師來做。。小的債主做不了。就像這個HOA，三萬塊，律師費一半要8000刀。還有其他費用。所以，他們一半都把這個債折價賣給一些有財力的公司來做。。這就是新聞了說的賣給了vulture capital。。。。。

一個公司擁有lien。不代表他擁有房子。擁有房子，必須走法院。然後進入foreclose 程序，然後法拍。。這個程序通常要走1-2年。。無數次的給債權人發傳票。。。。因為他們通常不回應。然後到最後一天，讓律師發個信說是推遲啥的。。。

最後就是法拍。

到了你問的問題了。

通常，法拍的原告都是有律師的。。沒看過個人。。律師必須做完全的LIEN AND TITLE SERRCH.不然，就像你想的一樣，，要是賣的錢不過還債，偷雞不成，蝕把米。如果房子上還有mortgage。律師必須和銀行聯係。像波大說的，商量一個價格，拍賣後，銀行可以release mortgage。如果不能達成協議，銀行不願意release mortgage，title 不清。這個房子沒人買。。因為買了也賣不出去，也做不了mortgage。。。

在拍賣中，債主會設定一個upset price，這就是最低價。這是和銀行商量好的價格。

那你要問，如果有其他的lien呢？那就涉及到一個priority的問題。各州不一樣。有的HOA 可以當super lien。這時候，他比mortgage等級高，拍賣之後，mortgage就可以直接抹掉。。其他的也是。

有時候mechanic lien最高。。。這就要看律師做的upset 價格怎麽樣了。

去拍賣的買家都是老手。。所有的lien and title 都做好功課的。有問題的，或價格高的，沒人會買。

想又爹說的。。拍賣後，所有低等級的lien都會被抹掉。

 

那你又要問，買多出去的錢怎麽辦？ 法院規定，債權人隻可以拿到所欠的錢，如果價格賣高了。多餘的要還給欠債的人。童叟無欺。

 

也有個redemption time。。基本上是tax sale. mortgage sale, 沒聽過。

 

這中間的事情太多。。不是一兩句就能說清。我大概講下。。希望你看懂了。