laopika
旅居美國的所見所聞所感
最近國內有個熱門話題，那就是房地產稅的出台正式進入倒計時。10月23日，全國人大通過了授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定。
看來已經醞釀了好多年的那雙靴子終於快掉下來了，隻是具體試點執行的地方和時間尚待公布。
關於國內房價的走勢，我曾經在幾個月前寫過一篇博文《上海的房價又漲了》，https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202107/22944.html。我在文裏的結論意見是：“在沒有對存量房征收房產稅的背景下，很難指望房價大幅度下跌，能夠保持價格平穩已經是上上大吉了。”
這次國家要推出的“房地產稅”與以前上海和重慶試點的房產稅，雖一字之差，但概念完全不同。
西方國家如美國、日本等國家都征收房地產稅，所有房主每年都必須按市場價格向地方政府繳納相應的稅。國際上房地產稅率最高可達3%，無論是新房還是二手房，無論是首套還是二套，無論是住宅、公寓還是高檔別墅，全部都在征收之列。
房地產稅是持有稅，不是一次性繳納，而是每年征收，這正是其威力所在。每年哪怕隻有1%的稅率，100萬美元的房子每年1萬的房產稅，10年就是10萬。地方政府拿到這些錢就可以去搞公共服務，比如改善環境和教育，雇用警察維持社會治安等等。
從國內實踐看，上海和重慶自 2011 年開始房產稅試點以來，房價不跌反漲，其主要原因是征稅範圍太窄，稅率低，影響小，既無助於補充地方財政，也不足以遏製房價上漲勢頭。比如我所熟悉的上海，隻針對新購買的第二套及以上住房征收，過去買的存量房源不征收，買第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；稅率僅為0.6%，且可按市場價格的70%征收。而在重慶，隻對高檔住房和別墅征收，普通住房也不征收。簡而言之就是哪怕你已經擁有多套住房甚至十幾套房，都不用交房產稅，所以其效果就可想而知了。
而此次房地產稅一旦開征，情況又會怎樣？
根據目前各方透露出來的細節看，本輪房地產稅試點，估計大概率會與國際接軌，不再是蜻蜓點水的上海和重慶模式。真正的房地產稅，必然是覆蓋廣泛且威力很大， 其次在走“共同富裕”道路的背景下，房地產稅可能被賦予調節收入、推進共同富裕的重任。
至於哪些城市最有可能成為房地產稅試點？目前官方並未公布，但房價漲幅過高的城市有或許會首當其衝。
那麽此次房地產稅能不能降房價呢？
首先必須明確：房地產稅隻是影響房價的因素之一，其它因素還有貨幣政策、土地供給、人口流入、經濟增長等。 但有一點是顯而易見的：房地產稅一旦開征，則向社會傳遞了再強不過的調控信號，其心理影響不容忽視。
近日一則網傳消息引起轟動：上海一位房叔一次性拋售浦東陸家嘴“浦城小區”的93套房產，持有28年、房價翻了100倍，如今套現4.5億元，而且所有房源都在一個小區。
經媒體采訪後才真相大白，該消息並不屬實。實際上房東是房地產開發商，小區的樓齡接近30年了，沒電梯、戶型過時，停車位也不足，綠化很少，但地段非常優越，距離東方明珠僅2公裏，距離黃浦江岸不到1公裏。 這次老房新賣，總共近百套，由於售價明顯低於附近的市場價，所以兩天時間全部一搶而光。
由此可以看出，自恒大危機爆發以來，許多房地產公司都在清理結存資產套現，這是否與房地產稅即將出台有關係呢？
最後借用一下杜甫的名句作為結尾：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山“！
上海過去的房產稅持有不征稅，所以許多人擁有多套賺房租，他們不賣自然就沒有稅了。
再有就是地產稅是調節房價和稅收數量的工具，在美國這是明顯的（但不是每個州），當年在東部時一個鎮子就有權利微量調節地產稅，這樣學區房的住戶在孩子不需要學校後就會主動搬出到其他地產稅低的鎮子，這樣既可以保證學校的生源，也讓鎮子能夠隨著房市上升多收稅。
調節房價的作用最明顯，就與HOA費類似，不得不打入購房成本，對房市整體價格壓低。反麵的例子就是加州，因為13號公投的緣故地產稅增值是受限的，如果買了房子幾十年不賣，地產稅非常低。因此買房的人更可以負擔得起更貴的房子，或者囤積，也就推高房價。
正麵的例子是new hampshire，極高的地產稅（沒州稅沒消費稅，被稱作美國最好的養孩子的地方）。