買房

1 不要急。慢慢看。我們看房，買房隻花了一個月(家庭原因)。搬進去後，左看右看不是自己喜歡的。現在就麻煩：賣了買喜歡的，還是把現在這個弄成喜歡的？近期或長遠打算？

2房室結構很重要。我們的客廳是high ceiling. 當初買的時候想high ceiling 好，open, 家裏顯得大。現在就後悔了。1：上麵的蜘蛛網沒法打掃。2 不好paint. 3 不格音，樓下看電視，說話，樓上都聽的見。因為樓上樓下是通的。 4 廚房油煙往上跑。5 占用樓上空間，樓上房間小。6 用冷暖氣，費gas.我覺得這都是很實際的問題，反正我再也不買high ceiling的房了。

3 不愛 yard work 的人，yard 還是小點好。Good looking yard takes a lot of work. 當初一門心思 yard 越大越好。哪知道老公不愛 yard work, 我不愛曬太陽，誰都不管，現在是給 professional在管了，花錢。

4如果還沒有小孩的，我覺得暫時可以不用考慮學區。我們挑了好學區的房子，離我們工作的位置都遠，每天commute很頭疼，gas 又貴。而真正好學區的benefit 我們沒有得到，而為每天的生活添加很多麻煩。等到我們有孩子，在等到他(她) 上學時，那都是 n 年以後的事情了。

5室內裝飾，由大到小。先買家具(最大的) ，在 paint (我喜歡家裏有顏色) ，然後窗簾，area rug, accessories 更具家具和牆的色調來配。我正好做的是相反的。最先賣了窗簾，然後發現和我的牆和家具的顏色不配。我的意思是，窗簾配家具，而不是家具配窗簾。

6使用同一高度的窗簾，房間可以互換。(我都是用的90 inches length). 有時候換一換，房間味道不一樣。

7更換 knobs, switch plates, lights 可以 totally change 房間的 look. 而且不是花很多錢。我換了所有的 cabinet handles, door knobs, switch plates, lights (including chandelier), 感覺完全不一樣。

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璿轉開放式樓梯，樓下能看見樓上每個房間門，無隱私

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http://money.cnn.com/pf/features/lists/afford_4q05/bypercent.html

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當新聞報紙說，這兩個月房市紅火得不得了，實際上可能房價短期已經開始有些疲軟。當很多媒體都講房價在回調，可能價格又悄悄地往上升起來了。我的體會，最好周末多去看看open house，自己把握一下市場的脈搏，如果買房，盡量在一個波動的低點找一個好地deal，利用一些技巧，你完全可能買到比市場價低5%-10%的房子。就拿我們這嘎來講，我注意到大約去年6月份衝到了一個高點，之後大約有10%的回調，7，8月份，很多房子打出降價的牌子。我大約就是在那個時候看中了現在住的這套房，聽agent說，不少買主因擔心房價大幅回調都backoff了，所以當時講下不少價。之後進入淡季，注意到房價沒有太大的升降。剛過完年，突然發現要價又躥了起來，附近和我家差不多的房子，竟然都開出了比我房子貴15-20%價格，我都有些吃驚。每個地方不一樣，但是要想買到價格比較好的房子，一定要實時去觀察市場，而不是去看那些很蕪雜的事後新聞。市場有其內在的運行規律，跟利率，經濟的發展，就業，人口的增長等等很多因素有關，不是憑著人的主觀願望能喊漲上來或喊跌下去的。另外，我前兩年修過一門房地產基礎，知道市場房屋定價大約是根據你周圍類似的房子的最近的成交價來定的，當買的人多，價格也就上去了，下麵要賣的人也就會參考這個高的價格來定價，房價就上去了，反之亦然。那麽你覺得房子值不值也可以做些更廣範圍內的比較。我兩次買房都不自覺地在心裏做了些比較。第一次是3年半前，那個1800多尺的新房40來萬。我在中國隻遠遠看到過別墅， 但聽說也都得幾百萬。這麽一想，就覺得挺便宜；又因為在香港呆過，一比覺得太便宜了。雖然當時就我一個人拿著挺低的薪水，沒多想就衝進去買了。當時很多人覺得我愣頭青。現在房價已今非昔比，但這次買房，我也利用了這種比較的方式。當時考慮的兩個區挨著，學區都很好。一個在平地，一麵靠海，另一個在山上，三麵環海。這第二個區，一上來就覺得進入了旅遊區，樹特別多，青蔥翠綠，路上大海時隱時現，山坡上豪宅並不罕見。剛開始的時候，根本就沒有敢來這裏看房，想著一定貴的出奇。可後來偶爾發現這個區同樣的房子隻比第一個貴10%。這一比較，就有底了，咬咬牙，上山。不經意，幾個月過去了，突然發現山下那個區的房價，還在徘徊。山上的又開始往上跑了。這買房子，也有些像買股票，經常由於某些原因，幾個類似的公司，有些價值會被低估，將低估的買入，你的勝算就高一些。當然還要考慮到成長性，就像十年前，加州的房價比中部貴，現在更貴，我想是因為人口，氣候和經濟。今天和我姐談起加州房價之貴，動輒7，80萬，甚至上百萬。沒想到她說，不貴，深圳的好別墅，好些的都上千萬元了，如果是高爾夫球場上的房子，都得兩千萬。幾百萬的別墅，都不上檔次。這麽一講，我覺得真沒有什麽好擔心的。另外我一直認為在美國，咬咬牙，盡量買SFH，而不要買condo和townhouse。盡量買地大的。因為我發現，這裏同樣室內麵積的SFH和condo/townhouse，價格也就是3:2左右。可在國內我想至少5:1。比一下就知道哪個更值了。這個價值，長期應該能反映出來，因為像美國東西兩岸人口稠密的地方，我感覺人口的密度已經有些突破大多數人住的起鄉村大院的房子的極限了。我觀察我周圍新起來的房子，已經很少有SFH了。貴的是地，以後SFH越來越少了。有機會和能力， 積攢一套，兩套，長遠看應該不是壞事。當然如果你特別討厭收拾院子，對房子修修補補，也就算了。************************************

第一次買房的經曆 -- 兼談為什麽要找買方經紀人

峽客

出國數年，一直租房子住，直到搬來PORTLAND，才認真考慮買房。同東部和加州相比，PORTLAND房子便宜多了。而且PORTLAND又是個絕好的地方，風景秀麗，四季如春。據說這裏曾被評為全美最適合人居住的地方。在這麽好的地方不買房，還到那裏買呢？買房的第一件事，是確定適合自己的房價。有朋友說，應該買到自己能力的上限。聽了以後不太敢接受。按這種方法買，要 花多少年才能還清貸款？總共要付多少利息？多年以來，我們的銀行存款總是正數。一想到“存款”要成為負數，要過負債的日子，心裏就發虛。因此，一開始，我們去看的房子都是價格比較低廉的房子。看來看去總是不太滿意，終於有一天，我們走進了一家LegendHome的樣板房，裏裏外外，稱心滿意，比夢中的房子還好。一看價格，比原來的預算超出好多。回到家裏，心裏不舒服。為了搞清除究竟我們該不該買這幢房子，下了決心寫一個程序認真計算。我們的程序考慮了很多的因素：房價，房子的稅，保險，維修，貸款利率，月供，退稅，損失的現金存款利息，房子上漲率以及同租房的比較等等許多因素。計算的結果，我們得出幾個結論。第一，利息總數超過房價的三分之一；第二，房子的利息能夠在退休之前全部還清；第三，每月支付利息之後，剩餘的錢還能夠寬鬆度日；第四，假設房價按每年5%的速度上漲，當還清貸款之時，房子的價值將遠遠超過所有開銷的總和；第五，萬一幾年後由於不可預測的原因離開這裏，不得不賣房，那麽賣房收入同買房住房的開銷相抵，房子等於白住。經過這番計算，終於下了決心，就買這棟房。上麵的計算中用到一個重要的假設：房價每年上漲5%。現在整個世界都在討論房產泡沫問題，房價會不會下跌呢？經過計算，即使房價不下跌，哪怕上漲幅度小一點，比如2%-3%，那麽買房就不如租房。不過我們認為在PORTLAND 這樣的地方不必太擔心，這裏環境好，房價偏低。同樣的房子，如果放到加州，價格要高出2-3倍。即使加州房子跌20%，還是比我們高出許多。再說，統計數據表明高房價地區的人口正在往低房價地區移動。按此趨勢發展，這裏的房價反而會更快上升。事實上，不少高科技公司正在朝這裏轉移，比如INTEL。所以，5%的上漲速度應該比較有保障。這裏，不能不提及買房過程中的重要一步，就是找個買方經紀人。房產經紀人分成兩類，一類為買方服務，另一類為賣方服務。給經紀人的費用可以高達交易費用的6%。不過，這些費用都歸賣方支付，買方是不需要付費的。假如買方不找經紀人，那麽所有6%的經紀人費用全部歸賣方；如果有買方經紀，這筆費用雙方各占一半。所以，對買方而言，找個經紀人，有益無害。盡管如此，一開始我們並沒有特意去找經紀人。我們以為，所有的房子都可以在網上找到，不需要找經紀。直到有一天，我們偶然經過Sherwood的John Scott。我們順便進去，想看看他們有什麽房源。接待我們的是Ron Kachergius先生。從他那裏，我們了解到不少原來不知道的信息。他告訴我們，雖然網上可以看到市場上所有的房子，但是關於房子的信息，不如他們經紀人掌握的全麵。比如，他們的信息中包括房子的地址，每一層的麵積，院子麵積，有時甚至有每間房的麵積。更重要的是，他們可以提供每個房子的曆史情況：有過幾次交易，每次交易價格。因此，你可以了解現價相對於曆史價格的上漲幅度。還有，他們可以提供整個地區房價整體上漲的情況。有了這些數據，你就知道房子的真實的市場價格，在討價還價過程中心中有底。這些市場信息對於買房決策確實有用。我們曾看中一套房子，幾乎下決心買。但我們查出這房子同去年相比，房價上漲幅度達到15%之多，遠高於該地區平均房價上漲幅度。後來我們提出一個接近合理價格的報價，但是比房主的價格低很多。結果，買賣沒有成交，但這所房子也沒有找到其他買主，最後房主掛出了出租的牌子。看來，我們放棄這所房子是對的。買方經紀人的一個重要作用是帶你去看房子。雖然每一個掛牌房子都有個聯係電話，但是你如果一家一家去聯係顯然不方便。有了自己的經紀人，他會幫你聯係好時間，一天可以跑許多地方看房，大大節省了時間。所有掛牌的房子都有一種專用的鎖，經紀人的鑰匙可以開這種鎖。因此，不管房子是委托給那個公司，我們的買方經紀人都可以進入。有經驗的經紀人在帶你看房的時候會告訴你許多重要信息。我們對房子外牆質量的評估一點概念也沒有，RON帶我們去看房時，會給我們指出外牆(siding)是什麽類型，壽命如何，多長時間需要維修。材料不好的外牆，如果沒有定時維修，到一定的年份就會開裂。對有質量有問題的外牆，RON會告訴我們如何同房主討價還價，比如要求房主修好外牆，或削減房子的售價。在中國買房，討價還價是個直來直去的過程。就同那裏的自由市場買菜一樣。在美國情況就不一樣了。要填一份十幾頁的OFFER，還要交幾千元的押金。這些文件中的條文看了就讓人頭痛。幸虧RON幫我們解釋，否則抓不住要點。有一次填OFFER，整整化去兩個小時，原因是為了搞清楚文件中同我們利益有關的各種內容。舉例來說，OFFER提出之後，在哪幾種情況下我們可以反悔，反悔之後能否拿回押金等等。看了一大批房子之後，深感房子的複雜。最終我們決定買新房，新房不但幹淨整潔，設備先進，最重要的是問題少。我們選了一家質量特別好的建築商的房子，房子裏我們幾乎看不出一點毛病，而且還有一年保修。開始我們都想把inspection免了，也好省幾百美元。在RON的提醒下，我們還是找了inspection。不查不知道，居然大大小小有十幾處毛病。熱水器的蓋子被封死了不能打開，地下室的管道有問題，在幾十個電線插座中，有兩個竟然沒有電。最後，inspector告訴我們，這個房子質量很好，毛病這樣少的房子很少見。經曆了種種曲折，終於到了拿鑰匙的那一天。這是一個幸福的日子，我們總算有了自己的房子。RON給我們送來了一個精美的玻璃花瓶，建築商的經紀人也送給我們一個價值75美元的飯店用餐卡作為禮物，讓我們上館子慶祝一番。從我們簽約到拿鑰匙的兩個月裏，周邊同類房子的價格已經上漲了9%。我們慶幸做出了生活中的一個正確的決定。

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1。 不 要 理 會 房 價 的 趨 勢。 因 為 買 房 自 住 ， 房 價 升 了 ， 錢 裝 不 到 自 己 的 口 袋 ， 降 了 也 沒 人 從 你 口 袋 裏 拿 錢 ， 隻 是 省 了 稅 。 即 使 你 預 測 明 年 會 降 ，需 要 降 1萬 以 上 才 合 適 ， 因 為 你 晚 買 一 年 ， 要 多 付 一 年 租 金 。

 2。 根 據 自 己 工 作 的 情 況 決 定 買 不 買 。 如 果 怕 房 子 漲 價 而 勉 強 買 了 得的 話 ， 會 給 自 己 很 大 的 經 濟 壓 力 。 因 為 買 房 後 雖 然 省 了 房 租 ， 卻 增 加 了 其 他 開 支 ， 而 你 失 去 的 是 資 金變 現 的 靈 活 性 ，有 較 遠 的 更 好 的 機 會 就 比 較 難 選 擇 了 。

3。 不 管 房 價 如 何 ， 恪 守 自 己 所 買 的 房 子 房 價 在 利 息 率 8%時 不 超 過 收 入 4倍 的 原 則 ， 如 果 利 息率 4%， 則 不 超 過 8倍 且 如 果 鎖 定 5年 的 話 ， 5年 後 假 設 利 率為 6% 貸 款 額 不 超 過 年 薪 的 4。 5倍 的 原 則 。

4。 手 中 留 一 筆 錢 以 備 不 時 之 需 。 且 不 把 雞 蛋 放 在 一 個 籃 子 裏 。

5。 牢 記 股 票 的 教 訓 ， 買 房 為 住 ， 是 消 費 而 不 是 投 資 。 如 果 報 很 大 希 望 以 買 房 掙 錢 的 話 ， 有 一 部 份 人 會 失 望 。