房地產衰退時的風險探討

                                      房地產衰退時的風險探討

  1.擁有明顯高於當地平均價的出租屋或豪華屋

      因為房子大，什麽都高，一但失業率高，很難租出去，同時也難賣掉，因為銀行查封的房子也多，所以這一類房子風險最大，所謂漂亮的房子不下蛋，就是這個道理。在房地產危機的時候，公寓風險最低，因為公寓是人的最低住房需求，有個地方睡覺，其次是尺寸小的獨立屋，聯體別墅等。

2. 高貸款比例的投資人

      比如你有10 套投資屋，全是貸款，一但失業率上來，租金收不上來，又不好租，空置時間長，但銀行貸款一分不少，還要還，就有可以僅靠租金支付不了貸款的局麵。一般來說，要嚴格控製貸款的比例，才能對抗風險，但很多人認為要貸款才能提高房地產的投資回報率，這沒錯，關鍵是什麽時候，如果在2011-2015這幾年才是明智之舉。

3. 晚進場的投資人

      如果你的房子買的時候早，價格很低，租金多少都不很重要，空置也不怕，但如果你是這兩年才進場的人，買的價格可能是人家的一倍以上，那你如何跟人家競爭？你手上房子越多，風險越大，一不小心，買在了最高點，這是最大的威脅。

4.收入不是很穩定的家庭

     一般來說，醫生，護士，或跟醫療有關的職業，或者是律師，保險，政府，與經濟循環不太相關的行業，多數人是工程師或這其他高科技工作，一但沒有了工作，問題就非常可怕，這是非常容易理解的。

5. 行業單一的地區

     比如，有的地區靠石油，有的地方靠賭博，有的地方靠汽車，一旦這個行業不行了，整個城市也就沒有好的了，你再有本事，資金多也沒有用。房地產的區域性是很強的，關掉一個幾千的工廠，一個小城市就完了。

6. 遠程投資者

   在市場好的時候，遠程投資與近程投資沒有明顯的區別，但當房地產進入衰退的循環時，遠程投資的弱點就顯示出來了，在家附近的，你可以自己官，自己修，容易控製成本，但遠程的你卻沒有辦法，費用降不下來。

       綜合一下，如果你是一個遠程投資者，在最高位用貸款買了許多較大尺寸的豪華屋的同時你的收入又不非常可靠，那麽在房地產衰退和經濟危機來到的時候，你的風險最大。