達拉斯地區六萬美元投資房實例分享（2）

                         達拉斯地區六萬美元投資房實例分享（2）

       上篇文章說的是送油煙機順便買了個房子，這部分就講一下問什麽要買這棟房子。

2 為啥要買這棟房子？

1）Bonham 簡介：人口1萬餘，平均房價11萬，家庭平均年收入4萬出頭，是 Fannin縣的首府，房子年交易量約120套，出租交易量不足10套。

（1) 地理位置： 距第一戰區：60英（DallasMetro： Plano,Frisco,Mckinney,，                                                               Richardson,Allen,Carrollton,-----)

                          距第二戰區：30 英裏（Satellite city： Anna, Princeton,Little Elm,                                                                     Mellisa, Aubery, Providence Village ----)

      Bonham 屬於第三戰區。

       我根據城市的發展年代，把達拉斯地區，根據目前的投資回報率（ROI)大小來劃分為三個地區，簡稱三個戰區，目前的投資回報率從低到高是：

第一戰區： 房價35萬， ROI：0-3%, 發展在2000年左右，絕大多數中國人住在這裏。

第二戰區： 房價 25 萬，ROI：3-8%，距離第一戰區 25 英裏.發展在 2010年

第三戰區： 房價15 萬，RIO：8-15%，距離第一戰區 60 英裏，發展在2025年。

這裏說的ROI 均是 Cash on Cash.

3）發展證據： First Walmart super center and New Bonham High School less two 

                       years old. High way 121 快速向北推進。

                  投資房地產是投資未來而不是現在，這就是買這棟房子的原因。

3. 投資回報率的計算：

      市場價格約10萬5千美元，可出租1050 美元，地產稅200美元/月，保險60美元/月，

總費用260美元/月，現金流： 1050-260= 790 美元，再扣除每月70美元左右的維修費，現金流720美元, 過戶後4000美元維修，總投資額64000美元。

1） 投資回報率（Return on Investment,ROI, cash on cash): 12 months x 720 /month/64000=$ 8640/$64000= 13.50%.

2） 投資回報率（Return on equity,not cash on cash): $105000-$64000/$64000=

$41000/$64000= 64.06%

3） 複合投資回報率（前麵的兩項加起來）: 13.50% + 64.06%= 77.56%。

           房地產投資的最主要目標是增值，如果10年之後，第三戰區與第二戰區，連接起來了，一不小心房價漲到了17-20萬，那麽你的投資回報率將會是多少呢？20年前買過房子的人心裏都清楚。

       做為專業的房地產投資者，第一要買的低，這樣，一過戶就賺到了錢，第二，每月要有現金流，最後，等著增值，這叫三管齊下，萬無一失。