轉載：我成功趕走了欠租租客的經驗分享
作者：nat 溫哥華天空 2012-02-06
2011年，我剛在高貴林港買房子不久，就遇到了一個垃圾租客，是一位白人女性，大約26歲。我第一次出租房子沒經驗，居然都沒看到她的身份證件。由於我出租的房間隻有400多尺，租金也不多，所以我沒有對她做雇主和前任兩任房東的調查，和信用調查，就這樣同意，她交了半個月租金作為押金，我就把房間租給她了。
她搬家的那天，給我發了個Email，說跟銀行鬧了不愉快，銀行說要下周二才給她拿現金，她好不容易安排搬家的車。我就回Email說，沒關係，先搬進來吧，等下周二再交租金吧!
租客拖欠房租 對房東不理不睬
這名租客自從搬進來後，就不再接我的電話，不再回複我的Email，晚上也很晚回來，很少見到她。電話留言也不複，過了一周，還是這樣，我想肯定是碰到一個有經驗的無賴租客了！我當時在中國，我要做什麽事都要通過我那個勉強懂得26個英文字母的老爸。
下麵就是我趕走這個租客的詳細流程，順便也分享一下將房屋出租給租客之前，一定不可省略的一些環節，最後介紹一個“租房申請表”的樣本，供大家參考。希望對一些遇到同樣頭疼問題的房東有所幫助。
此外，我懷疑本地有些專門靠 “租霸王房”的無良租客故意鑽空子，他們專門找不太懂英語丶不熟租務法的移民房東來下手，白住房子，而房東則因此損失時間丶金錢來處理一係列的麻煩。
按程序辦事，房東申請驅逐令
我隻好上Tenancy Branch的網站，並且克服中加之間的時差，在中國深更半夜，甚至是淩晨的時間打他們的熱線谘詢電話，還打印了租務法研究研究，就讓老爸給她的門貼了張從RTB網上下載的10天通知，並讓另一個租客做了證人。
到了限期她既不交租金，也不上訴，我爸就到RTB備案，要申請“Order Of Possession”，11月1日備案，到21日才Hearing，Hearing當天裁判官就說第二天給我寄“Order Of Possession”，三四天後收到了，就把其中的一份“Order”貼門，Order讓她兩天之內搬走，兩天後，她還不搬，我隻有動用了法庭執行官來執行了，這個過程不需要多少時間，但是花了我很多的錢。
驅逐房客，房東花費近2000元
她的東西被搬到我家門前的草坪上，超過48小時還沒搬走，這時剛好到了周末，我就等多了兩天，希望她來搬，但還是沒搬，要我花腦筋來處理了。她一共有2張床墊，2個床箱，床墊或床箱，要搬到垃圾場這些是要20刀一張的，要80刀，別的按重量稱，96刀一噸。我的一個西人鄰居給我發Email建議我捐給Big Brothers這些福利機構，讓他們來搬是免費的，但是除了Big Brothers，我還找了我能想起名字的其他慈善機構，一個個打電話問，沒有一個要這些東西，最後又隻好在溫哥華天空上登廣告出錢請人來拉，但是就那天早上，爸爸說已經有車將東西都搬走了，我們還以為“仙女”來幫我們了，後來問一個鄰居，才知道是City的車來的，如果沒有鄰居告，City是不會派人來的，不知道是哪個鄰居，我知道後傷心又氣惱，那種感覺就像坐感情的過山車一樣。
小結一下：我驅逐這個房客，前後花費的費用明細如下：
1丶申請Order Of Possession：50加元
2丶到法院把Order Of Possession換成Writ Of Possession： 80刀
3丶執行官的費用和搬運工的費用：744刀
4丶再加上租客欠了我兩個月的租金1100
共1972刀。而這個房客在我的房子裏白住了整整兩個月——10月7日搬來，12月6日被攆走。
小結：做房東的5大教訓
教訓1: 決定租給某租客的時候，一定要查看對方駕駛執照或別的身份證明，以知道她的真名。
教訓2: 警惕那些急著搬進來的租客，因為有可能他/她是剛被前任房東趕出來的!
教訓3: 出租房屋，無論租金多少，都要認真查看對方得信用記錄及personal reference——一步不能省!
教訓4: 房客遷入時，無論其理由多麽令人信服，如果沒有繳納第一個月的租金，絕對不能把房門的鑰匙給他/她!
教訓5: 法院下達驅逐令之後，等待租客自行搬走雜物隻有48小時，一旦過時對方仍不搬走，千萬不可幻想租客會來搬定，房東務必及時把那些東西清理掉，否則政府出麵，費用驚人。希望大家引以為鑒。
提醒：房東出租房屋之前必做的準備工作：
1丶 有意向的租客，先讓他填申請表，以了解他個人的身份(到時要驗證)，聯絡信息丶以及前兩丶三任房東的電話丶姓名丶地址。
注意，為什麽要前兩三任房東信息？因為很有可能耍無賴的租客的前任房東正急於把他趕走，因此很可能不會如實告訴你這個租客的情況，所以一定要前兩三任房東的信息。
還要填所有租客的姓名丶關係；現任和前任雇主的電話丶地址丶公司名稱丶主管名字；租客汽車的資料，車牌號並不太重要，重要的是廠家丶型號丶年份丶顏色丶Registration #。我在網上找了一個很適合我的表格，我把它放在文章的最後麵，有興趣的話可以下載。
2丶 要他到他銀行開個Reference Letter，看看他有沒有跳過票(開空頭支票)，要證明的是租客開支票給你的那個賬戶，最常用的賬號，如果他別的銀行有戶口，但那個戶口沒什麽錢，也不常用，那針對這個戶口開的證明信沒有意義。請打醒你的精神!
3丶信用調查：可讓租客簽個授權表，屋主自己就可上網做。要用信用卡付費。
依法驅逐租客的詳細程序:
一丶趕租客要有合法的理由，比如，租客不交租金，在房子裏做非法的事，或者他們嚴重幹擾別的租客或鄰居的正常生活，或者屋主自己要收回房子自己住或給親人住(親人有個定義的)，這種情況的話，就是要提前60天通知租客，另外要付給租客一個月的租金的。我介紹的就是趕不交租金租客的方法。
二丶到RTB (Residential Tenancy Branch)的網站，點擊“Notice To End Tenancy” ，有兩個表:Notice To End Tenancy (RTB 30)， 和 10 day notice—proof of service (RTB 34). 打印兩份表，填好。後一份是要第三方證人簽名證明你把10 Day Notice 貼上門的(共兩頁紙)。10 day notice—proof of service (RTB 34) 是留給自己的。
三丶10 Day Notice送達給租客後，如果租客在5天內既不交租，又不上訴，第六天就可以到Tenancy Branch去申請“Direct Request”，有兩種程序可選:申請普通程序(要Hearing) 或 “Direct Request”，後者更快些，不需要通過Hearing就可以直接裁決，無論哪種，都要填一份叫做“Application For Dispute Resolution”，申請“Direct Request”據我所知沒有專門的表格，你最好是在表格抬頭的空白處注明“Apply For Direct Request”，但要手續資料齊備才可以申請“Direct Request”，例如要有Residential Tenancy Agreement(填寫完整)， 10 Day Notice (RTB30) 以及10 day notice—proof of service (RTB 34)。 所謂的“Hearing”也是電話聽證而已，不需要到現場去，沒什麽難的。你在Tenancy Branch 那裏備案後，他們會給你一個Package，那裏就教你怎麽用電話的“Hearing”，如果你要走普通的要經過“Hearing”的程序，可在網上申請，如果要“Direct Request”，就必須親自上門申請，遞上所需要的材料。
這裏要注意的兩點:
1) 申請Direct Request的話，租房合同必須填寫完整，例如我當時遞上資料時，他們看到我的租約上的“Landlord’s Service address”沒有寫，我們解釋說，Landlord現在沒有工作，所以就不寫。其實這個“Service”是個法律術語，是“送達”的意思，就是說如果租客要告你，他要把通知寄到Landlord的哪個地址，就是Landlord的住址就好了。他們不允許我補填，如果這樣子交給那些裁判官，很可能會作出對我不利的判決，到時候還要重新再走一次這個程序，很花時間。所以我隻有走普通的程序了。
2) 10 Day notice， 意思是給租客10天時間來交房租，如果不交，就會被驅逐。
那麽，10天從什麽時候算起?如果Notice當麵交給租客，最好讓他在“10 day notice—proof of service (RTB 34)”上簽個字，當天不算，第二天開始算10天的第一天，如果把Notice貼在他的門上(不能插入門底下)，三天視為送達期，如果寄掛號信，5天是送達期。
貼門的話，要求把10 Day Notice (RTB30)的兩頁紙都貼上，第一頁是表格，第二頁文字裏包含著租客怎麽上訴，和文件送達的方式，送達時間，這些在在Tenancy Act 或 RTB 的網站上都能找到。請注意“10 Day Notice 的送達方式和要求跟“Order of possession”的要求不太一樣。有的文件可以放在租客信箱裏，三天後視為送達，但有的文件放在信箱裏不是合法的送達方式。注意這些細節可避免很多麻煩。
四丶申請仲裁的目的是要得到一份“Order Of Possession”，還要求租客還租金。如果要Hearing，要在“Hearing”前把所有的證據資料包括合同，10 Day Notice 等一並交齊給Tenancy Branch。Hearing時，裁判官當場告訴我第二天給我寄“Order Of Possession”，但我谘詢過，裁判官在Hearing後一個月內給你判“Order Of Possession”都是合法的。Order一式三份，一份交租客，一份我的，還有一份準備給最高法院的。
五丶，我把Order 用掛號信寄給租客後，租客沒有在規定的時間內搬走，我不得不到New West 的高等法院，把 “Order Of Possession”當場換成“Writ Of Possession”，然後憑著這份文件到法院對麵的那家West Coast Bailif Service要求他們執行把租客搬走的任務。到法院需要帶的文件:一份Order Of Possession的原件，一份Affidavit (是和Order Of Possession一起寄過來的)。執行工作是外包的，有三家公司可選，每一家都問你房子的位置，租客的房子有幾個臥室，以此來判斷收取多少押金，我的租客隻是1個臥室的，他們要我交1000加元的壓金，並且還說到時候多還少補，天價!執行公司就根據他們的安排，讓你挑一個時間上門。
我們專挑租客在家的那個時段，因為如果租客不在家的話，他們會把東西拖到他們公司的倉庫裏放，還要屋主出第一個月的倉儲費200刀。租客在家的話，就把東西放在我門前的草地上，就行了，限時48小時搬走，如果不搬走，還得要屋主來及時處理，如果處理不及時，被鄰居投訴到City那裏去，City派車來幫你拖，他們的收費總是比自己找人幹活要貴好多倍的，總之，記住:政府是個懶惰的竊賊，光明正大地搶奪民間財富的竊賊!
六丶我想特別說的一點是:那些搞執行工作的人收費真高！來我家的那個BXXX(執行官)是XXX Service的老板，他一共在我家的時間是35分鍾，我爸爸在場時看好表的，他和搬家公司9點正到，他們開車走時是9:35。他們有兩班人馬:執行官1人，他的工作是按60加元每小時算，從他開車出他公司的門算起，另一班人馬是搬家公司，每小時90刀，2.5小時起，還要加半個小時回程費，用了6個紙箱就收費27刀，35分鍾單單是搬家費就砍了我394刀，我說你們的搬家公司那麽貴，我為什麽不可以自己找搬家公司，他說不可以，他們的搬家公司是買了保險的。
最後，這人說他在我家幹了一個小時，路上來回用了兩個小時，我說不對，你在我家用了才35分鍾，我有在場人證的，路上的時間從新西敏到我家才需要20分鍾單程，來回就是40分鍾，這還是你的同事說的，你要按3個小時扣我的錢，我到法院投訴你去。他說那段時間路上車多啊什麽的，不肯再跟我多說了，說我有什麽事就寫信來，讓我等著收賬單。
後來賬單來了，他按2個小時收我的費用，還加什麽150刀的監督費啊，15刀的電話費啊，盡管在我那他不需要打一個電話，即使有也是跟工作無關。此外，他的執行費用也要350刀，加起來744刀。
寫到此，我建議跟我有同樣經曆也需要走到我這一步的房主啊，等那些執行人員來了，一定預先打好一份東西，寫上他來的時間，並讓他親手簽字啊!至少能證明他在你家用了多少時間。他們這些人很缺乏監管的，我們不能讓他們占便宜啊，我以後要給法院提建議，讓他們這些人出門工作時，要有同事簽個出門的時間才行。
七丶執行租客的東西，要是有單件東西價值5000刀以上的，可以拿去拍賣，拍賣的所得用來還所欠的租金。1個人有5000塊免稅額，5000加元以下不可以扣留，必須單件東西5000元以上，比如說:汽車。
八丶 RTB(租務委員會)的公眾谘詢電話:604-660-1020，遇到問題的房東，請多打電話谘詢。
