悉尼房價真的很透明嗎？

2017年開始，在下就一直與二手房買賣的地產中介，買家賣家都有過聯係和交談，並且親力親為。
從四年過程中，不才也悟出了一些道理，與大家分享，拋磚引玉，望多指教。
按道理說，悉尼房產市場是很透明的。
首先有一個非常標準的中介估價係統叫RPDARA；
?其次，左鄰右舍都會去瞄一瞄瞧一瞧隔壁的房子，比較出自己的價格。
悉尼與其說說是國際化大都市，不如說跟中國中等縣城的規模相去不遠，大家沒有什麽秘密可以隱瞞的。尤其是悉尼房價。是不是？
我發現悉尼房價不是由大部分人決定的，而是由三個人決定的。
賣家，買家和中介。

讓我們先看一些數據。就不指名具體哪一棟公寓樓，從RPDATA曆史數據來看，同樣是兩房一廳的房子，有2018年成交的兩房一廳，賣出的價格是$645K。在2017年同一層的類型戶型的賣得最高，都到了$675K。
即使是在2019年，還有一套也賣了$640K。
今年2021年，隔壁的房子才賣了$585K。
時間跨度將近4年，跨度分別是$64萬?，$67萬和$58萬的區別。房子是在同一層樓，戶型麵積也基本是類似，但為什麽說這幾年的期間內有相當於10%的浮動呢？
如果說公寓樓的價格波動太大的話，那我們就比較一個悉尼獨立屋。
有一條街，土地麵積都差不多的獨立屋，在18年的時候賣出過$130萬，隔壁在19年又賣出了$175萬，也有$145萬的交易。
，到了2021年，同一條路上的獨立屋更是達到了$240萬的飆升價。
在同一區，同一條街，麵積差不多的獨立屋，價格這裏麵差的不是10%，大概是20%。甚至於80%。
這裏麵我分析一下自己的看法吧。
首先，是業主的心態和財務狀態。如果這個賣主的心態是薑太公釣魚願者上鉤的話，那它的價格就不會低賣，賤賣。如果他剛好又找到一個買家，就是屬於那種千金難買心頭好的買家。那麽他們兩個人在第三方中介的撮合下，很快就會達成交易，也就說市場會有10%到80%的漲幅，就會出現。
第二種情況是：賣家要急售，買家悠哉悠哉地在慢慢砍價錢。那麽如果這個中介起作用大的話，轉句話說就是那中介會把賣家的心理狀態琢磨很透，就會把賣家的價格壓得很低。所以，這房子就會很容易出現被賤賣的結果。
?第三種情況，賣家並不怎麽著急，買家也不著急，那這個時候，就要看中介的心態和作事作風了。中介如果隻是為了盡快促成交易呢？還是中介想把照顧到賣家的最大利益呢？至關重要！
有好的中介，他會幫業主把價格拉高，達到業主最滿意的價格。
但是，大部分中間都是以自己的利益為重，也就是說促成交易為重，畢竟中介也要開飯。
因此，就造成了一部分價格比較模糊的，有時候那價格會高一點，如果中介隻是從自己利益考慮的話，那他以促進交易為主的話，他就會盡可能地讓業主少賣一些錢，讓這個交易盡快成了。因為站在中介自己的利益最佳利益來看，他賺少一點的傭金和賺不到一分錢是有極大的差別的。賣低一點損失的隻是業主的錢。
?我覺得作為一個真正對悉尼房產有興趣的人，不妨在這幾個方麵多做一些工作。
如果自己是買家的話，那就要用各種方式的去摸索賣家的底線和財務狀況。為什麽要賣？要通過多方打聽，把業主的心態和他的底牌給摸清楚。
如果自己是賣主的話，這個時候因為沒有辦法跟這些潛在的買家聯係，你主要的工作就是要時不時地敲打一下中介，不要讓中介給忽悠拐了，要要明確地告訴中介，你要幫我把價格賣得好，賣得高，我就會推薦更多朋友給你，市場上會有更多業主找你賣房子，否則，你把我的房子賤賣了，那你後麵的生意就很難做。不要隻顧盈頭小利，而要把生意做得長久，成為這一條街，這個區的好中介，幫業主把價格拉到最高。
悉尼房價由三個人定，不知道我的分析對不對？