悉尼房價漲幅的詭事

首先我們看到當下悉尼的別墅中位價已經超過了2017年下半年的峰值，逼到$1?12萬，然而悉尼公寓房中位價呢，隻是在$75萬左右，也就是相差了40%。
那是悉尼公寓房是被低估呢？還是應該如此呢？
今天我就從悉尼25年的曆史數據來做分析。（參考資料aussie?25?years?reports)
1993年悉尼別墅中位價是$16.4萬，而公寓是在$16.3萬。別墅每年平均增值是7.6?%，公寓的增值是6.3%，也就是說如果到了2021年，28年以後，別墅的中價位是$1.27百萬左右，而公寓的價格應該在$90萬左右，兩者有30%的差距，而不是現在的40%的差距。
換一句話說，在今年2021年，別墅還有10%的增幅，公寓應該還有20%的增幅。
目前，那有什麽因素阻礙了悉尼公寓價格的增長呢？
首先，我們要看別墅與公寓的購買人群的不同，一般來講，別墅大部分是自住買家，家庭人口比較多，而公寓的需求一般是投資者為主，加上一些首次置業者。
而這場疫情對別墅的需求反而是增加了，因為利息的降低造成了許多家庭都可以把他們原有的自住房升級換代，但是，就像一把雙刃劍，這疫情反而對公寓的需求起了反作用。因為很多短期的租客，包括留學生，背包客，旅行者，他們都回國了，不能進入到租賃市場來，所以對投資者的吸引力就變少了，因為租金回報低了，還要空置率都相對增加。
悉尼公寓的另外一批買家就是首次置業者，首次置業者的需求最多就是在$85萬左右。對他們來講，如果超過$85萬的房價就不能享受到政府的印花稅減免。所以他們一直不想買超過$85萬的公寓，這也阻擋了公寓房價繼續上漲的勢頭。
那麽今後，悉尼的公寓和別墅的價格可能徹底拉開距離嗎？
這也是一個蠻有趣的問題。
我曾經在一篇文章上分析過，《悉尼的公寓樓會漲起來嗎？》：其中提到了兩個因素：
一方麵是公寓有它獨特的設計風格和設計的新穎性，就好比總有一些人喜歡住在新型新式的房間裏。尤其是社區型公寓，社區型居住方式不僅是悉尼普通人的生活方式，這也是國際化大都市的一個需求；
還有一個原因是各級政府是希望通過推動建築業甚至新屋的房價，來征加稅收和激發及帶動其他各種行業的。
所以我的判斷就是：隻要這幾個條件一步步突破及實現，比如說疫情的減緩，疫苗接種的普及，國境開放，甚至鼓勵海外投資者加入購買悉尼新建住宅，那悉尼公寓價格會快步跟上節奏。