悉尼有房族的煩惱與出路

悉尼有房族的煩惱與出路

上篇文章《悉尼無房族的問題與淺答》簡要闡述了悉尼無房族的情況，這篇文章主要是討論悉尼有房族的煩惱和出路。

“居有其屋，老有所養”不僅是悉尼老百姓的夢想，也是各屆政府的施政重點。據ABS數據顯示，澳洲65歲以上的老人65%必須依靠政府救濟，age pensions ，及各種福利（醫療減免，交通減免）來維持基本生活水平。這也是澳洲政府最大的開支，也再次迫使澳洲政府遲早必須而且不得不開放年輕的技術移民的大門。（可以增加更多的稅收收入）據ASIC數據顯示，人們要有2/3的被動收入來維持自己當前的生活水平。比如，在上班族還在主動且不得不上班的情況下，一家人的總收入是稅前A$9萬，那退休或不工作（主動收入）時必須有A$6萬的被動收入，才能維持當前的生活水平。據centrelink領取age pensions的計算表，如果退休人員擁有超過A$387,000的資金（如存款，退休金，股票，債券或房產價值，等金融產品），將無法得到age pensions 的一分錢。又據ASIC數據表明，一對退休人士要有A$640,000加上age pension(部分)，才能繼續生活20年。

當我把這些數據展示給悉尼有房族的時候，大多數是陷入沉默不語。因為這是澳洲政府的官方數據！因此，悉尼有房族針對悉尼住宅地產的話題，不會太糾結於買還是不買，比較常見是以下2個煩惱或問題：

1. 由於悉尼地產市場還很不穩定，還是要多看看，多比較比較，想找個好時機再入手。隻是不知道什麽時候是好時機？

2. 由於悉尼地產有許多“撿漏”的機會，我正在找這個機會。隻是我也不知道去哪裏找這個機會？

在下鬥膽解答一下這2個問題。第一個問題，其實在任何時候都有聽說過，也是平民百姓茶餘飯後的談資。新聞媒體也不甘人後，競相報道。拙作《悉尼平民百姓達到財務自由的途徑》提到2個最重要的因素/杠杆

1.時間，2.金錢；

試想想，如果我們有無限的時間讓我們去投資買房，悉尼地產市場因素，如負扣稅政策，房價，房租的漲跌，絕對是買不買房的決定因素，沒有人去買跌價的房子！因為時間是無限的！

實際情況是，大部分人的工作都不穩定，退休金還不夠退休，政府也無法有完全的解決方案，悉尼平民百姓的煩惱卻是與日俱增！時不我待！因此，悉尼地產的市場因素不可能是絕對因素，隻是外部因素，隻有參考價值。

在麵對同樣的問題時，一些少數人會問我：“幫我計劃計劃，如果我要在15年內主動退休，每年還有相當於現在A$9萬元的被動收入，現在需要達到多少萬的悉尼地產投資組合？”我的回答是：“基於澳洲通脹率3%左右，悉尼住宅地產租金每年漲幅6%左右，悉尼地產未來增長率7%左右（CoreLogic),我可以很有信心地說，如果你能在2019年擁有A$3million 的悉尼住宅地產（自住房不算），隻要你按時還銀行貸款（A$2.4million)利息並堅持15年，你就可以在2034年達到未來被動收入A$14萬！”

“不信？我們可以坐下來，用計算器來演算。“ （歡迎拋磚，更歡迎麵談）。

第二個問題卻是個有趣的話題。這是走在投資悉尼地產半路上的客人常問的問題。他們基本上已明白投資悉尼住宅地產的2個秘密武器，但是，他們被大量的“撿漏“新聞所誘惑，當然自己難免也有”萬一中獎“的僥幸心理。反過來說，什麽新聞會引起人們注意呢？是買了彩票卻沒中獎的新聞呢，還是中獎的新聞？再換個角度，你在哪撿到過麵值A$100的綠鈔票？為什麽沒機會？那麽悉尼地產要“撿漏“，一定是A$1萬元以上的”漏“ 吧？為什麽沒機會？

第一，其實，悉尼住宅地產的價格是全世界最透明的，屬於“司馬昭之心，路人皆知。“左鄰右舍，銀行係統，評估機構，地產中介織成了悉尼住宅地產的天羅地網，互相借鑒又互相影響。誰要是瞎說八道，就會被糾正。
第二，悉尼業主普遍是自住的需求（66%），又有保守的文化傳統，一般是不會在市場上頻繁買賣自己的住房，因為有半數無貸款，有貸款的業主也要把住房開支安排為首要任務。

第三，悉尼住宅地產有其獨特的使用價值-租金收入。即使有投資房在賣，如果沒有達到投資者預期出售價格，業主是不會割肉的。誰會平白無故地丟錢給別人呢？走低的貸款利息加上合適的租金收入，更加堅定了業主捂盤不賣的信心。

簡而言之，悉尼住宅地產從長線上是增長的趨勢（前50年是年平均12%左右，前20年是年平均9%左右，今後20年是7%左右-CoreLogic),而從短線上有強大的抗跌基因！究其根本原因，在下已在拙作《悉尼住宅地產的天時地利人和》有了簡單的闡述。悉尼地產投資不僅需要借助貸款銀行的金錢杠杆，還要利用時間的複利效應，在自己能力範圍內，直接入手買房，然後坐在悉尼地產財富列車裏，看報紙，閉目養神。都好過在焦急地等待著一列列火車進站出站，卻不上車，隻因為要等到那一列自認為最合適的列車，卻失去你我最重要的“時間”！

如果我們自己做為第一代澳洲移民，可以為自己和家庭，以致於家族，子子孫孫，開創地產財富的先河，再達到家業長青，盡可能還去回饋社會，那該多好呢？