悉尼無房族的疑惑與淺答

悉尼無房族的疑惑與淺答

雖然悉尼是個多元化和多民族的國際化大都市，但是，從是否有房上，隻有兩類人—無房族，有房族。有些業主采用B&R 模式，租客與業主集於一身，卻是有房族。所以用租客和業主這樣分類，已不能清楚區分了。

當我與無房族一起探討悉尼住宅地產話題中，也發現了無房族對這兩個問題比較感興趣。一． 現在買房合適嗎？市場，政策都不穩定，房價也許會再跌？

二． 我的能力可以買到房嗎？首期，還款能力也許不足？

在此，我發表個人見解，供讀者參考。

第一個問題是指外部環境，是外因，是“知己知彼，百戰不殆” 的“知彼”。其核心疑惑是悉尼地產漲跌。我在拙作-《悉尼住宅地產的天時地利人和》裏淺析過，悉尼住宅地產有長線增長和短線抗跌的必然性。

對於無房族，我增加一些見解。上輪悉尼房價的頂點是在2003年12月，中價位$50萬，而這次房價的頂點是在2017年12月，中價位$1.1百萬。從CoreLogic數據知道，2003年悉尼地產供大於求，超了大約5000套，而2018年截至，悉尼地產卻仍是供不應求，短缺了大約25000套。與此可見，2017年以來，悉尼房價向下調整不是市場的供需矛盾造成的。

我個人認為：主要是因為兩大因素:

1. 2013-2016年的超常增長，大約20%的悉尼地產平均年增長，而導致的房產價格（不是價值）回調；

2. 職責部門為了維護澳洲經濟穩定和溫和通脹而采取了主動調整政策。這是政治正確的經濟政策。

因此，悉尼住宅地產的上升趨勢是不可逆轉的，就像是火山噴發（經濟政策）後形成的堰塞湖（悉尼地產），如不及時疏導（溫和升值），就會破壞自然環境（澳洲經濟）。澳洲儲備銀行和財政部已多次多場合釋放出放鬆銀根（泄洪）的信息。從曆史上看，悉尼地產的賣方市場總是占主導地位的。目前這稍縱即逝的買方市場是無房族千載難逢的機會！

市場從來不缺聳人聽聞的消息，因為很少有站在無房族立場的聲音！處於不利地位，從擁有房產角度處於弱勢群體的無房族，要是等到悉尼地產蓬勃發展的時候，才行動，如何能與有房族PK呢？

二． 我的能力購買房嗎？首期，還款能力也許不足？

這個問題是自己的事，是內因，是“知己知彼，百戰不殆” 的“知己”。其核心是：這是無房族個人的問題。這也是一個“先有雞還是先有蛋”的難解之題。這時候無房族的心態很重要了。

我的見解是：先問自己以下三個問答題：

1. 我要什麽？

2. 我有什麽？

3. 我必須放棄什麽？

如果買房的最終目的如果不明確，就無解。比如說，我買房的最終目的是有個安身之所，那麽，買房絕對不如租房！

我有什麽呢？時間（Time），而不是時機（timing），是無房族，甚至是平民百姓實現財務自由兩個法寶的其中一個！另外以法寶就是金錢的杠杆！無論是無房族還是有房族都會有買不起，供不起房的問題，隻有數量上的差別！不如問自己這個問題：“我如何才能買下這個房子？我如何供得起這個房子？“拙作《悉尼平民百姓達到財務自由的途徑》也有對一些投資者心態的描述，這裏不再累述。

簡而言之，無房族在麵對市場各種各樣的消息時，必須透過現象看本質，不計一時之得失，堅持獨立思考，再實地考察市場，把握悉尼地產的脈搏，以達到”live to work, not work to live”的財務自由為買房的終極目標，盡早盡快搶占稍縱即逝的機會，為自己早日實現財務自由，邁出萬裏長征的第一步！

班門弄斧，敬請斧正。