投資悉尼住宅地產的天時地利人和

投資悉尼住宅地產的天時地利人和

天，地，人三者的互動和諧關係是中國人的哲學基礎，也是東方文明智慧的結晶。它可以幫助我們保持身體健康，延年益壽，還可以提供人們在待人接物，處事為人上的原則。它沒有孤立其中的任何一者，單獨用顯微鏡或放大鏡做研究，而是先從“天”--（時間，空間等等）大宏觀環境出發，然後聯係“地”-（地勢，政策等等）這個中環境，再結合“人”-（自己，時機等等）這個小環境，來做判斷或者預測，進而采取行動。

“天時地利人和”，則行動的成功率就高，反之，則低。這也被曆史證明是正確的。

本人從事悉尼住宅地產投資超過13年，試圖借鑒這個東方智慧，結合自己的親身經驗，對悉尼住宅地產的發展趨勢和個人所要注意的風險做一些判斷和預測。

我個人認為，悉尼住宅地產的“天”，指的是-澳大利亞政治，經濟，文化的特點。

澳大利亞是工黨，聯盟黨輪流執政的政局，政權交替平穩，政策大同小異。

其次澳大利亞經濟是低增長（GDP2-4%），低通脹（Inflation<3%）.從1993年到2017年的24年間，保持這個水平，是極為罕見的在經濟發達國家裏。這也和澳大利亞國民謹慎保守的理財方式和文化傳統有密切關係的

澳大利亞文化是以基督教文化為核心而擴展出來的。在澳大利亞，禁槍，禁大麻，酒吧宵禁等法律條規也表明了澳大利亞國民的謹慎和保守文化。

試想一下，政局經常動蕩，經濟不穩定，炒作投機者雲集，這個國家的房地產也是“過山車”一樣的驚心動魄。

悉尼住宅地產的“地”，指的是-悉尼可供開發的土地資源和州政府的土地規劃政策。悉尼是澳大利亞最大且最發達的城市，常年占據世界最宜居城市的前五位。悉尼東臨大海（無法開發），西麵藍山橫斷山脈（無法開發），北接Mt.Ku-ring-gai National Reserve （不讓開發），南靠Royal Botany National Park(不讓開發)。冬暖夏涼的地中海氣候，迷人的人造建築和自然風景，加上悉尼市民友善包容的性格，吸引了每年多大410萬的遊客和每年10萬左右的淨移民人口。但是，其獨特的漏鬥狀可開發土地的有限性與人口的長壽化，家庭小型化和移民的大量湧入的矛盾越來越尖銳化。至今，悉尼已有10萬套以上的住房缺口未能彌補。因此，一方麵政府讓新移民先定居非悉尼等大都市，一方麵大興土木，改造，擴寬，新建各種基礎設施，鼓勵開放商向天空要生活空間。

以上簡要闡述了悉尼住宅地產的“天”和“地”。這兩個環境也決定了悉尼住宅地產的兩個規律：1.從長線上（10年以上）看，供不應求的矛盾促使了悉尼住宅地產必然增長，而不取決於外部環境：2.從短線上（小於5 年）看，悉尼住宅地產有其自住居民（65%）的剛性需求和相對穩定的租金收入這兩大支柱支撐，紫泥住宅地產有較強的看跌性。

“投資有風險，入市需謹慎”！

悉尼住宅地產的“人”-指的是獨立的個體，你，我，他／她，的具體情況，最終的目的和可負擔的能力，來決定自己可以何時入市，賣還是買？當前悉尼有2/3擁有自住物業，中價位房價A$80萬左右，中價位租金$540/周左右，年收入稅前A$75,000左右. 越來越多的人買不起自住房，和越來越多的人選擇就近上班，就近居住。

孟子曰：“天時不如地利，地利不如人和”。悉尼住宅地產投資的成功和失敗，機會和風險主要在“人”的小環境上。

打個比喻，一個原本健康的人生活在悉尼，天天晝夜顛倒，暴飲暴食，也不運動，再好的環境-“天”，再好的醫療條件-“地”，也會讓他／她病倒！

那麽，風險主要有哪幾方麵呢？

投資悉尼住宅地產就好比種植一片果園，主要有四個階段：

1. 下種---如何評估自己的需要並計劃投入多大的資金？
2. 施肥---如何計算自己的可負擔能力和量化自己的養房支出？
3. 分株---如何擴大自己的投資組合及控製多個物業的現金流？
4. 收獲---如何處理自己的物業及如何達到財務自由？

因此，我將用另一篇文章來闡述悉尼住宅地產的風險和控製。

管中窺豹，敬請雅正。