悉尼平民百姓達到財務獨立的途徑

悉尼平民百姓達到財務獨立的途徑

住在悉尼平民百姓可以享受良好的氣候，自然環境。可是悉尼老百姓一直也有一件事在牽腸掛肚又找不到解決方案，這件事已不僅僅局限在每個平民百姓的議題中，也讓澳洲政府感到棘手！

那就是-在悉尼人均壽命高達80歲以上，而退休年齡隻有65歲的情況下，悉尼平民百姓如何達到自給自足，財務獨立的（被動或者主動退休）生活？各屆聯邦政府一方麵積極減稅，退稅與民，希望平民百姓自謀出路，隻求多福；另一方麵，強製雇主先預扣養老金來幫老百姓存下退休金。平民百姓呢，有的延長退休年齡，繼續工作；有的大房換小，城裏搬到郊外，或者外省，以擠出一些錢來度日，不一而足。

結果呢？據ABS （澳洲統計局）的數據，從100個澳洲國民40年的跟蹤調察，到2015年已達65歲退休年齡的這批國民中，其中多達65個人必須完全依靠政府的各種養老福利，而有8個人不得不繼續工作以維持現狀，隻有6個人達到財務獨立，還有1個人達到財務自由（富裕）。

數據是殘酷無情的，卻又是事實！它再次揭示了悉尼老百姓的心頭之患是無可回避的現實！

“人無遠慮，必有近憂。” 如果我還有10年，20年，30年， 40年，甚至50年可以工作掙錢而不是賺錢，什麽時候我才可以達到6-7%人的財務獨立或財務自由的目標？

本人來澳從事悉尼住宅房地產投資13年多，見證了一些來澳初期也是無房一族的第一代移民從無到有，逐步升到有房有產的財富家族。他／她們長線投資悉尼住宅地產，其中很少是炒買炒賣，確實是經過時間的積累，逐漸達到自己以及家族的財務獨立的目標，有的甚至達到了1%人財務自由的目標。

因為我與他／她們經常有業務往來，更有麵對麵的交流，比如在買賣房屋的資詢中，出租物業的管理中，一起開業主大會時，逐漸發現了這些人在積累地產財富上的一些秘密。

其實，這些人做的是很平常的工作，衣著打扮也是大眾化的。在大街上你不會認為她／他是7-8套房的業主。這些人大部分不是高收入人群（值得討論研究為什麽）；其次，他／她們的行動能力比較強，比較願意在地產投資上做嚐試。“試試看吧！” 這是他／她們常用的口頭禪。

第一個秘密是：這些人充分運用和借助了澳大利亞銀行貸款的金錢杠杆，並且躬體力行。這雖然是個公開的秘密，但是大多數人隻停留在知識的層麵，“紙上談兵”，沒有“起而行之”！不知道借貸用來消費（bad debts)還是借貸來投資增值(good debts). 因為這樣的道理汗牛充棟，我這裏不再累述。

另外一個秘密是：時間杠杠-即時間的複利效應。這點許多人不明白。愛因斯坦說過：“複利是世界第八大奇跡。” 2的1次方雖然是2，2的10次方就是2的1次方的大約500倍，而2的20次方卻是2的10次方的1000倍，2的30次方是2的20次方的1000倍，等於1，073，741，824之巨！從2到10億，是30次方在施展威力！原子彈核爆炸就是複利（核裂變）這個效應在能量場的表現！（請核物理學家指正）

悉尼人均工資漲不過悉尼的房價！（也有不少城市有類似事實）--悉尼老百姓常常對這個事實感到迷惑不解，報刊新聞也是推波助瀾，吸引老百姓的眼球，目的當然是報紙銷量和廣告收入啦。

真實事實是這樣的：在1976年，悉尼人均工資約A$7,500每年，悉尼房價約A$25,000; 到2015年，悉尼人均工資上漲約10倍，達到約A$75,000, 悉尼房價卻漲了約30倍，達到約A$750,000！

這個事實的核心秘密就是-時間的複利效應！根據ABS從1967年-2017年的統計數據得出，悉尼人均工資年增長率約6%，這是每個人都看得見，又可以理解的；悉尼房價年增長率近9%，這個數據就比較少人去理解並加以研究：這是為什麽了？（以後的文章中我會解釋為什麽）。更進一步，大多數人對兩者之間每年相差3%這個事實不太敏感，以為差別不大，不就是3%嗎？何曾想，40年時間的複利效應，竟然達到了如此巨大的差異！1.03的40次方就是3.2620！

40年過去了，65%的悉尼老百姓沒有達到財務獨立，退休後隻能靠政府，大部分這批退休者有這樣那樣的遺憾：“當時要多買一些房子就好了，當時要是不賣那套房子就好了。”而我所認識的那些達到自己的財務獨立的人大多沒有太多抱怨和遺憾，我聽到更多的話是問我：“我的能力夠不夠？怎麽能再買一套房？什麽時候可以買？” 他／她們自己更強調自己的主觀能動性，而不是外部環境，那根本無法掌握！

他／她們一麵埋頭苦幹，工作挺幸苦的。有時候他／她們一身工作服，剛下班就來找我；另一方麵積極找尋自己負擔得起的投資物業（都在悉尼大都市地區），充分利用澳洲貸款銀行對悉尼住宅地產的特別喜好和信心（值得討論研究為什麽），做抵押貸款，以貸還貸，以房養房。在5-10年的時間裏，為自己或者子女們積累了至少$3百萬到上千萬的悉尼住宅地產投資組合。他們也許還不是那1%的財務自由人群，但是他們大部分能夠成功守住自己當下擁有的地產投資組合。到如今，這些地產投資組合一部分已經可以帶來正現金流（正租金收入），一部分可以帶來了不少的資本增值！這也是在悉尼這個高消費城市，平民百姓靠省錢，靠掙錢而不能夠達到的財富！

這是多麽令人高興的啊！

更加值得高興的是，他們的第二代也開始投資悉尼住宅地產。可以預見的未來是，這些第一代移民種下的財富種子，不僅幫到他們自己，不增加政府負擔，不需兒女財務支持，反而讓兒孫們可以從事自己喜歡的工作和做義工（他們也有做義工的）。她／他們在移民國家裏，生根發芽，艱苦奮鬥，謹慎投資，因此他／她的家業不僅世代長青，還能回報社會，回報這個曾經幫助過她／他們的國家！

這也是我堅持從事悉尼住宅投資的本意和初心。不忘初心，方得始終！

希望讀者借鑒。掛一漏萬，管中窺豹，也請讀者雅正。