閑雲野鶴
個人博客
本文轉載自“格隆”
今天我來回答一個非常多朋友詢問我的一個問題：中國的房價，到底跌到哪了？
這事之所以重要，因為它既事關中國4.65億戶普通家庭資產負債表的走向與調整，又關乎中國未來宏觀經濟走向與軌跡。說得直白點，地產不見底，消費就不可能見底，經濟也不大可能見底。
樸樹在1999年發行過一張專輯，收錄的第一首歌《New Boy》，開頭是這樣唱的：
是的
我看見到處是陽光
快樂在城市上空飄揚
新世界來得像夢一樣
讓我暖洋洋
彼時，是中國房改的第二個年頭。那一年，中國每年出生人口高達1900萬，生育率1.52，人口年齡中位數隻有27歲。城鎮化也可以說剛剛起步，城鎮化率僅34.78%，城鎮人均住房麵積隻有可憐的18平方米。
在人口紅利和城鎮化的雙重驅動下，房地產市場的新世界的確來得像夢一樣，並迅速進入烈火烹油式的高速發展階段。
從1998年啟動房改，到2021年中國房價見頂，這23年，中國商品房年銷售麵積從1.2億平方米，暴漲至17.9億平方米，年均增幅高達12.5%，遠超我們同期GDP增速，也把同期的M2貨幣發行增速甩開一條大街；商品房銷售額，則從2513億元，暴增至18.2萬億元，年均增幅更是達到了恐怖的20.5%。
房地產及其產業鏈一度貢獻了17%的GDP總量，其中直接貢獻7.3%，間接拉動9.9%。這也就意味著，中國每創造6元GDP，就有1塊錢與房子直接相關，迄今沒有任何一個行業，可以與之比肩和替代。
老百姓也被裹挾進這場地產的狂歡，被時代推著成為了“房奴”。
年輕人掏空6個口袋的錢包，將過去的儲蓄、現在的收入、未來的前途，統統匯聚和封存在一個小小的房子裏。在“房價永遠漲”的信仰支撐之下，購房者進入了夢想的狂歡。他們希望繞開一切明裏暗裏的阻撓來加杠杆。除了“假離婚”，還有偽造銀行流水、虛開收入證明，隻為了上杠杆，搭乘上買房的列車。
中國居民房貸餘額首次突破10萬億，是在2014年，花了16年的時間。僅僅3年之後的2017年，就突破了第二個十萬億，達到20萬億，又在更短的2年之後的2019年，突破30萬億元，隨後在2022年達到峰值38.8萬億。中國居民部門杠杆率，則從2014年的30%左右，飆升至2023年的61.9%，接近甚至超越發達國家水平。
在居民瘋狂的買房需求推動下，中國的房價從1998年的每平方米1857元，漲到了2021年的10300元，漲了近10倍。如果以2010年為基準，到2023年中國房價累計漲了78.9%，算上三成的首付杠杆，年化收益率達到了15.25%，成為這個星球上那些年最有確定盈利機會的兩大資產之一——這個星球上最有確定盈利機會的另一個資產是美股，但美股同期的年化收益率為12.17%，和我們的房價收益率比起來，仍甘拜下風。
房地產也成了絕對的造富行業，它造就了2013、2015、2016年三次獲得首富頭銜的王健林，也造就了2017年登頂首富的恒大許家印。無數的普通人更是借助房價的暴漲，身價翻倍，實現了表麵的階層躍遷。
那些年大家都唱著樸樹的“我曾經跨過山和大海，也穿過人山人海”，卻沒想到，接下來的歌詞，才是大多數人十年後的注解。
2017年，樓市調控力度加大。也是在這一年，樸樹發布了新填詞的《Forever Young》，曲調不變，歌詞卻變成了：
所有曾瘋狂過的都掛了
所有牛逼過的都頹了
所有不知天高地厚的全都變沉默了
你擁有的一切都過期了
一語成讖。
從這一年開始，房地產的新世界走向了尾聲。盛極三十年，衰，不過3年。2021年，中國的房地產市場見頂回落。之後，中國房地產市場經曆了住房商品化26年以來“時間最長、下跌最猛、幅度最大”的超級大調整。
到2024年，中國商品房銷售麵積為9.74億平方米，倒退了15年；銷售金額為9.67萬億元，倒退了8年；房屋新開工麵積為7.4億平方米，相比於2019年的高點22.7億平米，縮水了67.5%，倒退18年。房地產開發投資額為10萬億，倒退了9年。
房地產市場需求銳減，房價加速下跌。
我們目前的房價是什麽情況呢？
2025年6月，中國70個大中城市，新建商品房住宅價格同比下降3.7%，從2022年3月算起，已連續下降39個月。二手住宅價格同比下降6.1%，從2022年1月算起，連續41個月下降。
這也就意味著，我們的房價是從2022年1月見頂，迄今已經下跌了3年多的時間。
房價跌幅有多大呢？
從中國47個核心城市的房價來看，47城房價較高點回撤幅度的中位數，是-32.7%。
也就是說，過去三年，你所在城市的房價，跌去三分之一，是非常、非常正常的狀態。在類似南京、重慶、武漢、鄭州這些二線城市房價基本都跌了40%上下，至於溫州、東莞、惠州這些三四線城市，房價跌幅堪稱慘烈，基本都超過了50%。
單從二手房價看，一線城市中的北京房價下跌了30.7%，跌回到2016年8月、上海房價下跌31.6%，跌回2016年3月，廣州房價下跌33.9%，跌回2017年2月，深圳房價下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最慘，房價跌回了2015年2月。
這是什麽概念？
給大家算一筆賬，自房地產市場化改革的1998年到2024年，這27年時間裏，中國商品房總銷售麵積為259.13億平方米，如果按照單套房屋麵積平均100平方米的來計算，也就是總共銷售了約2.59億套房。
而在2016年房價暴漲之後的這8年時間裏，商品房銷售麵積為136.42億平方米，折合1.36億套，占27年總銷售數量的52.6%。
所以，全國房價跌回到2016年，也就意味著我們有超過一半的有房者，買房不僅沒賺到一分錢，反而被套牢，甚至虧掉首付。
天下沒有免費的盛宴。君以此興，當以此亡，所有命運的慷慨恩賜，其實早就在暗中標注了價格。曾經，借助房產暴漲實現階級跨越的中產，如今又因為房價的暴跌麵臨“返貧”的困境。地產富豪在富豪榜單上也被“雨打風吹去”，萬達深陷債務泥潭，恒大早已被破產重組，並未能恒久遠大、流芳百世。
更為嚴峻的是，依據我們的研究，目前的房地產市場，大概率還未見底。
在經濟學上，判斷房地產市場是否到頂不容易，因為要綜合判斷人口紅利、人均住房持有量、城市化率等諸多因子。但在住房失去房價上漲的資本利得功能後，判斷房價是否到底，其實非常簡單，經濟學上使用的指標，有且隻有一條，就是房屋租金回報率和30年期國債收益率的比價。
30年期國債收益率大致可以用來表征一個社會的無風險收益率水平，也就是一筆資金，投資於沒有任何風險的資產，可以獲得的收益率。
金融定價理論上，任何資產的價值，都來自於它未來能帶來的回報。在房屋以自住和出租為主的情況下，房屋定價的錨，隻能回歸租金，且其租金回報率應該超過全社會的無風險利率，因為房產是風險資產。如果租金回報率過低，隻意味著一件事：房地產市場泡沫過高。
我們的這兩個指標是什麽情況呢？
大家看看下麵格隆匯勾股大數據團隊做的數據圖。
很明顯，此前，隨著我國房價大幅攀升，我國一線城市租金回報率長期低於30年期國債收益率，2019年至今，二者利差的平均值，達到了恐怖的147BP。
如此不合理的房價，說明什麽？
說明那些年，大家真的、真的都太瘋了。
一直到這輪房地產見頂回落，兩者才開始收斂。截至2025年6月，中國一線城市平均租金回報率為1.93%，30年期國債收益率呢？為1.86%，兩者基本重合，一線城市租金回報率較30年期國債收益率，略高了7個BP。
合理嗎？
當然不合理。因為房產屬於風險資產，理論來講，租金收益率應該高於無風險收益率一定水平才更合理、更安全。
我們不妨看看國外那些房地產市場相對成熟的城市，這個指標是什麽情況呢？
從海外重點城市的數據來看，住房租金回報率，大多數時間都要高於30年期國債利率。2009-2024年，紐約住房租金回報率與30年期國債利率的平均利差為198BP、東京是168BP、柏林是211BP，倫敦非常特殊，但住房租金回報率也超過30年期國債收益率34個BP。
綜合全球經驗，事實上，考慮到房屋還有維修和折舊成本，一線城市的住宅租金回報率需要高於30年國債收益率80BP以上，房地產市場的價量才可能達到穩態。
按照這個標準，考慮到中國人對房子的執念，我們把這個利差壓縮到60個BP，目前我國城市住宅租金回報率也需要去到2.5%的水平。
這也就意味著，如果按照這個指標來看，我們的房價，可能還有25%左右的下跌空間。
我知道很多人不願意接受這個結論，因為前麵三年中國房價平均已經跌了33%了，這個過程令無數人痛苦不堪。
但沒有辦法，我不負責情緒按摩，我隻做分析。數據冰冷，但數據說實話。經濟規律從不以人的意誌為轉移。就像3年前你不相信房價會普跌33%一樣，但它就給你跌了。
剩下的更重要的問題是，這個25%的下跌過程，或者說房租收益率與國債收益率的利差回升到80BP，這個時間周期大概需要多久呢？
繼續用數據說話。
2021年10月，隨著房價下跌，租金回報率和30年國債利率利差開始收窄。2023年下半年，寬鬆政策加碼後，租金回報率回升，國債收益率加速下行。二者利差從2023年6月的-119BP回升到2025年6月份的7個BP，2年時間回升了126BP，月均回升5個BP。
這種收斂圖都是真金白銀博弈出來的，它像股市K線一樣，其實已經包含了所有市場信息。以此變化速度來計算，從當前的7個BP的利差回升到80個BP，至少還需要14個月的時間。
也就是說，我們的房價跌幅進程已經走完了四分之三的路程，房價大概率將在2026年年底觸底企穩。
有人問，如果我們的政策調節力度加碼，見底時間是不是會快一些？
答案是不會。人為幹預引發的脈衝，隻是在下跌過程中吸引一批新的人衝進來，把房價下跌的全程痛苦，分解在不同人身上扛而已。
其實，25%左右的調整空間和至少14個月左右的築底時間，隱含著一個非常非常重要的信息：現在，這個時間，不到迫不得已，就不要去買房。
繁華落幕芳菲盡，站在這個時代更替的罅隙裏，我們或許該去思考另一種生活方式。房子是中國人一生的執念，也是時代洪流下的無奈選擇，是鋼筋水泥，卻囚禁著多數中國人的一生。
請記得，無論什麽時候，別讓鋼筋水泥壓垮了生活。家不是鎖在產權證裏的數字，而是愛的人在灶台前升起的煙火氣，唯有當我們擁有不被房子定義的勇氣的時候，或許才是我們真正與自己、與這個時代和解的開始！
風雨飄搖的晚唐有個詩人叫盧延讓，一生籍籍無名。但格隆非常喜歡他的兩句詩詞“山僧不解甲子數，一葉落知天下秋”。喜歡的是文字裏那令人豔羨的獨立、自我、率性，放曠與豁達。
個人總結：
根據各個金融機構的預測，中國的房市整體上會在2026年第四季度或者2027年第二季度見底，但是根據日本當年房地產泡沫的經驗，很大的可能是會有長期的L型走向，低位盤整，不會有大幅度上漲，那種期望中國例外論的想法可能是想多了。
同時因為中國出生率大幅度向下，人均住房麵積已經幾乎40平方米，加上大量的積壓新房消化，未來在可以預期的時間裏，不會有全國性的房價大幅度上漲，但是超一線城市還是有部分區域有上漲的可能。
如果是希望在國內投資資產，而且有比較高的使用頻率，或者租房回報率可觀，可以考慮從2026年下半年開始看盤，當然如果投資後出租率不高，或者租金投資回報率低於1%，自己又不會使用，那麽回國旅遊時短租房或者短租公寓其實是個更好的選擇。
是的，美國從2018年後開始溫和上漲，然後COVID時期開始狂漲，現在通脹中的很大一部分都反映在房價上了，必然會導致下跌，市場規律的必然結果