甜酸苦辣
分享在美國甜酸苦辣的生活
筆者去年在加州某縣政府的地產稅拍賣網站(Public Auction Sales of Tax-Defaulted Property)上以低於市場價的價格成功拍到了一處地產。誰知道，好不容易搶到的“便宜貨”，竟然是噩夢的開始。
坑一：
先是因為這個地產欠了許多的政府稅、地方費用和地產稅，政府稅是指原地產所有者欠國稅局IRS的個人所得稅，筆者需要等待120天確認IRS不會向筆者強製收取這筆高昂的稅務。地方費用是指Mello-Roos、Weed Abatement等，筆者需要承擔支付這些費用的義務。因為原地產所有者欠了縣政府許多年的地產稅，拍賣的成交價格在扣除交易手續費後，不足償還政府的地產稅，所以筆者還需要支付原地產所有者欠的部分地產稅和筆者當年持有期間的地產稅。
也幸虧筆者買的價格非常便宜。假如最後拍賣成交價抬得特別高，再算上這些欠政府的稅費以後，很有可能比在公開市場上直接買同類地產還貴，這就不劃算了。所以買這類資產之前，一定要做好調查。
坑二：
如果僅僅是錢的事，都好解決，也就是多花些錢，以後轉手再賣的時候少賺一些而已。可是產權上的問題，卻實在是筆者始料未及的。這個問題的關鍵就是沒有任何一家保險公司願意對這個地產進行產權保險，即使筆者等過了一年以後去找他們，他們也不能做。筆者總共問了First American Title, Chicago Title, Fidelity National Title, Cornerstone等等大的產權保險公司。
然而，沒有產權保險，就很難找到買家，不可能將這個資產轉手出售。
這可愁壞筆者了，花了一年多時間到處尋找買家，和尋找房地產經紀人幫忙處理這事並能成功上市出售，未果。有朋友介紹了秦蓓女士，聽說她有十幾年的房地產經驗，筆者就試著聯係了一下秦蓓女士，沒想到她很熱心地接下了我這個case。經過三個月的時間，筆者終於拿到了產權保險。這三個月裏，秦蓓她們團隊一直與縣政府、產權公司和地產稅服務公司處理地產產權問題，獲得了一個類似於擔保證書的文件，使得產權公司能夠進行產權保險。
這件事給了筆者一個教訓，即使持有政府過戶登記的契約(Tax Deed)，仍不能保證這個地產的產權屬於你。在購買這類不良資產(Distressed Property) 時，一定要請專業人士幫忙，否則掉入坑中還賠錢。
