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住建部辟謠醞釀取消商品房預售 開發商鬆口氣
看看銷售中心樓盤的沙盤和規劃圖，就交付一筆相對“低廉”的定金預訂了商品房。過去25年，這種開發商預售商品房的製度，已經成為中國房地產市場一種普遍的商品房銷售模式。但是對於購房者來說，這種製度在一定程度上，是一種賭博，既不知道房子建成後的樣子，也不確定規劃是否能落實，甚至連是否如期收房都不清楚。
廣州日報9月22日報道，昨日，廣東省房協對下屬的副會長單位發布《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱“通知”）中關於“商品房預售製度”的內容引起了極大的關注。
《通知》顯示，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25日上報住建部。
《通知》提出，商品房預售製度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋麵積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消商品房預售製度，全麵實施現售。這意味著，廣東或取消1994年開始實行的“商品房預售製度”。
對此，省房協的相關人士表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。
《報送函》建議逐步試點取消預售製度
商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中，尚未完成建設的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。1994年，中國頒布《房屋管理辦法》。25年來商品房預售製度已經成為房地產市場的一項重要製度。據記者了解，商品房預售製度有利於提高資金使用效率，對於有效滿足居住需求，促進房地產行業發展和城鎮化建設發揮了積極推動作用。
該製度同樣頗受爭議。住房城鄉建設部向包括廣東在內的6省住建廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全麵評估的函》中就要求，“對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。”
但是取消商品房預售製度並不是一蹴而就的。廣東省住建廳《關於報送對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實有關情況的函(節選)》（簡稱《報送函》）顯示，廣東或在一些城市逐步試點取消預售製度，分階段推進。
《報送函》建議在一些城市逐步試點取消預售製度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全麵實施現售的時間表，分階段推進。
第一階段若幹年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；第二階段全麵實施現售，並將時間表向社會公布，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。通過逐步提高商品房預售許可條件，引導市場有序適應改革，使開發企業降低資金杠杆，充實開發經營的資本金，有利於防範化解行業和金融風險；有利於房地產行業內部的優勝劣汰加速進行，提升房地產開發品質，促進房地產市場持續健康發展；有利於把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜；有利於提高房地產開發企業的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維護購房人的合法權益。
住建部辟謠
《通知》稱，自1994年《房地產管理法》頒布以來，商品房預售製度實施已近25年。商品房預售製度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套製度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。
有鑒於此，省房協特向各副會長單位征集意見就商品房預售許可的存廢提出建議，並詳細說明理據，於9月23日前反饋。
據了解，廣東省房地產協會是受委托於9月21日向各副會長單位下發該份《通知》的，結果馬上被媒體披露出來，“隻是征集意見而已，沒想到就被人發到群裏，再加上媒體的指向性‘解讀’，尤其在標題上有嚴重歧義。”
省房協相關人士表示，原文明明寫的征集意見，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”“將取消預售製”“擬定有關材料並上報住建部”這樣的說法並不準確。
該名人士表示，目前《通知》正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。
另據中國經營報消息稱，對於或取消商品房預售一事，住建部房地產市場監管司相關人士向記者表示，向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售，全麵實施現售征詢意見情況並不屬實。我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。
據經濟觀察網9月22日消息，一位港股上市房企的副總裁說，現售的問題早已提出過。如果實行，對房企的影響確實很大，特別是資金實力弱的中小房企，很多實力不夠的房企將因此退出房地產行業。同時，房企成本會提高，房價也進一步提升。
經濟觀察網從一家百強房企廣州區域的項目總經理處了解到，按照預售製度，房企在拿地之後，快節奏的話6個月可以入市，正常速度則是9個月開盤。根據銀行的放款節奏，通常開盤後2個月就會放款，這些首付款和銀行尾款，全部作為預售款進入三方監管專用賬戶。開發商若是想要動用這部分預售款來支付工程款、經營用款、銀行利息、稅金、運作費等，都要經過房地產交易監控中心審批，而且專用賬戶內的資金普遍要按已預售合同總金額的10%留存，以供後續開發。而一旦改成現售的形式，開發商要等到全部房子建設完畢，也就是大概3年後才能對外銷售，回籠資金。
這也意味著，現售製度下的回款周期至少比預售製增加了2年左右。
“這項製度很完善了，如果變更，將會對中國金融監管市場、按揭放貸係統影響很大，對房企回籠資金影響很大，一旦實施，會死一批企業的。”一名陽光城的高管說，在現售製度下，房企高周轉做不到了。
《通知》也提到，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方麵，房地產企業融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鏈斷裂，導致工程爛尾。另一方麵，可能會出現階段性供應“休克”，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。
因此，建議在一些城市逐步試點取消預售製度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全麵實施現售的時間表，分階段推進。
商品房預售製度利與弊
商品房預售製度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款。最早出現於香港，1956年，香港政府出台《預售樓花同意書》，正式以法律形式對樓花預售進行規範管理。
內地的商品房預售製度借鑒了香港房地產的開發經驗，通過1994年頒布的《城市房地產管理法》確立，實施至今已近25年。
商品房預售製度最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，但在漫長的發展過程中，也逐漸衍生出風險。按照上述《通知》，這些風險主要體現在幾方麵：
一是一旦發生資金鏈斷裂，導致工程爛尾，將嚴重損害購房人的切身利益，同時會產生大範圍長時間信訪事件, 增加維穩壓力。據不完全統計，2017年廣東省資金鏈斷裂類矛盾總數達61宗；
二是由於我國商品房預售市場起步較晚，有關法規製度不夠完善，主管部門的管理職能作用沒有正常發揮，導致房地產市場虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售等亂象叢生；
三是商品房預售製度降低了房地產業的門檻, 不具備開發實力的企業進入市場, 降低了開發企業的自有資金要求，刺激了房地產的過度投資和開發，造成不平衡發展和低效率競爭。
事實上，早在2005年8月15日，中國人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》首次指出，很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售製度，經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消房屋預售製度，改期房銷售為現房銷售。
然而，上述《通知》也稱，商品房預售製度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套製度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。
專家： 取消預售 不建議“一刀切”
樓市專家、廣州市社科院研究員談錦釗表示，假如真的要全麵取消商品房預售製度，首當其衝受到影響的就是開發商企業，在資金方麵將麵臨很大的壓力，融資成本進一步升高，進而市場也很有可能發生波動。
預售製度實行以來，對廣東房地產市場的健康發展其實是很有益處的，不僅給了開發商一定的時間籌措建設資金，購房者也通過開發商讓利，可以低價預訂商品房，對兩者其實是雙贏的。
對於個別樓盤預售存在的資金鏈中斷、爛尾樓問題，繼而產生的法律糾紛，並非隻能調整預售製度來解決，而是可以通過加強前期監管來解決的，不能因噎廢食。而且，隨著粵港澳大灣區的發展，未來人口總數勢必大量增長，對於住房的需求隨之增加，而目前珠三角地區的商品房庫存並未到過剩的程度，還沒到急需清庫存的時候。
若驟然取消預售製度，對市場和購房者而言都不是好消息。開發商籌措資金的成本提高，企業要賣掉現房才能回籠資金，反過來會助推房價上漲。而且在銀行利率不斷提高和房貸收緊的背景下，確實不建議“一刀切”地取消預售。
- 原標題：醞釀取消商品房預售製度？廣東省房協：隻是征集意見而已
- 責任編輯:何書睿
- 最後更新: 2018-09-22 15:57:17
熱門評論 8條
有些人說現售製下老板會將增加的成本轉嫁買房者。但買房者可以不買，可以講價搏奕，房地產老板壓了大筆資金在樓盤上，他會采取各種措施促銷，包括讓利。一個樓盤的資金是龐大的，在這種情況下，老板想囤積居奇就要考慮資金周轉的問題了。
當年采用預售製是權宜之計，如果今時今日住建部繼續這個扶持房地產的政策，真的要問問部長的立場問題了
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我09年剛剛畢業那會兒感覺還能通過自己的努力工作有買房安家的希望，因為我父母是幫不到我的，我也不希望繼續增加他們的負擔，可是近十年過去，發現靠著自己的努力工作買房已經是個徹頭徹尾的幻想了，別跟我說可以創業，要求加工資，可以夫妻雙方共同還貸，女方家庭協助之類的，每個人的情況不一樣。
工薪階層以後在城市到底要怎麽過？
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房價從幾千元漲到幾萬元叫讓利？我讀書少別騙我
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