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東北邊境小城丹東房價2天暴漲5成，原因何在？
本文轉載自《證券時報》旗下微信公眾號“e公司官微”
新聞背景：
3月25日至28日，朝鮮勞動黨委員長、國務委員會委員長金正恩對中國進行非正式訪問；4月21日，朝鮮宣布從即日起停止核試驗和洲際導道試射，將廢棄北部核試驗場，集中一切力量進行社會主義經濟建設；4月27日，國務委員會委員長金正恩與韓國總統文在寅舉行會談……
種種跡象表明，半島局勢正在向好的方向發展，也讓國際社會看到了半島走向和平的曙光。
外界普遍認為，半島局勢趨於穩定，朝鮮即將改革開放，將會令地處東北邊境的遼寧省丹東市從中受益。在此之前，丹東對朝貿易進出口總額占全國對朝進出口額的近七成。
4月25日，丹東市不動產登記中心發布《通知》稱：“近期，由於辦理不動產登記業務急劇增加，超出我中心每日辦理260件不動產登記業務的能力，為避免辦事群眾、企業擁擠和早起排隊現象，從今日起，實行預約發號，請申請人持身份證及相關申衣材料原件，領取預約號，並請按時照預約時間來辦理。”這一舉措，讓外界將目光聚焦向丹東的房地產市場。
丹東市不動產登記中心為何要選擇當前時點發布《通知》？是否是半島局勢影響丹東房地產市場發生了新變化？外地前往丹東購房的人數是否急劇增加？為了厘清這些大家普遍關注的問題，4月28日至4月30日，記者前往丹東進行采訪，試圖勾勒出真實的丹東房地產市場現狀。
引人關注的《通知》
4月28日，五一小長假前的最後一個工作日，丹東的戶外氣溫9至20度，令人感覺非常舒服。按照以往慣例，從小長假的第一天開始，丹東這座旅遊城市就會迎來大量的遊客，賓館旅店的住宿價格也將大幅上漲。與往年有所不同是，丹東在今年小長假期間迎來大量遊客的同時，還將迎來相當數量的看房客。
4月28日12時，記者下了火車之後，直接前往丹東市不動產登記和房屋交易大廳。
該大廳於2017年10月9日正式運營，丹東市不動產登記中心、丹東市房屋產權產籍管理處、丹東市房地產交易管理所、丹東市國有房產經營管理中心等單位集中在此辦理各類不動產登記和房屋交易相關業務。
本文圖片均自微信公眾號“e公司官微”
記者在丹東市不動產登記和房屋交易大廳內看到，雖然是午休時間，但是依然有30、40人坐在大廳內的椅子上等待辦理業務。
在大廳的幾個醒目位置都張貼有4月26日最新發放的《通知》。與4月25日發布的《通知》有所不同的是，4月26日最新發放的《通知》裏的表述是“即日起，實行順延預約發號，如果當日號發放完畢，順延發放第二日的預約號，以此類推，不進行選擇性預約。”
“現在幾個部門都在這個大廳辦公，所以辦業務的人都聚集到這裏，如果是周一或者周二，在這裏等待辦理業務的人要比現在多上幾倍。”一位在大廳內辦理業務的房產中介人士告訴記者，“由於是采取的過號作廢規則，因此大家都不敢離開，否則又得重新排隊。”
一位不動產谘詢領號處負責發號的工作人員介紹說，現在每天能夠發放200多個號，4月28日的號已經全部在前一天13時左右發放完了，5月2日的號還剩下20、30個左右。“辦一個件要半個小時左右，稍微複雜一些的則要花費40、50分鍾，由於近期辦件的人太多，所以隻能采取預約發號的方式。”這位工作人員表示，“即便這樣，我們的工作人員每天晚上都要加班到很晚。”
近期辦理不動產登記業務急劇增加，是否是因為朝鮮半島局勢趨於穩定，吸引大量外地人來丹東買房所致？對此，丹東市不動產登記中心的一位負責人給出了否定的回答。“丹東有多個竣工驗收的樓盤在近期集中為業主辦理產權，僅萬達一個樓盤就有1500多戶。再加上其他一些辦理業務的市民，使得近期的工作量驟然增加。”這位負責人表示，從我們目前掌握的情況看，目前辦理不動產登記業務急劇增加，與外地人來丹東買房沒有關係。
“朝鮮宣布棄核後，就開始有很多外地人來丹東看房、買房，但是絕大多數還沒有到辦理產權的程序，目前不動產登記業務急劇增加，的確是當地一些樓盤集中辦理業務所致。”前述房產中介人士說。
據記者了解，丹東市不動產登記中心在2017年10月11日也曾因居民辦理不動產登記業務量急劇增加而發布內容類似的《通知》。
“那一次是因為房交會過後，很多丹東百姓都集中辦理業務，業務量超出了我們每日的處理能力。”前述丹東市不動產登記中心的負責人解釋說。
與半島局勢相關的城市經濟
丹東地處東北亞經濟圈與環渤海、環黃海經濟圈的交匯處，是中國沿海的北方起點，約1.8萬公裏的海岸線從這裏向南延伸。
丹東與朝鮮的新義州市隔江相望，是中國對朝貿易最大的口岸城市、國家特許經營赴朝旅遊城市，作為連接中國東北地區與朝鮮半島的重要節點，戰略地位十分重要。
在遼寧當地人士看來，中朝關係的改善、半島局勢趨於穩定、朝鮮將進行改革開放，都將會對丹東這座中國東北的邊境小城構成實質性利好。
“丹東的經濟發展和對朝貿易息息相關，丹東的經濟結構對對朝貿易依賴性很強，如果中朝貿易發展較好，那麽受到利好影響最大的中國邊境城市就應該是丹東。”資深半島問題專家、遼寧省社科院研究員呂超在此前接受記者采訪時介紹說，從曆史的角度看，丹東的經濟一直是呈波浪式向前發展，有高峰有低穀，中朝經貿關係發展得比較好的時候，丹東的經濟發展得比較好；中朝貿易受挫的時候，就會影響到丹東的經濟發展。
呂超舉例說，在最初進行“兩島一橋”的開發時，丹東的經濟狀況立刻就有所表現，房地產價格也提高了，特別是丹東新區房地產市場尤其好。但是隨著朝鮮黃金坪島開發遲遲沒有進展，新中朝鴨綠江大橋建成後也沒有如期開通（該橋原本預計在2014年7月建成通車），直接影響到了丹東當地的經濟發展。
丹東市國民經濟和社會發展統計公報顯示，按可比價格計算，丹東市2011年至2014年GDP增長速度分別是13.6%、10.5%、9.3%、5.6%；2015年和2016年分別下降3.0%、2.2%；2017年的經濟增速是2.8%。
雖然目前看半島局勢已經趨於穩定，但是短期內恐怕還難以對丹東的經濟起到真正的實質性影響。
“聯合國對朝鮮的製裁還沒有解禁，目前朝鮮仍然處於聯合國的製裁之中，所以中朝雙方的經貿不會無視聯合國安理會的製裁而隨便恢複。”有遼寧當地人士告訴記者，就短期而言，半島局勢對於丹東經濟增長的拉動作用有限。
今年3月末，記者曾電話采訪過丹東當地的房地產業人士。彼時，丹東的二手房均價在5600元/平方米左右，新房的價格在6500元/平方米至7000元/平方米之間，而新中朝鴨綠江大橋所在的丹東新區的平均房價則是4000元/平方米。
“丹東新區的平均房價曾經一度逼近過6000元/平方米左右，但是因為新中朝鴨綠江大橋建成後始終沒有通車，所以新區的房價就不斷下降，一些在建的樓盤也處於停工狀態。”在丹東從事房地產行業的張宇（化名）說，丹東新區能否發展起來，丹東新區的房價能否持續上漲，關鍵在於半島局勢是否穩定、新中朝鴨綠江大橋能否通車。
在張宇看來，如果新中朝鴨綠江大橋能夠通車，聯合國能夠解除對朝鮮的經濟製裁，那麽丹東老城區的絕大多數物流業務都會轉移到丹東新區。由於丹東對朝貿易進出口總額占全國對朝進出口額的近七成，意味著國內絕大多數的對朝貿易都要在丹東新區進出關。
“對於朝鮮半島局勢的變化，丹東還是相當敏感的，畢竟這座城市的經濟與半島局勢有著非常密切的關聯性。如今，朝鮮宣布放棄核武，進行改革開放，讓人們看到了新中朝鴨綠江大橋通車的希望。”張宇說，最為直接的體現就是丹東新區的房價已經出現明顯上漲。
大漲的丹東新區房價
丹東夏無酷暑、冬無嚴寒，年平均氣溫9℃，是中國東北地區最溫暖最濕潤、最適合人類居住的城市之一，曾獲選為“中國十大養老勝地”稱號。
“丹東有山有水，消費水平也不高，生活節奏也不快，比較適合人居住。前些年，很多外地人都來丹東買房，甚至一些北京人也選擇在丹東置業。”張宇說，近幾年由於半島局勢緊張，嚴重影響了外地人前往丹東購房。
現在一切正在發生著變化。4月22日，家住天津的黃坤（化名）就已經來到了丹東。“朝鮮在4月21日宣布棄核進行改革開放之後，我和幾個朋友就覺得丹東的房地產‘有戲’，於是結伴來到丹東。”4月28日，在丹東新區某樓盤內，記者偶遇十分健談的黃坤。
在前往丹東之前，黃坤和朋友們就已經做足了功課，並一致認為認為最有潛力的還要屬丹東新區的樓盤。經過一番考察之後，黃坤的一個朋友在4月24日決定在丹東新區某樓盤購入房產。“他是以3500元/平方米的價格購入了4套商品房，每套商品房的麵積均是109平方米。”黃坤說。
當時，黃坤還勸說這位朋友冷靜一些，多走幾家樓盤好好比對一下。但是這位朋友認為以3500元/平方米的價格購入丹東新區的房產，未來虧錢的風險極小。開始的時候，黃坤和身邊的其他人都覺得朋友的決定有些草率，但是兩天之後，黃坤卻發現這位朋友當初的決定是那麽的明智。
4月26日，當黃坤回到朋友購買房產的樓盤準備出手置業的時候，該樓盤的售樓員告訴他說：“3500元/平方米是兩天前的價格，現在的售價是5500元/平方米。”僅僅兩天時間，就要比朋友高出2000元/平方米的價格購買同一樓盤的房產，顯然讓黃坤難以接受。
“我想再觀察一下，看看這兩天新區樓盤的價格是否還會有變化，如果有好的機會就果斷出手，實在不行就當成是來丹東旅遊了。”黃坤說。
丹東新區某樓盤的銷售經理張美麗（化名）向記者介紹說，在4月20日之前，丹東新區的房地產均價還是在4000元/平方米左右，但是從4月21日之後，就開始不斷上漲，目前的均價已經達到5000元/平方米左右。
“我們宣傳海報上的價格是4700元/平方米，那其實已經是兩天前的價格，現在的報價是5200元/平方米。”張美麗說，“在4月27日朝韓領導人舉行會談之後，我們樓盤的售價又調高了100元/平方米左右。現在丹東新區的房價一天一變，有些樓盤甚至一天幾變，要想在丹東新區買房就趁早，今天出手永遠比明天便宜。”
記者在采訪當中發現，漲價成為近期丹東新區房地產市場的關鍵詞。“要買就一定要趕在5月1日之前買，否則5月1日之後新區的房價還要漲。”丹東新區一家樓盤的馬姓銷售經理說。
一個值得注意的現象是，4月29日、4月30日，小長假開啟之後，前往各個樓盤看房的人明顯增多。從一些售樓處外停著的車輛看，主要以沈陽和大連牌照的車輛為主。
張美麗說，最近一周，丹東新區迎來了很多外地人。除了遼寧本省的之外，主要以北京、上海、天津、深圳等大城市的人為主，另外還有不少是來自河北的購房者。雄安房地產價格在2017年出現大幅上漲，給河北人很好地上了一課。所以在朝鮮宣布棄核發展經濟之後，一些眼光敏銳的河北人就來到丹東尋找投資機會。
“新區的房價很大程度是被你們外地人買起來的。”丹東新區銀河大街一家在售樓盤的銷售顧問也表示，現在丹東本地人聽到新區房價上漲的消息後，多是過來打聽一下情況，還保持觀望狀態，真正出手購房的以外地人居多。目前丹東房價的上漲更多還是體現在新區，老城區房價相對較為平穩。
“更為誇張的是，已經有個別新區的樓盤封盤不再出售，他們希望等丹東新區的房價繼續上漲之後賣個更好的價格。”這位銷售顧問介紹說。
本地人的看法
家住丹東市的鄭光（化名）是一名“90後”。長著一副娃娃臉的鄭光，為人比較熱情，喜歡主動攀談。接連兩天在同一家樓盤相遇後，鄭光與記者也熟絡起來。
據了解，在小長假前的幾天裏，鄭光就不時前往丹東新區的幾個樓盤看房。雖然現在還沒有女朋友，但是鄭光也想提前購置一套住房，用鄭光的話說“能給自己找對象時加分”。
鄭光之所以選擇要在丹東新區購房，主要是就新開盤的樓盤銷售價格而言，丹東新區的房價要低於丹東老城區的房價。雖然新區的公共交通不如老城區發達，但是如果在新區買一套房，還是可以省出購置私家車的錢。鄭光在新區買房就是為了以後結婚用，根本沒有考慮等待升值後再出售的問題。
但是現在新區的房價在短期內出現快速上漲，很多樓盤的價格並不比老城區便宜，這令鄭光猶豫起來。
在鄭光看來，新中朝鴨綠江大橋何時能夠通車仍然未知，目前丹東新區的房價之所以出現上漲，一方麵肯定是開發商借著朝鮮半島局勢發生變化進行炒作造成的，另一方麵的確是外地人前來購房推動的。
幾天前，在新區的一個樓盤裏，鄭光親眼見證了一位外地人一次性購買三套房產，其中一套全款購買，兩套貸款購買。“外地人在丹東新區買房，幾乎都是以投資為目的，極少會用於自住。推漲了新區房價的同時，也提高了丹東本地人在新區購房的成本。”鄭光說，“就我個人而言，真不希望有大量的外地人來丹東新區買房，雖然這不是我能決定的。”
薑先生是丹東本地的一位出租車司機，這幾天經常會遇到前往丹東新區看房的乘客，他也會時不時向乘客介紹一下新區的樓盤情況。據薑先生介紹，因為新區的商品房在最近一段時間不斷上漲，也刺激了一些原本處於停工狀態的樓盤恢複施工。
“現在民間有傳言說，因為朝鮮半島局發生變化，所以丹東的房價接下來要使勁漲。這對於那些名下有多處房產的人來說肯定是好消息，因為這意味著他們的資產又要升值。”薑先生一邊開車一邊和記者聊天說，但是對於絕大多數丹東本地人而言，隻是將當前丹東新區房價上漲作為一個談資。因為丹東人每個月的人均收入隻有2000多元，所以大多數家庭也沒有閑錢去炒新區的房子。自己有一套房子住就可以了，即便丹東老區的房價被帶動起來，也不可能將自己現在住的房子賣掉。
國家統計局丹東調查隊發布的抽樣調查數據顯示，2017年，丹東城鎮常住居民人均可支配收入27944元。
在丹東老城區，老楊一家三代5口人住在一套兩房一廳的老房子裏。老楊的兒子從事家裝、工裝設計工作，每個月收入5500多元，這在丹東當地的年輕人裏算是不錯的收入水平。去年下半年，老楊的兒子在臨近丹東新區的佳兆業買了一套房，當時購房價格是4000元/平方米左右。
前幾天，兒子告訴老楊說，如果現在將佳兆業的房子出手，至少能賺10萬元。不到1年時間就賺10萬元，對於老楊這樣普通的丹東家庭來說的確不少，但是即便如此，老楊一家也沒有打算要擇機將房子賣掉。老楊孫子今年已經4歲，2年後就將進入小學。在老楊一家看來，買房子很大程度上是為了給孩子提供一個更好的生活和學習環境。
“普通百姓買一套房子不容易，買房的初衷也不是為了升值後賣掉，所以房價的上漲和我們這些普遍百姓關係不大。”老楊說。
限購的猜想
記者了解到，丹東市2012年和2013年的商品房銷售麵積分別是480.7萬平方米和490.8萬平方米，商品房銷售額分別是178.8億元和211.7億元。但是在2014年和2015年卻連續兩年出現負增長，其中商品房銷售麵積分別是256.6萬平方米和190.7萬平方米，降幅分別是47.7%和25.7%；商品房銷售額分別是120.1億元和91.7億元，同比分別下降43.3%和23.6%。
丹東市在2016年和2017年曾分別出台了《丹東市人民政府辦公室關於做好房地產去庫存工作的實施意見》和《丹東市加快房地產去庫存工作實施方案》。
丹東市在《丹東市加快房地產去庫存工作實施方案》當中提出，用3至5年時間，基本完成房地產去庫存任務。到2020年末，住宅類商品房去化周期控製在12-18個月以內；到2023年末，非住宅類商品房去化周期達到合理水理，實現供需基本平衡，產品結構基本合理，房價總體穩定，有效控製市場潛在風險。
按照遼寧省政府下達的2017年商品房銷售麵積同比增長10%的要求，丹東全地區商品房銷售麵積目標為231萬平方米。2017年丹東市國民經濟和社會發展統計公報顯示，2017年丹東商品房銷售麵積231.9萬平方米，增長10.4%。商品房銷售額110.7億元，增長12.6%。截至2017年末，丹東市商品房待售麵積208.4萬平方米。
考慮到目前購房者主要瞄準的是丹東新區，並未涉及丹東的其他地區，所以應該對丹東房地產去庫存的影響相對有限。
“因為缺少題材，丹東的房地產市場最近幾年一直都不太好，特別是丹東新區距離老城區較遠，當地很多百姓都不願在新區選擇購房。如今朝鮮半島局勢出現了轉機，所以開發商就抓住這個話題大做文章。”遼寧省社科院副院長梁啟東告訴記者，有觀點認為，一旦朝鮮對外開放，首先會向中國開放，丹東會麵臨得天獨厚的機遇，成為東北的“深圳特區”。
於是在朝鮮宣布改革開放、朝韓領導人進行會談、美朝峰會在即的大背景下，部分丹東開發商囤積居奇、自己進行炒作，外地投資客進場推動，不明就裏的當地人也跟風前往丹東新區的樓盤，這樣一來使得丹東新區的房價在短期內出現大幅上漲。
但是也應該清楚地看到，朝鮮半島局勢的確是在向好的方向轉向，但是現在還不能說已經發生根本性的逆轉，雖然朝鮮提出要進行改革開放，但是這並不意味著朝鮮馬上就會國門大開，肯定是需要一個過程。
另外，政府部門已經明確要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，堅持分類調控，因城因地施策。麵對丹東新區房價繼續非理性上漲，丹東當地政府應該有所警覺，在必要時采取一定的控製措施。
“在經過短期的狂熱之後，估計過一段時間後，大家應該會更加理性、更加冷靜地看待半島局勢對於丹東新區、丹東新區房地產市場的影響。”梁啟東說。
也有受采訪者認為，參考國內其他城市在房價大漲之後政府部門采取的措施，如果丹東新區房價在短期內繼續大漲，並發現明顯的人為炒作跡象，那麽不排除丹東地方政府也會采取限購措施。
（證券時報 孫憲超）
