房地產中的Trustee Sale

這兩天我們的一個群在討論Living Trust的事。感覺不少人對Living Trust還不太熟悉，所以想談談房地產中的Trustee Sale, 可能對大家也會有幫助。
顧名思義，Trustee Sale就是委托人代理的交易。這裏邊有很多情況。有可能是屋主交不了房貸，銀行收了房，找的代理人做的。有可能是屋主去世，找的代理人賣房子。也有可能就是因為屋主把房子title放到Living Trust 裏，屋主自己是trustee而做的買賣。

因為現在銀行屋太少了。我們暫時不談那一種。今天主要談談後邊兩種的Trustee Sale.
這兩種情況下，房子的title都是在Trust裏，這種房子的seller一般是"xxx Family Trust", 作為seller在合同上簽字的是Trustee 。
房子之所以要放到Trust裏，一個原因是避免將來做probate。如果房屋的owner健在，隻是因為房子title在trust裏做的Trustee Sale 是很正常的sale，比如Cathy家的房子現在在Family Trust 裏。如果我賣房子，跟其他人賣的沒有什麽區別，我照樣要把各種disclosure都填好，照樣有各種liability。隻是合同上的seller是“xxx Family Trust” 而已。
我們今天重點講一下另一種Trustee Sale，就是有人去世，繼承者要分遺產的房屋sale，由Successsor Trustee 來賣房子。這種有時候比較麻煩一些，我見過有的賣到一半，Successsor Trustee不幹了，要重新找 Successsor Trustee。也有賣到一半，又突然冒出來一個Successor Trustee，講好的deal還有征求他的同意，一切文件都要重簽。 還有一次，有多個Trustee，其中一個是non-profit organization, 他們做任何決定，都要開董事會。總之，沒事是沒事，有事了真頭痛。在房價，利率都上揚的今天，我們還要耐心地等。

但是，有挑戰的地方就有機遇。這類sale是Cathy總結的比較容易拿到deal的幾種情況之一。為什麽？首先，這筆錢對繼承者真是天上掉餡餅一樣，又不是自己辛苦掙的，他們很多時候不會和我們錙銖必較。第二，一般都有多個繼承者，他們之間利益不一致，所以不能最大化他們的利益。很多在年底賣房的就是這樣的。明明等到春天可以賣的高些。但是繼承人中有個非要這個錢過年的，你說怎麽辦。第三，繼承者可能在外地，對本地市場不熟悉，這時候做好listing agent的工作最重要。第四，簽字的是Trustee不是beneficiary，有的organizational trustee專注的不是賣到最高價，而是別的，找準了他們需要的，即使價格不是最高，也有可能拿到deal。不過天下沒有免費的午餐，這種sale中有可能有各種前麵說過的變數，所以我們還是要有所準備的。