哈慫
哈慫就是哈慫，嘻嘻哈哈的慫樣子。這就是我。
聖誕節的禮物----蓋房子的故事
在我的記憶中，小時候就沒有什麽禮物，我的生日，正好是柑橘上市的季節，我的生日禮物就是一網兜四川的桔子，可以想吃多少就吃多少，所以呀，每一次都是貪心的猛吃，吃到上火，口舌生瘡，這才不得不善罷甘休。當然每年的春節都是有禮物的，那就是新衣服，有時候並不喜歡新衣服，要麽就是式樣不喜歡，要麽就是不合身（為了多穿兩年，一般都偏大，沒有辦法，當時的經濟條件所限），但是也沒有什麽選擇，也不是那麽講究。關於禮物，吃桔子穿新衣，好像就這兩樣留在了童年的記憶中。
我的今年的聖誕禮物，要從蓋房子說起。
兩年前就聽說加州剛剛通過新法，可以合法的加建或改造第二套單位。正好業內的專業人士舉辦講座，那就去學習學習吧，沒想到這一學不要緊，上了賊船了。兩年過去了，要蓋的新房子連毛兒也沒有見到，眼看就要到年關了，我的房子這一關怕是過不去了！
故事比較長，我講起來可能會比較枯燥乏味，如果不講的話，讀我的博文一點收獲也沒有，也會覺得對不起觀眾。所以我盡量的把專業的內容通俗化，也就是說，盡量讓大家都能懂，專業人士不要笑話便是。法案主要有下麵三條，每條都有詳細內容的鏈接，如果英文好的話當然鼓勵你們自己學習，如果懶得讀的話，我就用大白話給大家解釋一下。
法案1069
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=201520160SB1069
降低了停車位的要求，ADU不屬於新建，所以很多費用不用繳納，比如開口費，配套費，上水和下水費等，不過學校費免不了。防火要求也有降低，如果主體單位沒有噴淋係統的話，ADU也可以不要求。在現有建築內的ADU也有一些改進，條件放寬了一些。
法案2299
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billNavClient.xhtml?bill_id=201520160AB2299
最大麵積不能超過1200尺，最大麵積不可以超過原有的50%, 車庫改造的不需要退界；不需要過道；滿足當地的建築規範。2299條款生效以後，原來的關於ADU的政策停止執行。
法案2406
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billNavClient.xhtml?bill_id=201520160AB2406
這一部分沒有認真學習，是關於JADU的。
請記住，這些法案全都是州政府的。下麵市政府執行起來就是五花八門了。正可謂是上有政策，下有對策。這種對策和我們以前在國內說的對策是完全不一碼事。這不是政論文章，不便詳述，但是大概意思是那種政策是先放水，然後再收拾你；或者是政策含糊，引誘你上當（找對策），然後再收拾你。美國的法律係統我是不太了解，但是州政府的法案，下麵的城市可以有細則，他們的細則也是依據不同的法律，州政府也沒有辦法。就像聯邦政府的很多法令州政府或市政府可以不執行一樣。
我所在的市政府關於ADU的細則就比州政府的嚴格許多。有了更多的限製，首先地的麵積要大於一萬平方尺，加蓋的ADU最大600平方尺，把州政府的政策攔腰砍。還有一些小的要求就不一一敘述了。大體上你要是符合地的條件（大於一萬）就可以加建ADU。
從你決定要蓋房子的那天起，可以說你就上了賊船了。或者說騎虎難下。中國古代就有 “土木之工不可善動” 的勸誡，蓋房子不是一件容易的事。坊間不是經常流傳一句名言，你想一天不安寧就請客，你想一年不安寧就蓋房，你想一輩子不安寧就找小三 。蓋房子就要一年不安寧。我這已經折騰快兩年了還沒有開始蓋呢。外國人也有裝修憂鬱症的說法，如果家裏搞裝修，尤其是女主人時間長了真可以發瘋。煩死了，整天亂七八糟的，的確很容易抑鬱。
第一步是要找建築設計師來設計，要蓋什麽樣的房子，在哪裏蓋，多大，什麽戶型，什麽設備。很多的條件，設計師要根據三個方麵的條件來進行協調和設計，第一是市政府的要求，這是不可以改變的，第二是你想要蓋成什麽樣的房子，通常戶型是房主來決定的，第三現有房子的位置和退界要求。三個方麵相互配合，缺一不可。建築設計師是設計環節的最重要的一環，他/她可以決定今後施工時候的成本，當然如果你要蓋一幢皇宮或者城堡而不計成本當然也沒有問題。如果建築師有一定的結構工程師的知識，再或者有一定的施工經驗那是最理想的。通常屋主和設計師要一起去市政府數次，了解市政府的要求，根據要求來設計和修改要蓋的房子的布局。層次，方向，位置，大小，退界（setback）等等，等等。除了房屋的大小決定成本之外，房屋的位置也是決定成本的另一個因素，比如房子盡量蓋子平地上，如果有上坡或者下坡成本就會增加許多，蓋房子的位置土壤情況不一樣也會有不一樣的結果，這個屬於更複雜的範疇了。
下麵就是要準備聽證會，這是民主政府的通常的程序，有些城市不需要，但是有些不論多大麵積，都要上聽證會。聽證會顧名思義就是聽聽大家的意見，通常到了聽證會的階段，你的設計計劃基本上就八九不離十了。一般的加建，甚至新建，大部分是走個過場，原因是在上會之前，建設委員會基本上是已經通過了，建築委員會的委員就是最後有投票權的人，他們隻有沒有受到太大的反對意見，一般是一定會舉手的。小的意見基本上可以忽略，所以大部分的聽證會也是沒有人去參加的，除非你是非常專業的人士，可以有法律依據地提出反對意見。老百姓就免了，你愛蓋啥就蓋啥吧，反正你們都定了。如果真的政府不同意，你的方案都上不了會。真正老百姓反對的建設項目一般大家早就抗議了，這些大部分是工業項目，有汙染，或什麽大型商業項目，周邊老百姓不喜歡。蓋個小民房，鄰裏之間，低頭不見抬頭見，一般大家都不會互相為難。還有聽證會你要做很多準備工作，搜索方圓1000尺之內的住戶地址，準備信封，郵費，製作4x6尺大的廣告牌，還有很多小事情，市政府會掛號信寄給你一份很長的文件，上麵有幾十項注意事項和需要完成的事情。第三，繁雜的法律文件，大部分都要公證，有些文件不僅要公證，還需要去縣政府備案（recording）， 價格不菲。還要跑水務局，縣裏的汙水管理部門取得他們的允許文件。缺一不可。上麵所有的工作完成，算是過五關斬六將，萬裏長征邁出了第一步。
第二步是結構設計，如果簡單的說建築設計是決定蓋什麽樣的房，那麽結構設計就是怎麽蓋。結構設計包括地基的大小形狀受力的計算，主體的結構，牆和屋頂的細節。結構部分相對於建築部分而言就要簡單一點，主要是技術層麵的問題而不是政策層麵的問題，這個話題又是非常複雜的，這裏就不贅述了，其實說老實話筆者也沒有完全搞清楚，等到我完全搞清楚的時候再給大家匯報。結構設計基本上就是完全按照一本書來，這就是所謂的建築規範（Building Code）, 加州的規範每幾年更新一次，隻有你符合這個規範基本上市政府都可以通過。
理論不講理了，還是講我的故事吧，花了幾千大洋，結構圖紙終於出爐了，送市政府審批。三個星期後第一批修改意見出爐，需要土壤報告。立馬覺得頭大了，土壤報告4000到6000大洋不說，時間也要一到兩個月，施工又遙遙無期了。我們這兒的土有問題嗎 ？我們的周圍都是房子啊 ？請教了幾個土壤工程師，越講我越害怕，感覺要翻天覆地，感情這蓋房子先要修地球啊。在沙子上蓋房子和在石頭上蓋房子不一樣，這個是常識，我完全理解，但是在這樣一個小環境裏土壤會有很大的不共嗎 ？市政府是爺，人家有這樣的權威，不做就是放棄，可是我已經幾萬美元扔進去了，決不能就這樣放棄了。硬著頭皮也要上，求爺爺告奶奶式的，請土壤工程師快快快。報告還是用了5個星期，一百多頁一本厚厚報告（我相信沒有人讀完）出爐了。按照我們的理解，土壤報告對結構設計沒有任何作用，結構設計師隻是複製了土壤報告裏的一句話，然後貼到他的圖紙中。居然設計通過了。當然真正的一個設計通過還要經過市政府的另外兩個部門，所謂工程部（Engineering and Pululic）和 規劃部門（Planning) ，這兩個部門也有一些雜七雜八的要求，相對來說容易一些。我的感覺要開工了，可是麻煩又來了。
南加州平地比較多，估計70%吧，我們家是山坡地。山坡地蓋房子就要比平地麻煩很多。房子的圖紙已經批準了，我以為可以開工了，但是他們說需要一個擋土牆(retainning wall)，而且擋土牆是單獨的一個工程和房子的程序一樣。這次不是頭大的事了，簡直就要崩潰了。設計審批修改一套程序從頭來過。心裏在滴血啊，Bloody Expensive，英文中說貴的很看來也是滴血啊Bloody，血的教訓。學會了兩個教訓，第一不要太貪婪，光想著大大大，越大越好，沒有想到觸及了底線，給你帶來風險和損失。第二要有專業的視野，擋土牆超過三尺就有本質的變化，平衡利益和風險，怎麽樣使兩者完美的結合和平衡，永遠都是學不完的，同樣的錯誤可能還會發生。
禮物終於來了，雖然也是那麽的不容易。聖誕前夕，第三次修改意見（Comments）又來了。第一是重複，第二是晚了8天，第三是不清楚。抓住這三條理由，我終於“爆發了”，其實也沒有敢真正地發火，隻是很藝術地表達了我的不滿，電話打到了市政府經理（city manager）, 說老實話，我是投訴無門，根本不知道該到哪裏去告狀。聽電話的是誰我也不知道，我隻是嚴肅地陳述了我的幾點理由：1，所有政府職員盡職盡責，而且非常可愛可親（nice），我無話可說，所以我不是抱怨某人。 2，我的項目已經18個月，太慢了。3，修改意見明顯有幾處錯誤。4，打了一張溫情牌，你們歡天喜地慶祝節日（當天我去市政府時，他們正好在開Party），在這個城市的一角有一個因為你們而無法過節的人。你們看著辦吧。這幾招果然奏效，不到20分鍾，一個市政府的電話打來。打來電話的人自我介紹他說工程部的頭，他叫R，想了解一下我的情況，我就又簡單地重複了一遍。他說等幾分鍾讓他看看我的申請材料。然後他發了一個郵件告訴我有一處要修改，我馬上發郵件給我們的工程師，工程師5分鍾就改完發給R和抄送我。R回複郵件說。你誰都不用找了，你的申請批準了，今天是聖誕節前最好一個工作日，而且辦公室已經下班了，聖誕上班的第一的工作日我們就簽字。Jingle Bell Jingle Bell 歡樂的聖誕歌聲在耳邊回響，這就是我的最好的聖誕禮物。我辛苦了18個月終於有了結果，這個特殊的日子，R給了我一個特殊的聖誕禮物，我的房子終於可以開工了，萬裏長征終於邁開了第一步，以後還有什麽艱難險阻現在還不知道呢。
