海納愚夫：美國房價如何走？

海納愚夫：美國房價如何走？

一、

始於2018年8月的美國房市調整，進入2019年，房價又會如何走？房市又會如何發展？是很多客戶，也是很多讀者朋友關心的問題。

作為美國房市交易的一個深度參與者，筆者就自己的感受與體驗，以及結合美國房市曆史觀察，談談自己的看法，供大家參考。

美國房市在過去三年（2015-2017），異常火爆，房市交易，不是買房，而是搶房，市場處於絕對的賣家優勢，在2018年上半年達到頂峰。

沒有隻漲不跌的房市，也沒有隻跌不漲的房市。2018下半年房市的突然趨冷，讓很多人以為美國房市完蛋了，2008年的房市危機將重現！

過去幾個月，對美國房市經紀人來說，絕對是一種煎熬，因為很多經紀人不得不被迫離開這一行。

筆者預計，2019年美國房價會趨穩，但是相較於過去幾年，今年交易量必將大幅萎縮，很多經紀人將被迫繼續離開這行，另謀生路（愚夫微信：1397154975）。。

買漲不買跌，這是人性，更是一種羊群效應。

美國本次房價調整，與2008年有著本質區別。筆者與圈內資深房產投資者、銀行資深貸款專業人士，探討2008年房市危機成因時，零首付、無信用的貸款模式，造成需求劇增，供需失衡，所以迎來了2004、05、06、07年房價瘋狂的上漲，市場完全失去理性。

2008年金融危機到來，很多購房人就露出原形，失去支付能力。房屋被銀行收回，進入拍賣市場，市場供需格局發生重大變化，美國迎來了百年難遇的房價大跌，很多區域房價腰斬，甚至跌破建築成本價。

美國本輪房價上漲的購房人，外籍人士很多全現金購房，即便貸款，首付比例也高達百分之三十到四十。美國本土居民貸款購房者，需要查信用、收入、報稅，根據這些指標倒推貸款額度，市場抗風險能力大大增強。美國房市出現2008年的市場格局，絕無可能！

二、

本次房價下跌，隻是過去幾年房價上漲的一次正常修複，有利於美國房市未來走勢更穩，走得更遠。

筆者自去年十一月創造曆史性單月交易600多萬的記錄後，也進入了近三個月的相對冷清。

隨著四月房市旺季的到來，從近期參與市場交易來看，中低價位剛需市場，又進入了火爆的格局。

隻要房屋沒有硬傷，屋況好，格局優，開價公道，就會引起多個買家競爭，加價購買已經成為普遍現象。

中高價位房屋市場相對平和理性，這世界上，窮人畢竟是絕大多數。對窮人們來說，能夠居者有其屋，就知足常樂了。

美國房市本輪的調整，是全美性的。中美貿易戰，中國資本出門難，隻對美國個別區域的房價造成一些影響，很難影響美國房價整體走勢。

就大洛杉磯地區而言，部分華人聚集區，如亞凱迪亞、聖馬力諾等高端價位房屋，或將出現有價無市的局麵。

亞凱迪亞在2018年出現了數百萬美元的房屋降價100萬求售的現象，這對亞凱迪亞高端房屋市場而言，就是一個信號！

華人置業熱門區域奇洛崗（Chino Hills）、爾灣（Irvine），或將出現滯漲現象，修複前幾年的過快上漲。

隨著第二代華人移民的成長，語言障礙的消失，從發展大格局、大趨勢看，未來必將形成以爾灣（Irvine）為中心的新貴華人聚集區。

目前爾灣已經有六萬多華人定居生活，占爾灣總人口比例已經達到百分之二十五左右。爾灣周邊十多個小城市，靠山臨海，環境優美，學區優良，社區安全。這些區域，將逐步被華人所蠶食，這必將是未來幾十年的發展大趨勢。

目前生活在爾灣與周邊城市的華人，已經十多萬。華人的持續增長，無法避免。

這些區域的房價目前處於多空博弈狀態，對剛需買家來說，無疑是買房的好時機。

三、

對華人老區聖蓋博、蒙特利公園市、阿罕布拉來說，中低價位房源剛需永遠存在，這一區域已經成為華人最成熟的生活工作區，期待這類剛需房屋價格下跌，基本沒有可能。

筆者目前有三個客人在這一區域買房，從參與市場看，可選擇房源非常有限，優質房源不加價，根本沒有機會。

從筆者獨家代理上市的房源來看，兩處已經上市的房源，一處在約巴林達，屬於中高端市場房屋，因為屋況與價格原因，無人問津；另一處在特美庫拉，看的人還不少，但無人出價（愚夫微信：1397154975）。

另一處在Orange City即將上市的房源，正在進行裝修。

美國賣房，要想快速賣出房子，並賣一個好價錢，房子不能有重大硬傷外，還必須進行裝修，硬件與軟件上的裝修。在開價上，執行低開高走的策略。

價格開高了，無人問津；價格開低了，眾人哄搶，價格自然上行。但是，華人傳統觀念就是喜歡侃價，所以，大多數人賣房喜歡高開，這也是一種文化因素所決定的。

然而，就目前市場格局看，筆者認為，當前市場適合買房，而不適合賣房。待本輪房市調整結束，多空不再糾纏，房價重新上揚，羊群效應重現，對賣家來說，福音即至。這種格局，未來二到三年內，或將出現。

海納愚夫 2019年4月 於美國洛杉磯