爾灣東南部城市會成為下一個華裔社區嗎

爾灣東南部城市會成為下一個華裔社區嗎

 

文：海納愚夫

 

大洛杉磯地區分布著三大華人社區，以蒙特利爾公園與聖蓋博為商業中心的華人老區，包括阿罕布拉、亞凱迪亞、天普市、聖馬力諾，周邊傳統老美社區帕薩迪納，墨西哥人社區阿爾蒙蒂、柔似蜜等也居住著大量華人。

 

以羅蘭崗與哈仙達崗為商業中心的華人新區，包括核桃市、鑽石吧、奇洛崗，以爾灣為商業中心的華人新貴區。

 

最近幾年，爾灣是大洛杉磯地區華人增長最快的城市之一，北上廣深加爾灣，已經成為新的流行語。

 

隨著新的華裔大量湧入爾灣，不僅大量老美外移，老華裔也開始向周邊城市流動。爾灣周邊城市塔斯廷、森林湖、亞裏索維耶荷、拉古納山、拉古納海灘、尼古湖、米申維耶霍、拉的蘭奇、蘭町聖瑪格麗塔等十多個老美城市，成為了華人新的置業選擇。

 

這十多個老美城市靠山臨海，氣候溫和，風景宜人。白人占比百分之八十左右，人均家庭中位數收入十萬美元上下，學區分數大多在七到十分。

 

八十萬美元在爾灣隻能購買一個三房，一千五六百平方英尺的聯排別墅，在這些區域可以選擇一個兩千多平方英尺的獨立屋，運氣好還能有山景。

 

這些城市距離爾灣兩個大華超市，也不過十多分鍾到半小時的車程。與亞凱迪亞市到華人老區商業中心聖蓋博、蒙特利公園市車程差不多。

 

近兩年多來，筆者幫助眾多客戶朋友在爾灣及周邊城市買房，通過比較發現，爾灣比周邊城市貴大約百分之三十左右，從租售比看，周邊城市明顯更高。

 

由於大量投資客湧入爾灣及奇洛崗，這兩個城市最近一年來，房價在上漲，但是租金未能緊跟房價上漲，租售供求關係在發生變化。售房市場，好房難求；租房市場，供應麵廣。

 

在爾灣及周邊城市安居樂業的華裔移民群體，大多數人已經不被經濟所困，更多是為了子女教育與享受生活。

 

這些城市與華人老區比較，社區麵貌天壤之別，房屋性價比超高。筆者很多投資客在購房選擇上，已經在向周邊城市移動。

 

中美之間最大的互補，人口互補是一個重要的方麵。如果美國對中國移民沒有限製的話，爾灣及周邊城市會很快被華人蠶食。當然，美國全球移民戰略，決定了華人移民隻是其中一部分。

 

從趨勢發展看，爾灣成為華裔新城，爾灣周邊城市成為下一個華人社區，是一個必然的發展趨勢。

 

筆者對華人炒高美國房價的謬論一向嗤之以鼻，美國房屋市場容納的資金量超過一般人的想象。

 

就大洛杉磯地區看，華人對洛杉磯房價影響的幾個城市主要有亞凱迪亞、奇洛崗、爾灣，而且更多是在兩百萬以上的豪宅市場，百萬左右的房屋市場，因為剛需存在，外來資金影響微乎其微。

 

從大格局看，美國此輪房價走勢已經進入中盤進行時。沒有最高，隻有更高！

 

期待像2008年那樣的房價大跌，這種格局已經不存在。美國房貸審查嚴格，三無人員很難獲得房屋貸款。所以，房屋供應市場很難出現大量破產屋，影響美國房價走勢。

 

2018年6月 於美國洛杉磯