話說美國買房——說說爾灣的房屋市場

六十八說美國買房——說說爾灣的房屋市場

 

文：海納愚夫

 

爾灣（Irvine），位於大洛杉磯地區東南方向，屬於橙縣郡（Orange County）所轄範圍。

 

從洛杉磯市中心沿著五號高速一直往南，就可以開車直接到達爾灣。

 

從洛杉磯國際機場沿著405號高速一直往南，也即聖地亞哥方向，行駛大約45英裏左右，即可到達爾灣，405高速在爾灣與五號高速匯合。它始於希爾馬五號高速，止於爾灣五號高速。

 

爾灣因為城市麵貌煥然一新，規劃布局合理，綠化覆蓋率高，社區安全，學區優質，而全美聞名。同時也因為房屋市場供應麵大，目前共有上市房源497處。（見鏈接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=42278202339）

 

是大洛杉磯地區房源供應麵最充足的城市，因此吸引了世界各地的人群在此安家樂業。

 

爾灣共有二十一萬多人口，其中白人比例百分之五十多，亞裔接近百分之四十，其它族裔近百分之十。爾灣共有房屋85000套左右，出租率達45%左右，爾灣家庭中位數收入9萬多美金。

 

爾灣學區共有七所高中，九所初中，二十三所小學，一所成人社區學校，一所幼兒早教中心，一所大學——加州大學爾灣分校。

 

爾灣分為南、中、北三大區域，南部以加州大學爾灣分校為標誌，房屋建築年代相對比較久遠，以七十年代建築居多。而隨著東南部最近十多年的開發，也有一部分建於2000年以後的建築屬於這個區域。

 

爾灣大學高中（University High School）是這個區域最好的高中，白人在這個區域分布最多。

 

爾灣中部以Irvine Center大道為標誌，這個區域房屋多建於八十年代上下，族裔分布也最廣。

 

爾灣北部靠近山脈，是爾灣最近十多年來，新房開工建設最多的區域。這一區域，也是華人在爾灣置業相對最集中的區域。

 

目前爾灣新建樓盤，在大洛杉磯地區，也是首屈一指。（新建樓盤鏈接：http://report3.mrmlsmatrix.com/MatrixReportServer/ReportOutput/579791/RenderedDisplays3549.PDF）

 

從愚夫最近參與爾灣新舊樓盤的交易看，爾灣成交無疑是大洛杉磯地區最活躍的地區。

 

2013年爾灣完成各類房屋交易2613棟，2014年完成交易2343棟，2015年完成交易2615棟，2016年1至3月共完成交易600棟（來自加州地產經紀人專業網站的數據）。

 

從以上數據即可看出，過去三年多，爾灣交易量大，而且市場運行平穩。

 

爾灣新房開工量大，樓盤多，但是，爾灣房價依然平穩上升，在美國這樣完全的市場經濟國度中，一切都由需求來決定的。

 

強大的需求，刺激爾灣新房價格不斷上漲。而二手房源市場，漲價幅度並沒有新房那麽快。而二手房源相對位置更加成熟，從二手房源漲價滯於新房來看，充分說明，爾灣房價還是具有一定的泡沫成分。

 

大量新貴移民群體湧入爾灣置業後，中美兩地跑，房屋空置率也比較高。而激情移民後的回流，剛買的新房，還沒有入住，又重新進入市場，導致二手房漲價乏力。

 

排隊等待進入美國的投資移民群體，對爾灣房價及預期也形成了巨大的支撐。而全美房價從穀底剛剛開始攀升，未來漲勢還有相當長的時間。所以，爾灣房價或將進入一個相當長的震蕩期。

 

需求的強勁，供應麵的充足，華裔新貴的首選，爾灣，或將成為大洛杉磯地區又一座華裔新城。

 

2016年4月 於美國洛杉磯

 

（作者海納愚夫 加州專業地產經紀 網絡自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》）