話說美國買房——美國房屋買賣的一些技巧

六十六說美國買房——美國房屋買賣的一些技巧

文：海納愚夫

熟能生巧，勤能補拙。知己知彼，百戰不殆。

愚夫參與美國房產交易兩年多，認真學習，刻苦鑽研，由最初的菜鳥，一步步精通美國房屋交易的規則與流程。現在能夠幫助客人在交易過程中，遊刃有餘，愚夫感謝兩年來，陪伴愚夫成長的客戶朋友們，您們就是愚夫一生的貴人，兄弟、姐妹、朋友！

美國作為一個以二手房源為主的市場，市場公開、透明，而交易過程中的競價法則，就要求市場參與者必須熟悉市場，深刻認識市場，才能真正把握市場的脈搏，在交易過程中，方能掌握市場的主動權。

在愚夫最近一月的三筆交易中，有兩棟房子降價成交，有一棟房子加價成交。

加價成交的房子上市僅僅三天，第一次OPEN HOUSE，即開放參觀後，我的朋友就看上了。此前我帶這位哥們，看遍了目標範圍內的所有房源，對所有上市房源進行了比較，這棟房子開價非常公道，而且偏低。

我們要買下這棟房子，必須快速屏蔽其他競爭對手，避免更多的人參與進來。哥們資金已經全部到位，而且全現金交易，這是我們最大的優勢。

全價OFFER，接受賣家的開價條件，並逼迫他24小時回複。但是，在市場同價位房源中，賣主並不缺買家，所以對方拖了一天，開出了並加價一萬美金，三十天完成交易，或者七天關閉公證行，加價兩萬美金。最後，與哥們商量後，我們選擇了接受三十天完成交易，加價一萬美金的條件。

當然，在這個過程中，為消除哥們的疑慮，我向他展示了過去半年到一年內，相同區域，同類房源的成交價格。有了當前市場目標上市房源的橫向比較，再加上過去半年類似房源成交價格的縱向比較，交叉一看，就清楚對方加價一萬美金是否合理。

這世界，沒有人是傻瓜，特別是從“槍林彈雨”中，經過刀尖上跳舞，來到美國的華裔新貴群體。

另外兩棟房子，其中一棟開價825000美金，此前客人多次參與競買失敗，心態有些著急，想急於買下一棟房子。客人通過Zillow圖片及房源資料，選中的這棟房子，也是市場上同類房源中相對最好的了。

客人在中國，春節赴洛杉磯與愚夫見麵看過兩天房子，回到國內後，就委托愚夫代為上門查看，參與競買。坦白說，這種信任，愚夫既感榮幸，也深感壓力。2015年愚夫也曾經這樣幫助客人買過一棟，但是這位客人很快回到洛杉磯，並在成交前做了確認。

愚夫通過微信小視頻，以及照片，兩次將這棟房子全方位，立體式傳給客人看，並告訴這棟房子的不足之處。客人在接受了這棟房子的不足後，我們開始出價。

由於客人此前多次競買失敗，都因為開價過低。所以，客人準備79萬起價。但是，愚夫分析了這個房子，及周邊同類房源成交狀況，以及此房的曆史交易，建議從78萬開始。因為愚夫憑著自己的市場悟性，認為不會有很多競爭對手。

客人聽從了愚夫的建議，78萬的價格開出後，我們得到了對方79萬的回複，直接降了三萬五千美金。房子上市也不過二十餘天，如此回複，說明賣家急於想賣了。

按一般經紀人的思維模式，一定是說服客人接受這個價格，交易達成，就可以賺取傭金了。並且這已經是客人的預期，而且，客人本來可以接受比79萬更高的價格。何必折騰呢？！

但是，為客人爭取更大的利益，是愚夫交易永遠不變的準則。愚夫絕不僅為賺取傭金而交易，而始終將保護與爭取客戶利益放在交易的第一位，長此以往，愚夫才能做出洛杉磯房產交易市場的口碑與品牌。

在掌握了賣家的心理狀態後，愚夫建議客人放平心態，再殺價五千美金，如果對方不接受，我們再商量下一步方案。非常幸運，對方接受了我們再殺價五千的條件，交易達成，房子進入公證行辦理交割手續。

當然，愚夫最感傑作的一筆交易，是幫助圈內一位認識三年多的兄弟，在LA VERNE買的一棟房子，這棟房子，此前圈內有一位大哥去看過，也非常喜歡，但是因為資金沒有到位，被迫放棄。

房子的味道，是多年曆史的沉澱，凝聚了房主很多的心血，愚夫非常喜歡這棟房子。La Verne是一個有百分之七十五白人族裔的社區，這位兄弟夫婦語言能力強，生活在這個老美社區，不會有任何障礙，他們也非常喜歡這棟房子。

房子上市價格，由最初的八十多萬，降到789000美金，已經上市五十多天。去年愚夫在這個城市幫助一位兄長，買過同樣戶型的房子，當時成交價格781000美金。

這位兄弟聽從了愚夫的建議，從76萬開價，雖然對方急於想賣出，如果我們開價太過離譜，引起對方反感，將很難獲得好的價格，達成交易。

愚夫同時建議這位兄弟，如果對方低於789000美金回複我們，任一價格，我們都要選擇接受。此前他們也多次競買失敗。

但是，令愚夫沒有想到的是，對方接受了我們76萬的價格，一擊而中！當然，我們都很開心。

愚夫分析了對方接受我們價格的原因，一是賣家當初買入時僅145500美金，本來就低；其二是賣家已經折騰了六十多天，不斷的接待看房人，已經不甚其煩，心理已經發生了細微變化，賣房價格的預期也在不斷下降；其三是LA VERNE作為一個老美社區，隨著華人入駐，老美就要開始撤退，而缺乏語言能力的華人，又很難選擇La Verne，所以形成了暫時的真空，房價沒有奇洛崗漲勢火爆。

當然，在交易過程中，同樣也有運氣的成分。同樣的房子，按理說，今年應該比去年高，但是，我們卻以更低的價格成交，不能不說，是這位兄弟夫婦運氣不錯！

美國房屋交易，是在公開、透明市場環境下的博弈。房屋上市時間，賣主開價、回價，曆史交易，周邊同類房屋成交價格，當前市場格局，這些都構成了交易過程中博弈的要素。

要看清這些要素，除了專業、專注與專一，還需要一點點悟性，而這個悟性，不僅是交易經驗的積累，還需要智慧。

2016年3月 於洛杉磯

（作者：海納愚夫，加州持牌地產經紀，網絡自由撰稿人）