話說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則

六十三說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則（1）

 

文：海納愚夫

 

美國房產交易市場，因為美國數百年的市場經濟錘煉，讓美國房產交易規則變得也非常成熟。

 

公開、透明、完善的交易規則，使美國房屋市場交易非常活躍。美國房屋雖然木製結構，但是，其房屋的保質期依然可以達到數十年，乃至上百年，所以，城市的變化與改造，非常微小。特別是成熟社區，幾十年，上百年沒有多大變化。

 

由於社區變化小，所以，美國房屋市場交易也主要以二手房買賣為主。

 

在房屋市場上，房屋賣家通常會找一個經紀人獨家代理銷售自己的房屋，麵對所有客人與經紀人開放。

 

獨家代理約定時間通常為兩個月，兩個月能否銷售出去，主要取決於賣家的開價，以及賣房的主觀意願有多強烈。賣家開價過高，放到市場上就無人問津；賣家開價過低，大家就會哄搶，爭相競價。

 

市場就像一隻無形的手，調節著房屋價格的高低。所以，優質的房屋，進入市場，很快就會完成交易。開價過高的房屋，在市場上停留上百天，甚至幾百天也很正常。一切都由市場說了算。

 

做賣家經紀，隻要賣家有誠意賣房，而且尊重市場，開價合理，賣家經紀人就比較容易賺取傭金。

 

做買家經紀，通常是根據客人需求，到市場上去為買家找到相應的房屋，完成交易後，買家經紀才能獲取傭金，賺得回報。

 

買賣雙方都不需要見麵，房屋進入市場後，買家通過自己經紀人聯係賣家經紀，約定進入待售房屋參觀，通過書麵OFFER出價談判。

 

在出價過程中，買家必須提供資信證明，現金或者頭款加上銀行貸款證明。沒有資信證明，賣家經紀將視這些出價要約（OFFER），為無效OFFER，直接進入垃圾箱。

 

資信能力，出價高低，購買誠意，將直接決定賣家的選擇。因為，在房屋要價合約達成後，買家可以反悔，而賣家不能反悔。所以，在選擇買家時，在同等條件下，賣家一定會選擇一個最有誠意的買家。

 

愚夫在交易過程中，因為客人的猶豫，我們雖然給予了很好的開價，但是，還是被賣家淘汰。我們也有因為客人足夠的誠意，條件沒有競爭對手好，而擊敗對手，買下理想房屋。

 

多人競價的房屋，經過第一輪競爭後，第二輪通常進行暗標，即由所有買家出一個自己可以接受的最高價格，避免惡性競爭與廝殺，也避免買家後悔，增加交易成本。

 

賣家再從所有出價的OFFER中，根據買家資信能力、出價高低、購買誠意，選擇一個最理想的買主，達成交易。

 

如果房屋未能出現多人爭搶狀況，買家就可以與賣家進行討價還價。如果賣家賣房誠意足夠，通常會在價格上做出一些讓步。價格越高，殺價就越多；價格相對低，殺價就相對少。

 

未完待續：六十四說美國賣房

 

六十四說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則（2）

 

文：海納愚夫

 

凡是隻要在美國生活幾年，相信身邊都會有很多房屋經紀人。入門美國房屋經紀容易，但是在這個行業生存下來，就極其困難了。

 

由於競爭異常激烈，很多經紀人可能連一筆買賣也無法完成，就會選擇離開這個行業，另謀出路。所以，在很多長居美國的人眼中，房產經紀算不上一個正常的職業。是與工作不穩定者之流，屬於一路人。

 

所以，對一個房產經紀人來說，成交，意味著一切！為了成交，就有經紀人不擇手段，達成目標。將一個職業經紀人的基本責任：專業與服務，置於腦後。當然，最終的必然結果，依然會被淘汰出局。

 

從接受客人谘詢，到選房看房，到進入公證行（ESCROW）完成交易，這個過程，每一個環節都必須體現專業的知識，服務的意識。否則，很難達成與完成一筆交易。

 

作為一個服務行業，必須學會接受各種各樣的客人。客人可以無禮，我們不能無禮；客人可以不講道理，我們不能不講道理；客人可以胡說八道，胡言亂語，我們絕對不能。

 

但是，很多經紀人在從業過程中，是很難接受與承受這份職業的要求。所以，最終被淘汰出局，不是偶然，而是一種必然。

 

在買賣雙方達成交易協議後，房屋進入公證行（ESCROW），辦理房屋交割手續。通常情況下，現金隻需要一到兩周，即可完成交割手續。如果貸款，在頭款資金已經進入美國國內銀行帳戶存期滿兩個月或者一個月（以最後一筆進入銀行帳戶資金算起），通常需要45天。

 

房屋進入公證行，買家通常需要在3天內將房價3%的定金匯入公證行，表現出買房的誠意。接下來，由第三方房屋檢查公司，進行房屋檢查。

 

通常七天內，買家可以無條件退出交易。在房屋檢查結束後，買家根據房屋實際狀況，可以與賣家再進行一次討價還價。如果交易繼續進行，買家就不能再以房屋質量為由退出交易。

 

如果是現金，買家將所有購房款全部匯入公證行，公證行通常在三天內即可完成全部過戶手續。公證行對資金進行分割，首先付清房屋的所有負債，包括房屋銀行欠款、房產稅等附加於房屋的債務，保證房屋產權的幹淨。再由公證行在市政府完成產權的登記轉移，房屋由原有屋主過戶到現有屋主名下。賣家獲得剩餘資金，買家獲得鑰匙，整個交易完成。

 

如果是貸款，通常賣家會要求買家在21天或者30天移除貸款審批條件，所以，買家貸款前期準備工作就非常重要。在約定期限時，買家必須給予賣家一個準確答複，貸款能否批準，交易能否繼續進行。

 

在約定時間內，如果貸款被否決，買家可以安全退出交易，退回定金，損失房屋檢查費用及一些公證行費用，大約在幾百美金。

 

如果此時貸款還在審批階段，貸款方不能給予肯定或者否定的答複，就會陷買家於尷尬的境地。

 

如果繼續，就需要移除貸款附加條件，如果買家貸款被批準，買家不會有損失；如果買家貸款被否決，買家定金就將會被沒收。這也是愚夫對每一個貸款買房的朋友，需要進行前置審核的根源。

 

凡事預則立，不預則廢。前期準備工作的充分，可以避免大家的無效勞動，更易實現目標。

 

通常愚夫要求客戶獲得貸款最終批文，才能移除貸款條件，保證客戶定金的絕對安全。

 

買家獲得貸款批文後，由公證行組織買家，在公證人員的監督下，簽署貸款相關合約。簽完貸款合約後，買家必須對房屋購置保險。當然，現金購房，愚夫也要求買家必須購置房屋保險，因為美國木製結構的房屋，一把大火，就可能將房屋化為灰燼。雖然百年難遇，但是，加州曆史上還曾經發生過。有了保險，就保證了房屋的絕對安全。

 

銀行放款，資金進入公證行，最後公證行完成交割。

 

未完待續：六十五說美國賣房

 

六十五說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則（3）

 

文：海納愚夫

 

買家獲得鑰匙後，房屋的交割手續並沒有全部完成，買家需要對房屋的水、電、氣進行過戶，通常在三天內必須完成。因為此前水電氣賬單還在賣家名下，房屋並沒有中斷這些供應，如果時間過長，對賣家將不公平。

 

水、電、氣過戶，通常通過電話即可完成。

 

水、電、氣賬單，在美國是一個非常重要的居住地證明文件。孩子就近入讀公立學校，就必須提供這些文件。不論租房，還是自購房，隻要憑借這些文件就可以申請公立學校，就近入學。學校不能，也不敢拒絕孩子的入學申請。

 

美國房屋交易規則，簡單、透明、完善。隻要按照規則行事，通常被坑、被訛詐的現象還是很少。

 

美國作為一個契約社會，規則眾多，如果不守規則，將麻煩不斷。

 

前不久媒體曝光的華裔女房東被房客訛詐現象，在美國屬於個案，不具有普遍現象。美國達百分之三十六的租房群體比例，如果房東都像華裔女的遭遇，誰還敢投資房屋，誰還敢做房東。

 

華裔女的遭遇，全是咎由自取，不遵守美國租房市場基本規則造成。在美國租房子，與買房子一樣，房東可以要求租客提供資金證明、收入報告、納稅記錄、租房記錄、信用記錄。如果租客有任何不良記錄，房東都有權利拒絕。所以，在美國信用的重要性，不低於一個人的生命。否則，一個不注重自己信用的人，將被社會徹底邊緣化，落入社會最底層。

 

華裔女房東完全忽視美國租房市場基本遊戲規則，自以為是，引狼入室，受到懲罰，當然是一種必然了。

 

美國房屋買賣，華人買家因為語言能力的限製，在交易過程中，遇到不良經紀人，被坑被騙現象也時有發生。

 

身邊常有剛剛來自大陸的朋友對愚夫講，他們不怕壞經紀人，但怕愚夫。不能忽悠愚夫隨處亂看房，隻看不買。因為忽悠俺一次，他們內心就有愧一次。

 

愚夫不怕他人騙，愚夫害怕騙他人。當然，曆經歲月沉浮，看盡世間滄桑，見得多了，愚夫也能夠平靜對待一切了。而且久經風霜，愚夫已經練就一雙火眼金睛，很多時候，保持沉默，或許就是人生最好的一種狀態。

 

愚夫相信，一個經紀人，具有了專業的知識，服務的意識，過硬的人品，就一定有眾多客人趨之若鶩，就不怕沒有客人。日積月累，就一定可以掌握選擇客人的主動權。人以類聚，物以群分，適合於各行各業，各類人群。

 

愚夫最近觀察台灣大選，一直在思考選民與民代的關係。要獲得選民的選票，民代應該怎麽做？要從洛杉磯激烈的房產經紀人中脫穎而出，經紀人與客人應該建立什麽樣的關係呢？

 

我們地產經紀人能否以台灣民代的意識，去服務於洛杉磯的華人客戶群體呢？愚夫正在思考寫作一篇《台灣民代與洛杉磯地產經紀》的文章。

 

祖國大陸地產市場雖然進入寒冬，但是，交易規則的完善，將是未來發展的必然。作為美國房產市場交易規則的熟悉者，我們能否未雨綢繆，為大陸房產交易規則完善，貢獻一點什麽呢？

 

未完待續：六十六說美國買房