2017.6《我在美國做房東》- 與租戶打交道

由於我們的投資房主要是服務於中產階級租戶，我們基本上沒有遇到過那種胡攪蠻纏的主。我們的租戶有中型公司的副總裁(VP)，經理，工程師，營養師，軍隊的文職官員，牧師等。雖然他們不會在房租問題上給我們添麻煩，但要管理好這些租戶，保證我們作為房東在生活不被租戶過多的打攪，保證房產在使用中的損耗達到最低，我們仍有文章可做。

 

在租戶入住之前，我們會主動向租戶提供幫助啟動水電，煤氣，郵局服務的有關信息來建立關係。入住時，我將與租戶有一次簡短的入住會議。除了交付房子的鑰匙外，我們會向租戶提供全套的書麵的家電使用說明書。同時，還交付租戶一張清單，列出與我們房東在常規和緊急情況下不同的聯係方式。清單上還包括有我們對房子使用上的建議，以及那些異常情況下必須及時與我們房東聯係維修的細節。

 

由於我們有明確的要求和書麵條款可循，大多數租戶都能配合我們。從而，我們不會因一點小事就被電話幹憂；房子的牆壁也不會被釘子釘得千孔百瘡；遇到大風將房頂的瓦片破壞而落到地上時，租戶就會及時告訴我們來加以維修，以防房頂漏雨。通常，小修小補的工作我們自己都可以勝任。每次需要去房屋現場時，我都會向租戶詢問是否有其他項目需要修理，這樣我們就可以去一趟把可以解決的問題都集中搞定，減少跑路的次數。

 

其實，在出租期間房東有機會去房產現場進行小型修理，對房東管理好房子有很大幫助。首先，小問題及時得到解決，可防止因拖延引起大問題而多花錢。同時，這也是一個讓房東檢查出租房產使用情況和觀察租戶的好機會。如果發現房產使用上有問題，可設法及時糾正。每逢需要去房屋現場修理時，我都會與老公一同去。老公動手我動口。我會與租房聊聊天，了解他們對房子現狀的感受，試探他們當前的工作情況。通常，我們都能從交談中知道這家租戶是否會搬遷到外地，是否打算或正在購自住房的進程中。

 

獲取這些信息的好處是，為我所用。如果客戶是在買房搜尋或計劃搜索過程中，而此戶的租約到期日又不是出租房的最佳時期，我就會主動告訴租戶我們的優惠政策。即我們會給租戶便利，同意他們提前到某月搬出而不罰款(提前搬出通常算是破壞合同)或延遲到某月搬出不提高月租金額(通常按月出租的月租金比年租合同下月租金高)。這種調整通常是房東和租戶雙贏。我們能把租房的上市期從冷門月份調整到熱門月份，使房子比較好出租。租戶也因此在購房選擇上更靈動，又沒有附加開支。我們曾有幾個租戶都因此受益而非常感激我們。有一戶在搬出時格外配合，把房子的清潔做得非常好。另一戶當年沒買到合適房子，就果斷與我續租於第二年，最後也買到滿意的房子。

 

到了租房合約臨近到期日時，我們都會提前一點與租戶聯係來安排續租或搬出事宜。我會向租戶提供一些房屋清潔方麵的指導，告知租戶我們曾在租戶搬入時提供了那些具體清潔項目，並明確指出我們需要租戶在搬出時完成同等的清潔項目。我們同時鼓勵現有租戶積極配合和支持房子上市期間的參觀活動，並讓現有租戶明白盡快找到新租戶對現有租戶有利，即房子租得越快現有租戶所受的打擾就越少。我們有一個租戶，每當有人來看房都會把室內正準備搬家的雜亂場麵盡量搞整潔，從而加速了找到新租戶的進程。

 

如果租戶是計劃搬往外地，他們通常會在比租約到期日早很久就搬出去，然後立即撤銷水電供應。這種情況對我們房東很不利。為了保證房子在上市期有最佳參觀效果，房子最好是保證有水電的供應。如果租戶在租約到期日前很久就撤銷水電，那時房子多半還沒有找到新的租戶，為此我們必須以房東的名義啟動水電服務。這是一筆額外開支。為此，我會與租戶溝通，告訴他們如果我們能找到新租戶在現有租約到期之前就入住，我們將會從新租戶入住日起退還現有租戶的租金。這樣的安排使現有租戶非常感動，當然他們會主動將水電服務的撤銷改到合約載止日，以使盡快找到新租戶。

 

與租戶打交道需要藝術也同時需要誠信。如果我們能讓租戶明白我們是在努力為他們提供便利，我們的日子也會比較容易過一些。

閱讀我的其他房產投資文章:
《我在美國做房東》- 選擇上的考慮http://blog.wenxuecity.com/myblog/70804/201706/17073.html

《我在美國做房東》- 買房子不容易http://blog.wenxuecity.com/myblog/70804/201706/19058.html

 

[sefree28]

非常好的管理模式，謝謝分享。
不知租戶入住前交給租戶的那張清單能分享一下嗎？