一個美國明白人談中美【視頻1個多小時】。之前是我從美國房地產法律展開一些科普，幫牧羊人消消毒

我一直覺得美國精英界沒有一個明白人，都特傻，特膚淺。今天發現一個例外【視頻1個多小時】。牧羊人應該看看 （我先說些胡言亂語；視頻在最後）

以後有機會我在給牧羊人做個科普：美國買房子，中國買房子，使用權，所有權，。。。前兩天不少熱情洋溢的討論，特別是幾個牧羊人朋友侃侃而談。他們其實錯了，但是不怪他們，因為他們被騙了。美國的這套體係很隱蔽，讓你感到你是“主人”，其實你是個。。。傻羊。

要知道一些貓膩，必須知道美國是英美法體係，在這個體係下，有他的特有貓膩。限於時間，我這次不做展開。有機會再說。不過我在此隻畫龍點睛，提幾點，供慕洋朋友們思考：

1. 拋開各種名詞，隻緊密地 “FOLLOW THE MONEY！”。 同樣一個房子，比如20萬元的房子，按揭利息5%，30年按揭，房地產稅 5% MIL，假定一直住下去70年後老中需要再買（使用權）。做個計算，您會發現，在這些假定下，70年後黃粱一夢。老中花了 20萬（PRESENT VALUE），住了70年； 老美花了大概60萬（PV），也住了70年。老中的房契上說：使用權； 老美的ABSTRACT OF TITLE 上說：FEE SIMPLE SEISIN，即所有權（注：美國沒有房契，隻有 ABSTRACT）。 誰被騙了？

2. 父子合買？可以啊，在中國買就買了。 在美國？先繳納基於10萬元的稅務。父子合買，算禮物，就像遺產稅是一樣的。

3. 在美國，你“擁有”土地，的表麵。地下的礦權基本都被各種公司擁有。你不能“為所欲為” -- 蓋房子的高度，材料，能否用風車，。。。 這叫 ZONING。美國的限製很多。比如，我在我的地上不能燒火。因為我住的城市前年通過的法律。

4. 美國是法治國家？ 是的，但是很邪乎。房地產主要是由州法律管的。美國的州法律有個特征，就是它們大多為消費者考慮。在房地產方麵，就有了“提前付貸款不受懲罰” 和 “隻要有合適的買家，按揭可以繼續” 的法律。但是在80年，利率猛漲的時候，大金融機構為了榨取高利息，就遊說國會，就有了 “DUE ON SALE CLAUS”，即，隻要買賣房子，就馬上付清所有貸款。這樣，銀行就可以提前收回當初發放的低息貸款，馬上再以高利息再貸出去。這樣聯邦法就擺平州法，大銀行勝利，老百姓失敗。後來，利息降低，大銀行又讓國會立法，因此有了 “PREPAYMENT PENALTY” 的條款。也就是說，當房主要買房子的時候，不能提前還款，必須按照當年的高利率繼續還高利息20，30年，否則罰款！（當然，罰的款正好是高利息的折現）

這兩個條款（Due-on-Sale  and  Prepayment penalty) 在現在所有的按揭貸款裏都有，因為聯邦法高於州法，所以消費者左右不逢源，總是被打敗。--- 嚴格按照法律被打敗喲：）有意思的是，這兩個條款是相反的，不自洽的。大銀行在高利率時，就啟動第一個（馬上還全款，否則違法）；低利率時，就啟動第二個（不許馬上換款，否則違法受罰！）。

還有一個很有意思的例子就是：美國很多州都有嚴格的反高利貸法，比如馬薩諸塞州，20%就是違法的。這個20%很有代表性，來源於漢穆拉比法典。但是，果真如此的話，很多州的人就不能用信用卡。那為什麽老美都可以用呢？換句話說，為什麽金融機構可以引誘大家跳入（信用卡）高利貸的陷阱呢？注：信用卡公司的暴利不來自於每月按時還錢的人。 

請牧羊朋友以及有興趣的人深思 --- 合法地 SCREW YOU UP，讓你心服口服地吃蒼蠅，還找不到發泄的地方，因為一切都是牧羊 --- 讓你像羊一樣地，沉默地，心甘情願地，守法。