寫哪走哪
回憶與神遊。
遲來的法拍 誰是最後贏家？
張先生在房地產網上看見布碌崙一個法拍屋，500多呎一室一廳Condo，20來萬，地稅300多還有十年減稅，管理費200元不到。「一個網站說屋主欠銀行逾18萬元的貸款，給屋主發了售房通知（served a Notice of Sale），最新狀態是：1月中旬法拍。一個網站說C字打頭的這家大型貸款銀行在法拍會後成為業主（taken ownership of this property），但日期欄為：不明（N/A）。
在Linked-in上查知賣方經紀專營法拍、短售屋，本人也買賣法拍屋。張先生趕緊約他看房。見麵問：「這房子現在已是銀行屋（REO），還是經紀人擁有（broker/agent owned）？」經紀人回答：「一半一半。」原來經紀在網路法拍會場auction.com拍下這個房子，墊付了10%的定金，花錢驅逐屋主，「但還沒過戶。」據他說拍得價低於掛牌價三萬元。再問之下，尚欠管理費三萬多元，「但銀行已同意支付這筆費用。」買家將與經紀簽訂一份協議（agreement），然後經紀退出，買家過戶。「其間定金、尾款等一切錢款均由託管帳戶處置。」
十年劣貸 銀行終甩包
不出所料，通過房地產資訊網Property Shark及紐約市相關部門，張先生查到屋主仍是被法拍那一位。他勾勒出一條時間線，與之掛鉤的屋主形象漸漸清晰：2007年，這名首字母Z姓極可能為南美裔的屋主，向C銀行申請到21餘萬元的貸款，以零首付買下這個單位。2009年，銀行向法庭提出法拍申請（Lis Pendens）。同年，房子以5000多元賣給一家LLC公司。2012年，屋主再次收到Lis Pendens通知。2015年法庭裁決過一次法拍，直到2017年正式舉行。目前C銀行已把貸款轉賣給房利美。
在某企業信息網站，張先生查到這家負責人另有其人的LLC公司在2012年申請破產。「但賣給這家公司後，貸方和屋主仍是Z。」他又打電話給大樓管委會，對方很氣憤：「這傢夥很少付管理費！欠費加罰款，就有了現在這麼多！
「十年來，他也就還銀行三萬多元，管理費算他付過五千吧，就算是租房子， 哪有這麼便宜的事？拖到現在才法拍，他走的時候一定也覺得值。」張先生說，跟傳說中法拍屋常遭苦屋主洩憤或放棄保養的恐怖模樣不同，這個單位屋況良好。「經紀說我不如省下驗屋費，花兩百元把衛生間天花板的縫隙填上。我看看也是。」
半REO 產權須理清
大紐約產權保險代理公司總裁黃啟源表示，他的客戶中有不少在屋主開始欠貸的早期得到消息並介入，「償還銀行貸款以外，再給屋主幾萬元錢，讓他們高高興興走人。客戶把房子買下來，還能賺個五萬十萬。」這一階段房子處於「預法拍期」（Pre-foreclosure，或「前止贖期」）。如果售價低於銀行尚未收回的貸款，屬於賠本拋售，也就是通常所說的短售屋（short sales）了。
房地產從業人員本身參與法拍屋買賣也的確不少。「2010年市場上有很多房子要進入法拍程序，賣家付不了貸款、拖欠地稅怎麼辦？經紀說我幫你付。同時，趁這Pre-foreclosure期間，房子還沒拍賣，趕緊找買家。」黃啟源表示，經紀和買家之間一般會進行合同轉讓（Assignment of contract），經紀之前不把房子產權過戶給自己，可以省點錢。
而房子已去法拍，房地產經紀介入，找買家接盤過戶—張先生遇到的這種法拍屋特殊階段，業內人士建議，要慎重、充分地調查。房子如果流拍，被銀行接手成為銀行屋（REO），銀行通常倒要負責把產權清理乾淨。而目前這種前屋主、經紀、貸方三角關係，房子是不是還有除了拖欠管理費之外別的留置權等問題？務必查清楚。
大波士頓地區Carrington Real Estate Services地產公司經紀人Tim Ruan最近為一個客戶去網路拍場拍下一個獨棟二手房，他透露數字：十萬元以下。「客戶如果不是因為預算緊張，我會建議買正常市場價的房子，省去很多麻煩。」所謂的麻煩是指法拍屋常常發生產權問題。競拍後，他幫客戶找到一名在法拍屋方麵有豐富經驗的律師。也就是為了防範萬一出現產權爭端，可在律師協調下取消合同。
全現金投資 轉售難？
張先生查到，這棟大樓在紐約市房屋保護和開發局（HPD）的註冊已在去年9月過期。HPD官網提醒：如果大樓未註冊且擁有三個及以上單位，若有房客欠租，是沒辦法將其告上房屋法庭的。
「這比較麻煩，因為我就是想買來出租啊。」張先生表示在這方麵沒經驗，會進一步向大樓管委會和律師諮商而動。
令他多添一層擔心的是，他還查到大樓有紐約市交通局發出的「人行道違規」等不下五項違規。
「人行道違規有可能是有大樹根凸出來。一些管理公司不做事，不去清理這些違規問題。而當局十幾二十年不執行，問題就拖下來。」皇後區有一棟單位售價可達100萬元的高級公寓樓，黃啟源認為它堪比曼哈頓六大道上的豪華大樓，格局好，天花板高。「大樓二三十年裡累積了200多項違規，銀行貸款申請不了，可是很多買家不管，就是願意全現金買進去。」
黃先生也麵臨這個困境。經紀要求全現金，他打聽到同層一個正常市價30多萬元的單位，一樣要求全現金買家。他擔心正是銀行很難給大樓批貸款所致。「那如果我以後要轉賣，是不是也得找全現金買家？這樣難度豈不變大？」
高位買進 誰做接盤俠？
這套房子按市價，已超過十年前經濟衰退、次貸危機爆發前夕。Z姓屋主2007年逢高買進，房貸利息又高達6.73%。此後直到兩年前，按樓裡其他房子在2015年的售價來看，這個房子還應是「溺水屋」。
「現在『進場』已經算有點晚。」張先生說，銀行屋叫價通常接近市價，這個「半REO」也不算太便宜，如果算上可能潛伏的法律糾紛，解除目前未知的留置權的費用，更可能超預算。目前房市上揚且白熱化，銀行傾向於以更有競爭力的市場價出售物業，經紀也隨大氛圍咬定叫價不肯鬆口，令他猶豫。
「我有一些朋友看房價普遍太貴，考慮買銀行屋，以為價格親和，但如果一般人看得到拿得到手的，已不算便宜貨了。我碰到過一個經紀挺實在，他說知道有『好丟』的，大都自己握住，或通知親戚朋友了。」當時張先生剛開始對法拍的房子感興趣，聽說一個樓裡有四套價格很便宜的短售屋，想讓這個經紀幫忙打聽，經紀聽了很感興趣，果然沒再打回電話。
黃啟源說，法拉盛寸土寸金，法拍屋的售價也是叫人看不懂。「一棟失火燒毀三分之一的法拍屋，居然競拍到100多萬元。」
Tim Ruan表示，他會在競拍前，仔細調查以什麼價格把房子拿到，不單單滿足了貸方的預期價，而更須對客戶有益。「最近成交的那個房子，儘管成交價比原訂高幾倍，但仍符合客戶的心理價位，他非常高興。」
「房市再過一兩年恐怕要轉向，法拍房產撿便宜也不容易。總之謹慎再謹慎吧，誰都不想做那個接盤俠。」張先生笑道。
