地產投資之路
主要介紹我的地產投資之路
我就是發帖的SuperRay， 出來澄清一下，回答大家的疑問
大家好，我就是發帖的SuperRay, 看到了大家的評論，有質疑的，有相信的。
那些相信的說明他們自身就是這麽做的，知道其中的門道，做的非常好。不相信的，我想他們沒有這個勇氣下海，隻是站在岸邊觀火，或者下去了，水淹著胸口了，壓力大大的，都快淹死了，看到我說的數字都是胡說八道。
其實，我一點都沒有瞎編胡造，都是有據可查，真真實實的數據。
第一棟：SFH， 三室一廳一衛，位於白人區，好區，這個房子屬於比較小的房子，12上位00sqt, 住在這裏的是兩位印第安人兄弟，住了近十年，月租850， 他們沒有買，是因為在房子沒有漏雨之前，上位房主買的是$75K，他們沒有那麽多的首付或者沒有那個意識買吧。我買的這麽便宜，是因為房子漏雨了，雖然地理位置好，但是房子較小，不適合家庭居住。2014年，10200
第2，3棟：two duplex(每棟5房2衛），房子狀況非常好，但是位於downtown黑人區，但是周圍的幾個block都是亞洲人，相對是壞區中的好區了，這兩棟在一起，我和我媽住在其中一棟，旁邊的一棟租給學校的學生，還有白人，上麵一層三個房間，分別租 320， 280（同學，優惠）， 280（房間很小），下麵的一層，兩個房間，租給一個家庭580，這些他們水電煤氣一切都是自付。我自己 住的這棟，自己短租，收入比較高，出去 自己住之外，每個月有2000的收入，2014全年有24K，所以這兩套2014年有四萬的租金收入。這兩棟房子，其實是從一位白人老太太手中買的，六七十歲，老公去世了，子女都搬走了，自己還有病，管理不了，賣掉之後，搬去養老院了。我住的一棟，就是老太太的自住房，房子的狀況非常不錯，兩棟房子都是他們自己家建的，用料非常實誠，一百二十年了，門窗像新的一樣，可以當博物館了。不管租金收入數字怎麽樣，我保稅就是這麽報的，這個加不了吧。
第4棟：三室一衛二位車庫，中等區，白人居多，$34K成交，花了5千換了furnace修好了其它問題，2014.7租出去，租金1000，
第5棟：四室三位二車庫，好區，$55K 2014.8成交，3千finish一個臥室（租客自己會幹，讓他自己花了三周完成的），6千換了屋頂（life time warrenty, 四五十年的壽命，一般的是30年), 其它毛病，一千多，因此10K修理好，十月中旬租出去，$1500, 我這裏好區的房子，每個房間450-500 左右，1500算是低的了。打算住滿一年兩年後提價到1600。現在市場價至少130K（閉著眼睛就可以很快出手，瘋搶價），如果放置兩三年，沉澱一下，185K， 200K問題不大。
另外，為了驗證我說的，說出zip code 也無妨。
下麵就是我看中的另外一個值得投資的：
http://www.zillow.com/homes/for_sale/Wauwatosa-WI/fore_lt/house,apartment_duplex,mobile,townhouse_type/110732804_zpid/7794_rid/1-_beds/6m_days/days_sort/43.113453,-87.936201,43.020902,-88.116446_rect/12_zm/
這個是白人區學區房，好區，人群向這個方向遷移富集，這個按照市場價，至少可以 租1600， 高的可以到2000，我出租房子，我了解。如果按照這個房價，看看是不是我這種投資策略可行。
另外我2月份拿到的另外一個deal:
5834 W Madison St, west allis, wi
http://www.zillow.com/homedetails/5834-W-Madison-St-West-Allis-WI-53214/83848910_zpid/
這個是中上白人區，一月份foreclure, 162K被HUD收回，拿出來賣70K， 我出價65k，對方同意， 拿到contract，現在手中還有電子版的， 當時因為要提交開題論文，proposal答辯, 加上我媽媽強烈反對，加上我的房產經紀人不給力，就沒有繼續，這個房子我進去看了一下狀況，就是粉刷油漆一下，買一個熱水器，換一個廚房壁櫃，休幾個牆上的洞洞，5千兩周搞定，出租的話，可以拿到至少1250，甚至到1500.， 如果修理好之後，兩三個月之內至少可以賣到110K，放幾年市場更好的時候出手，140K問題不大。大家可以算算租金回報率和房子增值回報多少。後來我退出後，被別人接手，66600成交。現在回想起來，自己應該堅持一下，這麽好的一塊肥肉快到嘴了，結果跑了，有點可惜。
http://www.zillow.com/homedetails/2910-E-Kenwood-Blvd-Milwaukee-WI-53211/40433183_zpid/
這個是我說的一個非常好的deal, UWM 旁邊，密歇根湖畔，milwaukee， WI 的富人區, 199K上市，進去看了一下，狀況不錯，兩三萬可以修理的非常好了，三四個月之內轉手 $450賣掉，問題不大，我猜測一兩天內就會被人搶走，果然上市一天，我去看的，第二天就被人搶走了。我第一天去看的時候，一撥一撥的人。我想我看到了，其他人也會看到。
這些隻是一些具體的例子，類似的deal或者更好的也有，不過現在沒有2012年的多了，還是不時的出現，如果資金充足，反應快速, 決策神速，還是可以搶到一些的。
至於貸款，作為學生確實是無法弄，但是你可以想辦法繞過來，隻要你去嚐試，去努力學習思考，總能找到解決方法的。我用的是用房子做抵押，拿home equity line of credit的（這個不需要綠卡身份），這個closing 比較快，費用低，我拿到的是1.99%的fix rate, 10 years to pay interest only, Credit Union的，正如Amy說的，可以嚐試從local的銀行去拿，那些大的銀行chase, Bank of America, Citibank, 讓他們去死吧，這些大銀行是晴天送傘，雨天收傘的貪婪的家夥, 你要想從他們那裏拿點款，那是百般刁難，非常不容易，能夠賺錢也去讓跟你和的來的銀行去賺。就像我剛開始買房找房產經紀人，有的拽的不得了一副高高在上的樣子，嘲笑我一個低收入的學生癡心夢想想買房，建議我應該去買彩票中到大獎再去買，有的看房一次，感覺水平專業精神實在無法恭維，被我果然辭退，一腳踢飛，找其他合適的，結果讓另外一個願意幫我買房的在一個月之內，看了不到5次房，就成交closing，就賺到了五六千的傭金。我想我如果把我買到的房子和做出來的成績給最初嘲笑我的那個美國白人經紀人看，他估計會很後悔說讓我去買彩票。
謝謝Amy的鼓勵和建議，其實我是去年這個時候在網上其它地方看到你寫的帖子，印象深刻，感覺你說的都是真的，因為結合我自己的經曆，你是完全可以做到的。其他人對你質疑，是因為他們沒有你那樣的眼光，決策能力，資金運作手段，商業頭腦，踏實靈活的精神，他們自己辦不到，也認為別人也辦不到，對別人質疑打擊。就像當初馬雲說他今後要做成什麽，別人認為那是說夢話嘲笑他一樣，認為他是瘋子。沒有夢想理想，怎能有積極進取的精神。今年三月份在文學城上再次看到你的大作以及其他成功人士如山等人的經驗，倍感親切，感覺我不是一個人孤軍混戰。你做為一個女士，有這麽大的魄力，作出這樣的成績，很讓人欽佩。你走的路比我遠，接觸的範圍比我廣，希望以後有機會多多向你學習，有機會去波士頓拜訪你相互交流一下。很羨慕你家先生有你這樣聰明能幹有智慧有魄力的妻子，你們能夠相互支持，朝著一個共同的目標前進。我自己一個人做這個，倍感孤獨，得不到其他人的支持，有時候還會受到很大的阻力。
從我短短的投資房產的經曆，給我很大的信心。說投資房地產，說到實質和精髓，就是低價買價值，能夠30，40美分買到1美元的價值，然後以90美分，甚至150美分賣出去，這中間的利潤可想而知。我想那些成功的房地產投資人和股市大牛buffet， 都遵循同一原則，warren buffet買的是被低估的股票，成功的房地產投資者買的是被低估的房產，達到同樣的目的。房地產，股票都是實現財富積累的工具而已，選擇工具的不同，帶來的優劣勢也不同罷了，投資房產會出現大家所謂的掏糞工。有的人通過買有問題的企業公司，把他們的問題解決管理好，然後倒手賣掉，也是一樣的道理，但是前提是你知道這個企業麵臨哪些問題，怎樣去修複那些問題，怎樣去管理，怎樣運作，這些都需要你不斷的學習，有很強的學習能力，不畏困難的精神。投資房產，買賣股票，收購企業，創業，無不如此，隻是風險大小不同，要求所掌握的知識不同罷了。
但是想想，如果你眼光夠好，投資一個，買入一套房產到出租完成，一年所花的時間不到200小時，但是能夠實現100％的capital gain, 20%的投資回報，獲利50K， 100K甚至更多，比你拿個全職的工作，一周40小時，一年52周，一天八小時，拿到手不到10萬的薪水，扣完稅後一個月五六千的現金支配收入，想想那個獲利更豐，一想就知道，但是這隻是單純的從投資回報的角度看。
我個人是價值投資的追隨著，我想做為成功的房地產投資，我想大數做的比較成功的都是遵循這樣的原則的，低買高賣。現在抽時間正在看intelligent investor, 學習一下究竟是怎樣對股票進行估值，從而找到那些被低估的股票，為以後進行股票投資準備，以後時機成熟，入市嚐試一把。做商業是相通的。
如果做為一個生手做投資，沒有下水之前，周圍的人會為你擔心，都會勸阻你，打擊你。我也遇到同樣的情況。最開始我媽媽不同意我買房，親戚朋友聽說我買了一套還想買一套，認為我瘋了，太貪婪了。但是我看看準了，算了一下怎麽都虧不了，穩賺不賠的，這麽好的機會，幹嘛不抓住。房子買好後，我媽媽跟我在一起，看到我每個月綠油油的美鈔進來，大把的鈔票塞住我媽的手上，我媽就不說了。後來買了第四棟第五棟的時候，我媽媽什麽都沒有說，一點都沒有阻擾我，還把我投資獲利的情況向親戚家人很自豪的宣講。我想你想進入房地產投資，遇到同樣的阻力，你可以堅持一下，做一下自己，勇敢的嚐試一下，做起來最終不是你想象的那麽的難。當你把大把大把的美鈔放在最初阻擾你老婆或老公手中的時候，估計他們這個時候也會閉嘴不言了。用行動和成績證明你是正確的。
在這個論壇上，Amy, 如山， v_landlord他們做的很成功，有成功的榜樣和範例，我想你們隻要想，腳踏實地的去學習，同樣會跟他們一樣成功，做的很好，關鍵於你想不想。
“• 你讀完了書，還不是來倒房子嗎？得到的結論是：讀再好，不如倒房子，或者是：我到底不是讀書的料。” Amy 說讀最好最終不如倒房子，我隻能說嗬嗬了。做房地產和做的好，跟學曆確實沒有多大關係，高中學曆就夠了，再高了就浪費了。我曾經參加一個Rich dad, poor dad的培訓班，上百人中隻有我一個中國人，顯得我特別另類，當問到這些人當中有多少人有自己的房產時，隻舉起來寥寥無幾的十幾隻手。後來主講人特意的強調了一下，其中一個不滿18的16歲的小男孩，擁有房產10套，其他人都表示驚訝，我一點都不感到驚奇，因為我知道他這個年紀隻要想做，掌握了竅門，完全可以做到，沒有什麽大驚小怪的。
投資了這幾套房產，隻是課餘時間弄的，別的學生在看電影睡懶覺去健身房，我在開車看房show 房，修理房子。雖然有點心酸勞累，但是收獲了自信。如果讀完博士做房產投資，感覺太浪費了，讀這個學位有什麽意義。如果做房產投資致富，也不是不可以， 但是感覺這樣的人生太沒有意思了，不能隻為了賺錢兒賺錢，我知道隻要這樣一直堅持做下去，我想在不遠的將來，會很富有，會獲得財務上的自由，完全不用看老板的眼色生活，不用擔心明天是否被炒。但是這樣的人生少了點什麽。
幸運的是，我在做房產的過程中找到了方向，說實話，我已經完成或者正在進行身份的轉換，想做為一個創業者。因為我發現房地產中有很多的問題，在投壇上大家經常抱怨的淘糞租客等等煩心事，大家遇到過，我也遇到過。我想之所以大家會遇到這樣的問題，是因為沒有很好的高效強有力的解決方案或者工具。我想結合自己的專業背景，可以在這個領域貢獻自己的力量，解決這些問題，如果弄的好，可以引起房地產市場的一場革命，改變目前比較傳統的房地產運作方式。為此，我注冊了公司，有了自己的Startup, 把從房地產投資中得到的利潤回報轉投到start up 的創業中去，自己做自己的天使投資人。這個過程從去年已經開始積極準備了，自己設計好了網站，找到了團隊，進行開發，相信不久，大家就會看到，到時候我會告訴大家。通過這個，大家可以找到信譽好的房產經紀人，貸款經紀人，篩選好的房客，服務非常好的handyman為你修理房子，出現趕走房客的話，會有人替你完成eviction過程，每個月的房租會自動到你的銀行賬戶上，保稅時，會有很專業的會計師為你服務，因此我提供的解決方案會使得你的房產管理變得異常輕鬆，利潤也更加豐厚，很多你需要做的就是坐在電腦前，點擊一下鼠標，打幾個電話，因此使得你的房產管理效率更高，在業餘時間你本來可以管理10棟投資房的，現在你可以管理20棟，甚至30棟。以我個人的經曆體會，在兼職的情況下做房地產投資，能夠管理10棟房產算是比較繁忙了，如果以很低的代價成本可以輕鬆管理20棟，豈不是很妙。希望到時候大家建言獻策。如果大家對我的公司有信心，看好未來，歡迎大家進行風險投資或者購買原始股，讓你的財富有著放飛的翅膀。
此外，因為已經貢獻出來了zipcode, 算是透露出來了很多信息，請大家不要大驚小怪，打擾我的生活。因為，我做房產投資是秘密進行的，除了很少的幾個人朋友，沒有多少人知道。希望順利畢業之後，能夠跟大家有更好的交流。我現在做這些事情，顯得特別另類紮眼，隻是事情沒有成熟之前，不想太張揚，隻想默默的做事情，悶聲發大財。
“房子隻是我ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴ ＰＯＲＴＦＯＬＩＯ的一小部分。既然出來念書，就得有誌氣好好幹專業有所成再說。像他那樣肯定搞不好的”。 這位兄弟說得很對，做房產是我目前的副業，不是主頁，我的專業和IT和醫學有關，但是又不甘心在醫院或者醫療行業做個馬工，業餘做點房產混吃混喝，因此走上了創業不歸路，先做個互聯網公司，解決很多領域以及房地產領域的問題，做好做強，積累人脈和財富，然後向國內的醫療行業進軍，用互聯網思維去改造革新顛覆中國的傳統的醫療行業，使得人老有病得以醫治。實現這個目標，估計得規劃購買建造醫院等，希望目前以及今後積累的房地產投資經驗對今後有用。
正如Amy所說的那樣，“如果有一批人陸續地湧現，一個做得比一個好，一個比一個目標高，一個比一個能耐大，是我們中國人的幸事，說明我們在美國生了根，有了保障，有了基業，最重要的是自信。” 我很希望我成為 這樣的中國人，希望出現更多的中國人加入這個行列。其實，不是外界條件限製了你，而是你的思想你的思維限製了你，不要抱怨社會，不要抱怨家庭，從自我做起。
大家有什麽建議想法，請獻言獻策。Amy 提示的那些貸款的技巧，有的我已經在過去的兩年時間內踐行了，但是更多的是目前不知道的，增長了很多的新知識，獲益匪淺，在此表示感謝。
SuperRay
