地產投資之路
主要介紹我的地產投資之路
正文
本人在美國一直在學校讀書，以前精力一直放在課本上，對股市和房市了解甚少，因此一直是窮學生一枚，靠著讀博期間微博的RA工資生活。
因為2013年春，打算把父母接到美國住一段時間，但是住的地方和人合租，地方狹小，不適合和父母住。因為在Craigslist上找房子，偶然的機會，看到幾個賣房子的廣告，看了一下價格位置，計算了一下租金回報率，比自己租房劃算太多了。因此打算買房。當時手中隻有剛剛退稅得到的二千美金，以及能夠從銀行personal line of credit 借到的七千美金，手中的資金遠遠不夠買房，向親戚家人借了三四萬美金。
懷揣著不多的少的可憐的三四萬美元，在課餘時間上網看房，以及開車四處實地看房，聯係房產經紀人。經過三四個星期的看房，然後看中一個位於好區的特小的三室一衛的SFH，要價$42K，裏麵的房客住了八年，但是房頂有問題，打聽了一下，花四五千美金可以修好，因此下offer, 幾個來回後$34500, 於5月初成交。closing 之後，立即把房子抵押，基本把投資買房的錢全部的拿出來了, $34K。這個房子位於好區，升值空間很大，修好後房子的價值會很快複位（上一任房主是貸款75K買的），這也是我決定買下的重要原因。另外一個重要原因是租客，此房客住了很久，八年，而且維護房子非常好，買下來之後，決定繼續把房子租給他們，租金$850, 想把他們留住，月租／房價比在2％以上，現金回報率20%以上。
把抵押出來的錢加上剩下來的錢，打算用來買自己住的房子，偶然的機會，看到兩棟duplex（每棟5房兩衛），狀況不錯，小的地方需要修修補補，地板比較陳舊，需要打磨一下，投入幾千美金可以搞定。但是出於差區，算了一下現金回報率，非常高，第一年至少 50%以上。最終以$37500買下兩棟，在同一月底成交，兩個多星期裝修搞定。然後租了出去，這兩棟duplex半年時間在2013年給我帶來了1萬五千的租金收入。
算了一下，2013年半年的租金總收入有兩萬三，按照最初投入的現金$35K算，現金回報率達到70%。第一棟房子投入了幾千美金修好屋頂後半年，讓銀行重新做了一下評估， 評估價為$110K, 以70%的比例拿到$75K, 因此第一棟房子在半年內給我帶來了100%的投資回報（每月$850的租金除外）。 另外兩顆白菜房，兩棟才 $37500, 按照同一區域的其它房子售價，在半年之內於2013年底，價格也是翻了一倍，有100%的資產增值回報。
2014年開春，拿著$75K-$34K = $31K 加上積攢的近兩萬的租金收入，於五月份買了一個位於中檔區域的白菜房， 三房一廳，新的車庫，大的lot, 磚牆，一百年也不會倒的那種，投入六千美金，一個月之內整修完畢，出租的租金為$1000, 算起來現金回報率20%以上，半年之後，銀行估價為$75K。 因此，半年之內的現金回報率為100%（租金還不算在內）。
因為租金的收入以及暑假實習的收入，於2014年八月底，又積攢了五萬多美金，看中了第五棟房子，duplex, 四房三衛兩車庫，2200sqt, 因此快速出offer, 於八月底$55K成交。實習回來後，親自打磨地板，刷漆，請人修理一個衛生間的管道，finish了第五個房間（三千美金，租客自己住在裏麵，自己完成的，裝修人工費從租金裏麵扣，材料我跟租客一起去買回來），換了屋頂（六千），總共支出一萬美金的裝修費用，完全裝修好後為五房三衛兩車庫，2500sqf, 於十月中旬$1500/month租出去，租金盡回報為20%以上。此外，此房子處於不錯的區域，學區房，交通方便，房型較大，曆史2006年成交記錄為$172K( 還是在一個房間沒有裝修的情況下），因此此棟房子目前市場價(跟鄰居相同戶型比）至少$130K, 兩三年後應該在$180K，那時的回報率在每年100%左右（租金除外）。
如果算租金的話，這五棟房子2014的租金總收入為5.5萬（第四和第五棟房子隻租了半年不到）。
在2015年，如果隻算租金收入，這五棟八個單元的租金總收入預期有七萬，除去地稅保險利息，純租金收入為5萬，每個月四千的正現金流（自己以及父母的住宿費用也省了，住在第二棟房子中的兩個房間，如果算，房租至少也是七八百刀）。
因此，在不到兩年的時間內，三萬多美金的資金投入，把資產滾動到三十五萬到四十萬，淨資產達到20萬到25萬，因此資產在兩年內翻了十倍，淨投資回報達到了7倍。
在短短的兩年時間內，掌握了房產投資的竅門報稅的基本知識，以及裝修知識從零到基本了解。因此在房產投資方麵很有信心，相信在2015年再努力一把，投資兩三套房子，租金年收入可以基本達到十萬美金，淨資產增值20萬美金，加上前兩年的資產積累，三年內累積淨資產到40到五十萬美金，實現個人的財物自由。
當然以上成績的取得，是在讀博期間的業餘時間完成的，期間還要上課，寫論文，做科研課題，暑假實習等等。
現在這五棟八套房子，該裝修修理的都完成了，租客挺不錯的，每到月初，租金準時打到銀行賬戶上，或者現金支票郵寄過來，有的房子一年或者大半年都沒有去過看一趟。現在安心寫論文了。
在此聲明，這些都是實際數據和情況，本人在中西部，房間便宜，好區好房子的房間在二十萬 左右，四十五的算事豪宅。
不過，目前因為隻是學生，工資收入隻是可憐的一千多的RA，因為第一套房子已經抵押把錢掏空出來，第二套套出來兩萬美金，這兩個每月還款是七百刀，加上新車貸款四百刀，以及地稅房屋保險等，負債和收入比例在45%以上（一千多的獎學金收入不算，銀行不考慮，這樣雖然每個月有五六千的房租收入）。試圖把第四套房子第五套房子cash out refinancing，或者home equity loan 把equity以現金的形式提出來（70%的比例，大概十五萬左右）。如果加上這一年的租金收入，有近二十五萬可以用於投資，然後采取與前兩年同樣的投資策略，投資兩到三個好的deal, 完全可以實現2015年租金收入十萬，淨資產增值20萬的目標。
可是目前麵臨的困境是，怎樣把第四第五套房子的淨值以現金的形式拿出來（除了出售，cash out refinancing, home equity loan),不知道本論壇的高人怎麽做的，有什麽好的方法技巧。
如果這個現狀能夠突破，本年度的目標不難實現。 請壇上的高人指點一番。在此表示感謝。
這個困難能夠克服的話，按照目前的投資策略和經驗，在五年內淨資產達到一百萬不是夢。我熟知本論壇上的牛人，比如boston' Amy(十年千萬不是夢），牛城地主，如山等，他們的投資業績我完成讚同，不是誇大其詞，而是完全可以達到的，而且我本人也實現了。
我本人精力有限，隻是在業餘鼓搗這些，可惜時間資金有限，看著眼前的肥肉（50%以上的capital gain, 20%的出租回報）而不能吃，感覺很無奈。曾經看到過市值50萬的房子，賣價20萬的foreclosure, 以本人的經驗，投入二三萬可以把房子修的非常好，恢複到原來的市值，三兩個月轉手之間可以獲利20萬，如果放在手中一兩年獲利會更豐（capital gain tax rate will be 15% after one year). 其它的也有幾個類似的好的deal, 可惜了。我深信，如果我手中有50萬現金，一兩年內，我會賺出50萬甚至更多，如果我有一百萬，我同樣能在一兩年內賺一百萬以上。
個人深感如果有份高薪的工作（十萬二十萬的年薪），有綠卡身份（綠卡可以貸款，學生身份F1不能夠貸款），在工作之餘，利用杠杆的力量操作房地產投資，獲利會更豐更快。
我目前的投資成績，和那些大牛們無法比，但是增強了我的信心，知道了房地產投資的流程和秘密，學會了房屋以及修理，房產管理融資，跟不同的人打交道的能力（找的租客比較不錯，省心），找到實現個人財物自由快速積累財富之路。我深信，即使我現在身無分文，通過自己的努力，還是能夠在一定時間內（五年十年內）快速積累起財富，成為百萬千萬淨資產人士。
房產投資是個長期的過程，需要判斷力，快速執行力，溝通能力。其實，做房地產不需要很高的學曆，高中畢業隻要有膽有識、腳踏實地地去做，完全會做的很成功。
大家有什麽好的建議或者想法，歡迎指導。
因為2013年春，打算把父母接到美國住一段時間，但是住的地方和人合租，地方狹小，不適合和父母住。因為在Craigslist上找房子，偶然的機會，看到幾個賣房子的廣告，看了一下價格位置，計算了一下租金回報率，比自己租房劃算太多了。因此打算買房。當時手中隻有剛剛退稅得到的二千美金，以及能夠從銀行personal line of credit 借到的七千美金，手中的資金遠遠不夠買房，向親戚家人借了三四萬美金。
懷揣著不多的少的可憐的三四萬美元，在課餘時間上網看房，以及開車四處實地看房，聯係房產經紀人。經過三四個星期的看房，然後看中一個位於好區的特小的三室一衛的SFH，要價$42K，裏麵的房客住了八年，但是房頂有問題，打聽了一下，花四五千美金可以修好，因此下offer, 幾個來回後$34500, 於5月初成交。closing 之後，立即把房子抵押，基本把投資買房的錢全部的拿出來了, $34K。這個房子位於好區，升值空間很大，修好後房子的價值會很快複位（上一任房主是貸款75K買的），這也是我決定買下的重要原因。另外一個重要原因是租客，此房客住了很久，八年，而且維護房子非常好，買下來之後，決定繼續把房子租給他們，租金$850, 想把他們留住，月租／房價比在2％以上，現金回報率20%以上。
把抵押出來的錢加上剩下來的錢，打算用來買自己住的房子，偶然的機會，看到兩棟duplex（每棟5房兩衛），狀況不錯，小的地方需要修修補補，地板比較陳舊，需要打磨一下，投入幾千美金可以搞定。但是出於差區，算了一下現金回報率，非常高，第一年至少 50%以上。最終以$37500買下兩棟，在同一月底成交，兩個多星期裝修搞定。然後租了出去，這兩棟duplex半年時間在2013年給我帶來了1萬五千的租金收入。
算了一下，2013年半年的租金總收入有兩萬三，按照最初投入的現金$35K算，現金回報率達到70%。第一棟房子投入了幾千美金修好屋頂後半年，讓銀行重新做了一下評估， 評估價為$110K, 以70%的比例拿到$75K, 因此第一棟房子在半年內給我帶來了100%的投資回報（每月$850的租金除外）。 另外兩顆白菜房，兩棟才 $37500, 按照同一區域的其它房子售價，在半年之內於2013年底，價格也是翻了一倍，有100%的資產增值回報。
2014年開春，拿著$75K-$34K = $31K 加上積攢的近兩萬的租金收入，於五月份買了一個位於中檔區域的白菜房， 三房一廳，新的車庫，大的lot, 磚牆，一百年也不會倒的那種，投入六千美金，一個月之內整修完畢，出租的租金為$1000, 算起來現金回報率20%以上，半年之後，銀行估價為$75K。 因此，半年之內的現金回報率為100%（租金還不算在內）。
因為租金的收入以及暑假實習的收入，於2014年八月底，又積攢了五萬多美金，看中了第五棟房子，duplex, 四房三衛兩車庫，2200sqt, 因此快速出offer, 於八月底$55K成交。實習回來後，親自打磨地板，刷漆，請人修理一個衛生間的管道，finish了第五個房間（三千美金，租客自己住在裏麵，自己完成的，裝修人工費從租金裏麵扣，材料我跟租客一起去買回來），換了屋頂（六千），總共支出一萬美金的裝修費用，完全裝修好後為五房三衛兩車庫，2500sqf, 於十月中旬$1500/month租出去，租金盡回報為20%以上。此外，此房子處於不錯的區域，學區房，交通方便，房型較大，曆史2006年成交記錄為$172K( 還是在一個房間沒有裝修的情況下），因此此棟房子目前市場價(跟鄰居相同戶型比）至少$130K, 兩三年後應該在$180K，那時的回報率在每年100%左右（租金除外）。
如果算租金的話，這五棟房子2014的租金總收入為5.5萬（第四和第五棟房子隻租了半年不到）。
在2015年，如果隻算租金收入，這五棟八個單元的租金總收入預期有七萬，除去地稅保險利息，純租金收入為5萬，每個月四千的正現金流（自己以及父母的住宿費用也省了，住在第二棟房子中的兩個房間，如果算，房租至少也是七八百刀）。
因此，在不到兩年的時間內，三萬多美金的資金投入，把資產滾動到三十五萬到四十萬，淨資產達到20萬到25萬，因此資產在兩年內翻了十倍，淨投資回報達到了7倍。
在短短的兩年時間內，掌握了房產投資的竅門報稅的基本知識，以及裝修知識從零到基本了解。因此在房產投資方麵很有信心，相信在2015年再努力一把，投資兩三套房子，租金年收入可以基本達到十萬美金，淨資產增值20萬美金，加上前兩年的資產積累，三年內累積淨資產到40到五十萬美金，實現個人的財物自由。
當然以上成績的取得，是在讀博期間的業餘時間完成的，期間還要上課，寫論文，做科研課題，暑假實習等等。
現在這五棟八套房子，該裝修修理的都完成了，租客挺不錯的，每到月初，租金準時打到銀行賬戶上，或者現金支票郵寄過來，有的房子一年或者大半年都沒有去過看一趟。現在安心寫論文了。
在此聲明，這些都是實際數據和情況，本人在中西部，房間便宜，好區好房子的房間在二十萬 左右，四十五的算事豪宅。
不過，目前因為隻是學生，工資收入隻是可憐的一千多的RA，因為第一套房子已經抵押把錢掏空出來，第二套套出來兩萬美金，這兩個每月還款是七百刀，加上新車貸款四百刀，以及地稅房屋保險等，負債和收入比例在45%以上（一千多的獎學金收入不算，銀行不考慮，這樣雖然每個月有五六千的房租收入）。試圖把第四套房子第五套房子cash out refinancing，或者home equity loan 把equity以現金的形式提出來（70%的比例，大概十五萬左右）。如果加上這一年的租金收入，有近二十五萬可以用於投資，然後采取與前兩年同樣的投資策略，投資兩到三個好的deal, 完全可以實現2015年租金收入十萬，淨資產增值20萬的目標。
可是目前麵臨的困境是，怎樣把第四第五套房子的淨值以現金的形式拿出來（除了出售，cash out refinancing, home equity loan),不知道本論壇的高人怎麽做的，有什麽好的方法技巧。
如果這個現狀能夠突破，本年度的目標不難實現。 請壇上的高人指點一番。在此表示感謝。
這個困難能夠克服的話，按照目前的投資策略和經驗，在五年內淨資產達到一百萬不是夢。我熟知本論壇上的牛人，比如boston' Amy(十年千萬不是夢），牛城地主，如山等，他們的投資業績我完成讚同，不是誇大其詞，而是完全可以達到的，而且我本人也實現了。
我本人精力有限，隻是在業餘鼓搗這些，可惜時間資金有限，看著眼前的肥肉（50%以上的capital gain, 20%的出租回報）而不能吃，感覺很無奈。曾經看到過市值50萬的房子，賣價20萬的foreclosure, 以本人的經驗，投入二三萬可以把房子修的非常好，恢複到原來的市值，三兩個月轉手之間可以獲利20萬，如果放在手中一兩年獲利會更豐（capital gain tax rate will be 15% after one year). 其它的也有幾個類似的好的deal, 可惜了。我深信，如果我手中有50萬現金，一兩年內，我會賺出50萬甚至更多，如果我有一百萬，我同樣能在一兩年內賺一百萬以上。
個人深感如果有份高薪的工作（十萬二十萬的年薪），有綠卡身份（綠卡可以貸款，學生身份F1不能夠貸款），在工作之餘，利用杠杆的力量操作房地產投資，獲利會更豐更快。
我目前的投資成績，和那些大牛們無法比，但是增強了我的信心，知道了房地產投資的流程和秘密，學會了房屋以及修理，房產管理融資，跟不同的人打交道的能力（找的租客比較不錯，省心），找到實現個人財物自由快速積累財富之路。我深信，即使我現在身無分文，通過自己的努力，還是能夠在一定時間內（五年十年內）快速積累起財富，成為百萬千萬淨資產人士。
房產投資是個長期的過程，需要判斷力，快速執行力，溝通能力。其實，做房地產不需要很高的學曆，高中畢業隻要有膽有識、腳踏實地地去做，完全會做的很成功。
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