老朽
來自北京
以前寫過一篇"出租房的保險"，再增加兩篇作為補充。
首先是選擇保險公司，保險公司的好壞隻有到了理賠的時候才知道。貪圖便宜買沒有信譽的小公司，到出了事故，需要理賠時會讓你著急上火，拉肚子你吃的是補藥白費了勁，玉米芯擦屁股裏外不順茬。回首一看，你發現失去了寶貴的金錢和時間，不過沒關係，不要難過，今天解決不了的事情，明天可能還是解決不了，反正以後你會失去更多。沒有人在乎你的生意有多成功，倒是有一群人幸災樂禍等著看你賠得多慘。
保險公司的好壞也不是我就能說了算數，要自己去研究客服評點，聽取別人的建議。即使是公認好保險公司，也會有拒保，對於被拒保者來說，100%是壞公司。所以要綜合全麵考量，看評價，看好壞之分的幾率。市場上的保險經紀一抓一把，但良莠不齊，畢竟騎白馬的不一定是王子可能是唐僧，帶翅膀的也不一定是天使可能是個鳥人。
其次要搞清楚保險單內容，獨立住宅single family home 和共度屋condominium 所保的價值差別非常非常大。condo 所在社區有一個master plan，保房子的外部結構，保費在你所交的每個月HOA費用裏包括了，所以在買condo 保險時不要重複購買。有HOA管理並不是沒有好處，其他好處不談，隻談保險一項。HOA買的master plan 因為數額巨大，有package deal，平均到每戶便宜不少。獨立住宅SFH的保險要比共度屋CONDO貴出很多很多，差幾倍價錢不稀奇。
我建議加州業主如果你的HOA投票要不要買地震險，要投YES，通過HOA買的地震險分攤到每戶不過幾塊十幾塊錢一個月，而自己單獨買可能要幾十上百。加州並不是所有的地方都在地震帶上，orange county 橙縣南部就不在，不需要買地震險。加州地方大了，有的地方過去幾百年都沒有發生地震，你著什麽急呢？
順便一提，加州的住宅隻劃分為SFH OR CONDO 兩部分，其他像是pairhome townhouse，flat 等等，隻是個象形概念，都屬於condo，很容易理解，是共度屋。
先來看第一張保單，獨立屋SFH，2022年市場價150萬，南加州沿海地區城市地皮貴，獨立屋占地大，土地價值占房價一多半以上。
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coverage-section I
Building property(dwelling+extension) $553600+10%) 差不多六十多萬
Personal property 四十萬
Loss of rents(loss of use) 十六萬多
coverage-section II
Business liability $1,000,000
Medical $1000
Deductible $3000
年保費$1032
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再來看第二張保單，共度屋CONDO，2022年市場價75萬，包括了不大的地。___________________________________________
coverage-section I
Building property $24000
Personal property $2000
Loss of rents Actual loss sustained
Loss assessment $2000
coverage-section II
Business liability. $1,000,000
Annual aggregate. $2,000,000
Medical. $5000
Deductible $1000
年保費 $246
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兩張保單的第二部分都一樣，每個房一百萬的責任險，所有房總共一年或許發生兩次或更多訴訟，保險公司最多支付兩百萬(一次訴訟是樂透獎幾率，兩次恐怕是大晴天被雷劈死)。我還買了一百萬的傘險，umbrella insurance，有兩百萬保一個出租房所引起法律糾紛夠用了。傘險很便宜，兩百多塊錢保一百萬。我有兩個傘險各一百萬，自住房加車子一個，所有出租房一個。如果你隻有幾個房，可以和自住房和車子買一個傘險就行，當然也要看你的保險公司是不是允許。注意，傘險不能單獨買，要先有責任險liability。
自付額Deductible，SFH $3000，CONDO $1000，差別比較多。
獨立屋SFH，保的第一部分建築費用很大，因為沒有HOA的master plan罩住，萬一一把火把房子燒掉，要完全蓋新房，有六十幾萬重新蓋兩千尺的房夠用了。獨立屋我沒有申請過理賠，有發生過小事故，大概兩三千塊錢可以解決，而我的自付額要三千，就自己吃了下來。每當申請理賠，不管保險公司賠不賠錢也會留下一個記錄，不要輕舉妄動。獨立屋三千塊錢自付額，每年的保費已經很貴，如果把自付額降到一千會更貴。這個房是兩千年後建築，屬於新房，保費比2000年前的已經便宜些了。如果是幾十年的房子，兩三千塊錢每年保費很正常。能買到保險算好的，太老舊的房子，保險公司會提出換屋頂roof，重新鋪水管repipe 等要求，共度屋CONDO不會。
保單有兩部分，通俗點解釋，第一部分是coverage-section I，保小，而用到的幾率非常大，占保費裏的大部分。一次事故，你想得到的賠償越多，保費當然就越貴。
第二部分是coverage-section II，保大，防止你的過失產生法律糾紛，被告幾十上百萬是有可能的。但發生的幾率非常小，相當於中樂透獎，所以占的保費沒多少。法官不是傻瓜，什麽人開口一告幾十萬就能贏不是經常發生的事情。再說，保險公司養一幫職業訟棍不是吃素的。
保多少合適，我們都經過精確計算，但別以為你比保險公司精明能占到便宜，選擇自己合適的就行了。以第二個房保單為例，因為有HOA MASTER PLAN罩住，不需要擔心一把火燒掉房子問題，隻需要考慮房子裏麵會最有可能發生什麽事情，然後決定保多少價錢。
Section I 主要部分
Building property，我選擇保$24000，一般漏水事故，修天花板修牆換地板地毯也就一兩萬塊錢。以前我隻保一萬，這兩年人工和材料上漲厲害，增加了保額，保險費每個房每年增加二十幾塊，房子多，全都增加保費一年要多一千塊錢，需考慮周全增加多少保費，買少了不夠，買多了浪費錢，下篇會有實例。
Personal property， 我隻保$2000，不像獨立屋裏有很多個人財產，出租房condo 屬於我的個人財產很少，condo我不提供家具和家用電器，個別的提供冰箱和洗衣機烘幹機，也是option，兩千塊錢保這些還不夠?
Loss of rents(loss of use) ，Actual loss sustained 保險公司賠償全部實際損失。當事故發生，你要花時間裝修，房客不能在裏麵住一段時間，有可能去住酒店或親戚朋友家，房客會找你要求報銷和補償，你可以向保險公司claim 這一項損失。但保險公司隻賠償實際房租損失，比如房租兩千塊錢一個月，修理了半個月時間，保險公司會賠你一千塊錢。並不是會賠給你房客實際住酒店價錢，比如房客住希爾頓，一天兩百，保險公司不會賠三千，而是隻賠一千。當然，房客沒有去住酒店，自己想辦法解決了，這並不能說房客沒有損失。作為房東，我會補償房客的房租，然後向保險公司申報理賠。這一項理賠和修理房子的賠款是分開支付，修理部分很快會拿到錢。房租損失部分，不要急，把心放在肚子裏麵，下篇談。
Loss assessment $2000，這個是condo 的特有項目，獨立屋SFH沒有。當你出租房所在社區發生大的事故，master plan 不能完全支付費用，HOA要把不夠部分平均分攤到每戶頭上，叫special assessment，你買了這個保險，保險公司會支付。請注意，不屬於事故的HOA Special assessment 保險公司不接受。
下篇瞎扯保險理賠，如果您還沒有搞清楚保單內容，就沒辦法進行下去。我不喜歡讀書，所以沒有什麽理論上的表述，也沒那個水平，隻能試圖用勞動人民的語言蛋扯些真刀真槍實踐，但不會以老白姓的身份，給您講黑社會的故事。
聽說 USAA 最好， 不知道 老朽是否同意？