老朽
來自北京
下麵是前九篇題目
最後這篇較長，已經壓縮刪減，原定十篇結束，不再多寫。
零八年金融危機股市房市崩盤之後，銀行業一下子收緊，貸款難度大增。自住房0頭款現象不複存在，放5%-10%也未必能通過，收入不夠，信用差，工作不穩定的要放更多頭款。做為投資出租房借貸款更難，最少要求百分之二十五，有的要求百分之三十以上做頭款。而且最多借六筆款，像我以前借到十八筆錢的事情已經沒有可能。銀行的自律，將一些原本沒能力買房，不該買房，又不知天高地厚的人當在門外。
有些人擔心目前的房市和08年崩盤前相似，其實沒有可比性。上次房地產崩盤前，銀行像妓女一樣沒有節操，褲腰帶隨便解開，很少或者根本沒有頭款也敢借錢，不少房子已經沒有淨值equity或者很少，即使walk away也沒有多少損失，目前這個情況基本沒有。
現在的南加州房價上漲仍然是處於良性循環階段，因為房租上漲也是同步進行，房租上漲的基礎是最低工資的上漲，麥當勞，沃爾瑪，target這樣的低端打工市場已經十五塊錢一小時了。房價上漲有可能存在人為炒作因素，財大氣粗的會擁有多個房。租房市場不會，沒有人同一個地方同一個時間同時租兩三個房，除非用來包二爺養小三，幾率非常小。房價崩盤後恢複並超過08年前的水平也就近兩三年的事情，而房租早已經揚長而去，差不多可以翻倍，也就是說現在的租售比好過08年前很多。
什麽叫良性循環?最簡單的辦法就看看租房市場是不是同步進行，也就是供需關係。就憑這一點，還想等房價再來一次暴跌進場，可以說是緣木求魚，白日做夢，起碼別夢想近幾年發生。房價可能會停滯不前一段時間，或者小幅度下降，這樣的情況多為房價上漲過快地區。前兩次崩盤的誘因是嚴重的供大於求和銀行亂放款，下一次崩盤是什麽誘因沒有人知道，曆史可以是驚人的相似，但不會重複。
最常見的投資方式一是債券，二是股票，三是房地產。遇到大的通貨膨脹，債券就是養活孩子不叫爹，白幹！股票不懂，漲漲跌跌，太費腦仁，不做評判。和前兩個相比較，區別在於房地產有使用價值，有使用價值的東西比較容易判斷出是不是產能過剩。住房是生活中必不可少的一部分，衣食住行，沒聽說過衣食股行。衣食住行中的三項都可以通過技術革新手段降低成本，而土地的不可再生性很難讓房價降下來。別跟我說什麽三D造房技術，造房子必須有土地，不可能是空中樓閣。而且越先進的東西，維修更新成本越高。房價降下來的主要原因是人口流失，美國中國不管哪裏都會出現被拋棄的鬼鎮，房子會一文不值。
房子是用來住的，不管是自住還是租房。如果一個國家一個城市一個社區，人人都有屬於自己的房子就不存在房地產投資這個現象。越是自由發達國家自住房的擁有率越低，特別是在大都會地區。發達就一定促使人口流動，工作生活的不確定也就讓人不確定要不要買房子，更多的人去一個陌生地方是買不起，美國有將近百分之四十的人租房子住，包括外來人口，而南加州橙縣租房人口超過百分之四十五，北加州舊金山更是超過百分之五十五租房子住。這個比例隻會增加，不管誰上台也改變不了這個事實。這也注定了在美國搞出租房生意，錢景看好，大有可為！房地產是地域性問題，還是強調一下隻對眼前的南加州有發言權。09年花了很多精力時間去外地看房，三次賭城，兩次佛州，一次德州，這幾個地方的房子便宜的要死，最後還是放棄。遠程投資，鞭長莫及，最關鍵是沒有manpower。遠程投資或許別人可以考慮，我守著南加州這塊寶地，吃著自己碗裏還盯著別人的盤子，就有點舍本逐末，舍近求遠了。
事實證明南加州的房地產的回暖獲利要好過這幾個地區，目前的南加州房地產上升趨勢仍然很明顯，當你猶豫是否等到機會再進場，房價卻不讓你等，現實是柳暗花明又一村。
時常有人來討論掙到幾個米可以退休，在南加這裏，手裏隻要有一兩個房收租，對於退休後也是有不小的補助。有五個以上的房，基本上不用怕被雷。有超過十個房(single family and condominium混合計算)，隨時可以炒老板的魷魚。你就是賺到幾個米，十幾個米也會坐吃山空，立吃地陷。遇到個通貨膨脹，存款縮水隻是瞬間。存款像是塊美麗的蛋糕，擺在哪裏非常漂亮，切一塊就少一塊，偶爾吃一塊解解饞。寧為雞口，勿為牛後。房子是搖錢樹，初期階段容易夭折，收獲也少，要精心栽培。細雨濕衣看不見，閑花落地聽無聲。根深葉茂之後會不停的結果，你不必吝惜的去吃。一色湖光萬頃秋，有著說不盡道不完的魅力。房價和房租在南加州雙增長不會是懸念，隻需要看看人口普查預測就能得出結論，是必然！今天的南加房地產市場雖然已經高起來，仍然會繼續攀升，山高自有客行路，水深自有渡船人。潮平兩岸闊，風正一帆懸。
我對房地產上漲的感覺從來沒有像現在這樣好過。九十年中代末期第一次崩盤是嚴重的供大於求，也拖累租房市場，根本看不到曙光。剛進入房市兩眼一抹黑，傻小子睡涼炕，全憑年輕火力壯，沒有過多奢望，沒想過房價房租會今天這個樣子。隻期盼30年貸款還清後，沒了負擔，能比別人早幾年退休。08年後第二次崩盤是銀行亂放款，對租房市場沒有影響。有了第一次崩盤的經曆，知道房價一定會反彈，期盼著曙光。目前狀況是看到曙光就在前麵，疫情期間政府印了幾萬億的鈔票，就算很少部分流入房市，這得要多大的需求量啊?
重要的事情再次囉嗦，房地產是對抗通貨膨脹的唯一手段，沒有之一！幾年前我就在博文裏提到過，美國的通貨膨脹率一直維持在一個平穩合理的水平，溫水煮青蛙，大家不在意。一旦出現像新冠疫情這樣的突發事件，馬上就影響到市場和經濟，並造成通貨膨脹大幅度增加，靠打工辛辛苦苦存款瞬間縮水，欲哭無淚，屎都頂到肛門再想放屁就來不及了！而手裏已經握住不動產者便是躺著贏。
疫情期間眼看著房價上漲日新月異無法行動，不敢行動。一打完疫苗，立馬殺奔現場，幾個月來連續下了五單，每單$40萬-60萬。前幾篇提到過，投資房地產和股票相比較是杠杆和稅務上的優勢，目前是賣方市場，賣方牛逼哄哄，在條件相同情況下，不願意貸款買家，因為在escrow的時間長，如果貸款不批準則要重新來過。所以，我全部用現金去砸，快刀斬亂麻，先搶到手再說。事實出乎我的意料，現金也搶不到，貸款就更難了。就在寫本文時，終於拿到一個，已經open escrow，15天過戶，另一個on the way。
從最早一個投資房到現在已經超過25年，折舊27.5年即將用盡，新買到的房又可用折舊去抵稅。等閑下來後，如果有必要再去貸款，利息抵稅從開銷走掉。當然，已有的房產這輩子夠用，現階段沒什麽急迫感，貸不貸款再說，先把手裏的錢花出去。
有富人就有窮人，富人賺窮人的錢，窮人掙富人的錢，一字之差有本質區別。賺包括了盈餘，也就是所謂的剩餘價值，掙隻是得到該得到的一部分。一個地方隻有窮人很有可能，窮人不需要富人一樣可以生存。而隻有富人就稱不上是富人，富人沒有窮人的襯托就顯不出其富，有富人的廣廈豪宅就有一定有窮人住的陋室空堂。灣區房地產再牛逼，奧克蘭也是馬尾巴穿豆腐提不起來。窮人買不起房，也要有地方住，奧克蘭有近百分之六十的人租房子。所以，房地產投資，特別是出租房生意一直會持續下去。至於在美國發生鬥地主分田地，實行共產主義，或許是非常久遠的事情，我不認為我們的有生之年可以看到。
古往今來，書中自有黃金屋，書中自有顏如玉的觀念在龍的傳人裏根深蒂固。我們這一代老留學生為了爬寶塔尖，漂洋過海，曆盡艱辛，其目的不外乎為了追求更美好的生活。即使讀到博士博士後，絕大多數的博士也是把學位作為謀生的手段。當然，其中的個別人會成為各行業的棟梁，社會上的精英。其他更多的人讀書不過是在為了將來謀求一個好一點的職業，即使是灣區高薪碼工，也是為了養家糊口而已。學而優則博士，敏而聰且賺錢。
不論過去，現在，以及將來，從社會到家庭，教育者和被教育對象，哪怕是小到為了謀生的一技之長都會有係統的課程，卻沒有教授怎樣去做地主。我們華人當中有不少人擁有產業，也許靠收租為生，可以衣食無憂，但我們的下一代卻不以為然，甚至不肖一顧，嗤之以鼻。人家要上哈佛，耶魯，斯坦福大學，有著遠大的理想。其實我們當中的地主也曾這麽一路走來，或者有過不同的理想。當你坐在高等學府的課堂裏，腦子裏想到的不會是將來怎樣靠收租為生，而是夢想成為專家教授，這個師那個師的專業人才。
當你人到中年，職場半坡，每天朝九晚五，日複一日，年複一年，路遙知馬力不足，日久見人心叵測。此時此刻終於明白，理想要向現實屈服，不管哪個行業能做到出人頭地是那樣的艱難。雖然理想很豐滿，但是現實很操 蛋，心比天高，命比紙薄，五花八門的理想也許最後歸結於有一棟自己理想的房子。
世界上最容易的事情莫過於撒尿擦屁股，磨蹭時間，與其逃避現實不如笑對人生。如果你有心進入房地產，目前狀況不能等，哪怕先用自住房練手，金窩銀窩也不如屬於自己的屎窩。生活隨工作，隨遇而安，安定下來後，自住房越早買越好。已經有自住房，看看利率值不值得重新貸款，或者把淨值抵押，拿出錢來，做其他投資。現在利息這麽低，別浪費了，更別浪費時間。最是人間留不住，朱顏辭鏡花辭樹。也不要計較一城一地得失，不成功便成精。當然，不能盲目跟進，要作功課。總不能一看到古佛青燈便剪掉頭上的三千煩惱絲，弄不好姑子沒做成，還耽誤了嫁人。
我一點不否認投資房地產會遇到許多麻煩事情，而且不可能像投資股票，鼠標一點就賺錢。正因為不能急功近利和諸多的麻煩事，才會讓許多人打退堂鼓，避開繞行。在開始階段很不容易，看房、買房、貸款、交易、修理、出租、管理、趕人等等一大堆事情可能發生在一個很短的時間點，吃黃豆喝涼水屁事不少，猶如淘糞，也沒有規律可尋，錢難掙屎難吃。但是房地產裏的問題都屬於具體問題，凡是具體問題就有解決之道，解決之後便輕車熟路。
賺錢有各種辦法，不能保證任何一種辦法絕對賺錢不賠錢，隻能說投資房地產賺錢是大概率事件。有幾個破房子就是搖錢樹，如果能到達一定數量，不上班還能有錢花，可以盡早地拿金錢去享受自由和人生。還是要強調一下，房地產是地域性問題，我隻以南加州為例，房子是給人住的，還要適合居住，您非拿窮鄉僻壤或者加州死亡穀來說房地產我也沒啥辦法。好言難勸該死的鬼，對於淘糞工不屑一顧的人，說再多也沒用。
做地主，不是適合不適合，而是敢不敢去做；
讀博士，不是敢不敢去讀，而是根本讀不成！
房地產重於實踐，踏踏實實去做就行了，至於聽講座啃書本讀雞湯文基本上沒什麽用處。況且著書立論的所謂專家大師，很可能從沒有搞過房地產，坐而論道，紙上談兵，自己屁股上流膿卻在給別人治療痔瘡，屎殼郎趴城門假充大鉚釘。
人們常說成事要靠天時，地利，人和。房地產行業更加簡單明了，天時是指機遇，最難判斷，可遇不可求。蠢豬遇到天時也會上九天攬月，錯過天時則下五洋當鱉。但天時是個子虛烏有的東西，都是馬後炮證明是天時，現階段看零八年後是天時，若幹年後看今天是不是天時還很難說。絕大多數人在天時麵前躊躇不前，失之交臂。至今思項羽，不肯過江東。時過境遷，悔之晚矣。若待上林花似錦，出門俱是看花人。
地利容易理解，房地產靠人口支撐，哪人多往哪去，了解好本地人口增長趨勢以及可供開發土地狀況就行了。在人多地少的大都會地區淘糞，褲襠裏的黃泥，不是屎也是屎，可以放心大膽的淘。東風夜放花千樹，寶馬雕車香滿路。眾裏尋她千百度，驀然回首，那房就在鬧市拐彎處。
人和就是個人能力，你吃的下幾碗幹飯，最能夠自己掌控。相對玩股票隻需要動腦子，房地產是功夫活，相同口味的飯要沒有厭煩的吃。黃沙百戰穿金甲，不破樓蘭終不還。
天時可遇不可求，地利也不是任何地方都具備，人和不可逆天時棄地利。靜候天時，俯察地理，中曉人和。三項有其一，起碼不會輸；有其二，一帆風順；三項全占，盆滿缽滿。
賺錢是為了活著，活著不是為了賺錢。我追求人身，時間和財務這三個自由，金錢是實現這三個自由的必要條件。賺錢不是目的，是為了實現心中之目的一種手段，除非你的目的就是為了賺錢。我的目的是遊山玩水，周遊世界，去想去的地方，在旅途中享受人生，生能盡歡，死亦無憾。
我們喜歡旅遊，除了參團等到老時再說，其他方式包括自助、自駕、火車、郵輪都喜歡。但是我們追求旅途中的安全、舒適、省心、享受這八個字。另八個字是危邦不入、亂城不遊。世界上沒有什麽地方一定要去，而家則一定要回。郵輪旅遊最能實現安全、舒適、省心和享受，從人到中年就開始坐郵輪，每天看到太陽從不同的地方升起，心情好極了。大洋大海，浩浩淼淼，水天一色，一望無際，讓人少了那份追風逐月，轟轟烈烈的浮躁；多一點飽食終日，無所用心的安逸。
二十年前坐郵輪還比較稀罕，正式晚宴擺十副刀叉羹勺，非常講究。也能品嚐到鬆露，鵝肝醬，魚籽醬等名貴食材。僅僅十幾年時間，郵輪上的餐飲水平呈斷崖式下降，想要吃些高檔次菜肴就不得不去付費特別餐廳。另一方麵，郵輪市場突飛猛進發展，一艘艘十幾二十萬噸大型超大型郵輪下水，現代郵輪已經不是什麽高大上的東西。舊時王謝堂前燕窩鮑魚，飛入尋常百姓家常便飯。當然，郵輪分主流郵輪和豪華郵輪，絕大多數的人坐過的是占市場95%的主流郵輪major cruise line，和豪華郵輪luxury cruise line有很大的區別。豪華郵輪歐洲行程涼台房一天約一千美元花費，不是您想象的那麽無聊。郵輪也不是老年人的專利，什麽年齡段都有匯聚，窈窕幼齒，青春少婦，資深美女，不老妖姬。
有些人從沒有坐過郵輪，就像從沒有做過房地產，卻偏偏喜歡先入為主，張嘴就噴，以為做地主整天就忙著給房客通馬桶，以為窮人才去坐郵輪。沒吃幾兩煎豆腐不可稱老齋公，從未經曆過的事情，您最好去經曆幾次再開口說話，見識見識一下什麽是豪華郵輪，住住套間房看是什麽體驗。雖然我們坐過的次數不能算少，但也看和誰比較。曾經在公主郵輪princess上有過一次評比，問鼎的一對夫婦坐過134次，以平均每次10天計算，相當於連續好幾年在海上漂流。在Oceania結識一對溫哥華夫婦，光這家豪華郵輪就坐過22次，所有的六條船坐遍了。這就不光是財務自由可以做到，有錢還要有閑，而且要閑的蛋疼。醉覺乾坤大，閑知日月長。所以我追求的是三個自由，而不僅僅是賺錢。我所要的鐵飯碗不是吃飯有保證，而是在世界上任何地方都有飯吃。
一提郵輪，吃就是個繞不開的話題。天行健，吃貨以自強食不息；地勢坤，吃貨以厚肚載食物。郵輪上還總想保持孫悟空的身材而小肚雞腸是很吃虧的。麵對美食，唐三藏也會忘記清規戒律，嘴巴裏含著塊紅燒肉，好吃的說不出口。最好像沙和尚那樣任勞任怨，默默耕耘。您要是有豬八戒的胃口就別顧忌斯文掃地，四隻八隻龍蝦下肚就看您的本事了。您過著豬八戒的日子，就別再惦記著孫悟空的身材，身材是個神馬東西?還能吃了不成！當然，您即使吃成個豬八戒，也還是要像孫悟空一樣用兩條腿走路。對於女士怕胖長肉也要往好處想，要是長肉發胖在合適的部位，沒成為柿餅臉、沒成為水桶腰、沒成為大象腿、而成了波霸奶呢？沒成想，一兩個星期郵輪結束後，臥槽，衣服又瘦了！
人的一生來也匆匆，去也匆匆，成不成功，轉眼成空。神龜雖壽，猶有竟時，人生也是旅程，早晚要駛向終點，我就是想多停一停，多看一看，在人生的旅途中盡量多停留幾站。黃金難買少年時，人無兩度再青春。我倆希望在有生之年，終日長程複短程，一山行盡一山青，自己規劃的旅行之路就是跪著也要走完。一直走到古木蔭中係短蓬，杖藜扶我過橋東。幾時歸去，作個閑人，洗盡鉛華，落盡浮塵。
係列收束，謝謝閱讀
貼幾張郵輪生活
名星郵輪Celebrity Skysuite房間
荷美郵輪套間房Holland America Neptune Suite
供住套間房享用的lounge從早到晚有酒水和精美小吃
早上改良港式粥
Oceania豪華郵輪自助餐
精致食品每樣吃點
西班牙海鮮飯paella
牛扒配大蝦
甜點
隨郵輪停靠過一百多個港口，下麵是部分地方
03年阿拉斯加冰川
06年加勒比海聖馬丁
07年夏威夷大島尚未冷卻火山岩
08年威尼斯
11年大仲馬小說裏關押基督山伯爵的依夫島
12年巴爾幹半島馬可波羅家鄉
13年希臘聖島
15年愛沙尼亞首府塔林
16年挪威峽灣
17年科西嘉拿破侖故居
18年京都金閣寺
19年漫步法國蔚藍海岸
