老朽
來自北京
自從跟隨老板做馬仔到最後離開，幹了近十年。桃李春風一杯酒，江湖夜雨十年燈，最後還是有散夥的一天。老板八十多歲後不想再來美國，通知我結束公司營業。君子絕交不出惡聲，讓我支取三個月薪水，拿一輛車走人，財產移交給家族下一代公司，我實際上被雷。靠人不如靠己，幸虧我們已在房地產投資上有了點基礎，不必再為幾鬥米折腰去找份工作，食嗟來之食。再說，自由散漫慣了，和尚下山心野了，不想回廟裏了。從此無拘無束，自立門戶做起職業地主。三個自由直接先實現一個半，沒有老板管束有了人身自由。時間上也算是半個自由，不需要早九晚五，畢竟是自己的生意。接下來天高任鳥飛，海闊憑魚躍，搖錢樹已經種下，生意步入正軌，一切按部就班。雲凍欲雪未雪，梅瘦將花未花。財務自由隻是時間長短問題，淘糞尚未成功，還需要鍥而不舍努一把力去實現被動賺錢，領別人的工資，看別人上班。
逝者如斯夫，不舍晝夜。天上星河轉，人間簾幕垂，他們如果還活著一百多歲了。我從他們身上學到的真經就是，房地產乃實現三個自由的最佳途徑；同時也悟出道理，錢太多是沒用的，金滿箱銀滿箱到頭來為別人做嫁衣裳。世事漫隨流水，算來一夢浮生；丹青不知老將至，富貴恰似浮雲。錢是賺不完的，該歇手時就歇手，短暫的一生要去追求自己浪跡天涯的理想。人不能做金錢的奴隸，世界之大，不走出去乃是井底之蛙。滿桌佳肴，你得有好牙；腰纏萬貫，你得有命花；賞一路風光，你得走得動；撿一座金山，你得能夠拿。
九十年代末買完最後一個房，彈盡糧絕，欠著銀行十八筆貸款(房子不止這個數，有些小額貸款進行合並，但貸款總數額不減反增)，收租左手進，還貸右手出，就像是在給銀行打工，已經連續幾年氣喘籲籲，忍辱負重。突然間峰回路轉，房租大幅度上漲，終於可以喘口氣，加上身份解決，自住房搞定，春風得意馬蹄疾，收拾行裝遊巴黎。正好歐洲的哥們來電告急，原來是博士後研究即將結束，還有一個月，最後掃尾，想在回國前遊覽巴黎加上周邊其他幾國。
那個年代國家公派人員還是挺寒酸的，剛過而立之年，上有高堂嶙峋瘦骨，中有嬌妻含辛茹苦，下有小娃嗷嗷待哺。隻身告別家鄉故土，肩負重任，凶吉未卜。省吃儉用，還要伺機而動到處打零工。餐館洗碗工不難找到，但經常是過了午夜才全部收拾幹淨，錯過了末班車，就在餐館忍一夜。如果第二天有課，隻好曉風殘月，獨自徒步，數著滿天繁星寂寞他鄉路。趕腳荒野墳地，鬼影陰森淒厲。枯藤老樹昏鴉，斷腸人在天涯。
嚶其鳴矣，求其友聲。過去說舍命陪君子，命咱舍不得，舍錢陪哥們沒得說，再說多個人也熱鬧。富不學奢，貧不學儉。前一句不敢評論，沒當過富人。後一句很有道理，窮則思變，整天一睜眼就總算計柴米油鹽那點破事，怎麽能省出個仨瓜倆棗，摳屁股嗦手指頭，兩口子為十幾塊戲言成巧禍，一文錢小隙寄奇冤。
安排好家裏事情，有親友照顧，生意暫時托剛培養的穆仁智代管，飛往巴黎，和哥們在一家預定酒店匯合。花都巴黎先住幾天，然後火車去布魯塞爾和阿姆斯特丹，最後租輛車在德國遊蕩，總共兩三個星期。盡管每月淨收入隻有幾千塊錢，為有源頭房租來，所以沒錢也敢任性，吃住行玩全包了。在窮哥們麵前腰裏別個死耗子貌似打獵的，胳肢窩夾雞毛硬充外國鳥。
這哥們為了省錢，從德國Bochum波鴻大學出發，坐長途汽車幾經周折，一天一夜，風塵仆仆，日夜兼程，饑寒交迫，蓬頭垢麵，肚子裏就一個蘋果撐了過來。一見麵就嚷嚷，你們身上要有巧克力糖什麽的先給咱兄弟來一塊，墊吧墊吧，我這兩眼直冒金星，已經是後背貼了前胸，咱們能不能去餐館搓一頓。
真真是泥腿子鬥地主開始，窮凶極餓啊！搓就搓，又不是去搓衣板，那哥們也不把自己當外人，反正人貧誌短，馬瘦毛長，還問能不能來杯紅酒，好菜沒有酒等於喂了狗。那時東西便宜，兩三百法郎相當幾十美元，要了一桌子菜，讓鄰桌的人為之側目。窮家富路，也仗著年富力壯，後麵每天都是胡吃海喝，裘馬輕肥，反正香了嘴裏臭了屁股死了也不冤。
在德國開車很痛快，高速公路Autobahn不限速，車可以開的賊快。有輛小車在手，想去哪裏就隨心所欲，天涯海角路漫漫，吾將上下而求索，車不可以不弘毅，任重而道遠。當時也沒計劃，酒店不預定，走哪算哪，流水小橋山寺，竹籬茅舍人家。我有名人情結，德國的名人很多。原西德首府波恩Bonn是貝多芬的出生地，死後葬於維也納中央公墓，世界上三位最偉大的音樂家，莫紮特，貝多芬，舒伯特的墓碑矗立在一起，讓維也納公墓永世生輝。
開車途徑波恩，然後往南走。特利爾Trier是德國最古老城市，一路奔波，日暮蒼山遠，傍晚時分決定在此投宿。找到一家旅店，還剩下兩間房，普通標準間隻能住兩人，套間房有單獨的臥室加上客廳和沙發床，又特別貴！哥們倒是說，你們住普通房，我去旁邊找家青年旅社，很便宜，有個床位就行。既然臉已經打腫，就隻能充胖子，套間就套間，不蒸饅頭蒸口氣。
特利爾是馬克思的故鄉，參觀完紀念館，翻看留言簿，簽名裏最大的官是英明領袖華國鋒。老馬葬於倫敦郊外的墓地於2004年五月一號那天去過，遇到從澳大利亞，日本等國人來此拜謁，人們沒有忘記共產主義的開山祖鼻。墓碑上刻著的傳世名言擲地有聲，全世界無產者聯合起來！
WORKERS OF ALL LANDS UNITE
花好月圓人又散，往事過如幽夢斷。這班人學成歸國，現在都是專家教授，博導主任，一個個人五人六，神氣活現。若幹年後輪到我們揚眉吐氣一回，四九城裏找家五星級酒店殺個回馬槍，狠宰丫的一刀！飯桌上這些陳年往事講給子侄們聽，讓他們知道父輩曾經的艱辛與磨難。
九十年代末起，南加州的房市擺脫第一次崩盤的陰霾，漸漸起死回生，房價上漲勢頭迅猛，出租房無利可圖。於是倒騰自住房，自住房是剛需，隻要合適，該買就買，除非能準確預測房價漲跌。我和絕大多數的人一樣，沒有先知先覺的本事。
當然，如果房子買在06，07年的高點很悲催。從03年起，我對房市的感覺非常不好，租售比差的離譜，停下來觀望了幾年，自住和投資全都無所作為。買在高價位多數人是自住房，作為投資犯錯誤的可能性不大。因為在短短的十年時間裏，房價上漲最少一倍，我拍賣來的低價位房比較極端，高的達到五倍。實際上不應該是五倍，買的時候已經是市場的半價。售房市場會出現崩盤，租房市場不會，最多停滯或下滑一點，最關鍵的是租售比在短期內極度扭曲，沒膽量沒有意願貿然殺入。
08年之前十年房市榮景期間，集中精力做了幾件事情：
一，折騰自住房，幾年後再升級換房，03年以前完成，沒有買在最高峰。背井離鄉，但不能臥雪眠霜，怎麽要有個屬於自己的棲身之地，和富人混了這麽多年，壞毛病也學了些。首先是要新房，尺寸不一定要大，別人用過的東西看著別扭；其次是要住在安全的城市；再其次是要選擇好的社區。
二，重新貸款，反反複複的做，降低每月還貸款額以及cash out準備再投資，全是三十年貸款。投資房的貸款最好選擇長期，不要在乎多付利息。自住房可根據自己的需求任意，但是我也傾向於30年長期。原則是錢要先賺到手，債和稅要延遲交，今天的一百塊錢在三十年後的價值恐怕連一半也不到，這也是做1031 exchange的道理。但在加州做1031 exchange要慎重，就以我的一個目前價值近60萬房子為例，擁有了25年，最初八百多地稅，現在隻有$1200，如果換個相同價值的房，地稅立馬漲到$6000。加州的地稅比較低，1%，而且有prop13罩住，每年地稅上漲不得超過前一年的2%。同樣的房買在德州，地稅要超出兩三倍。可怕的是如果長期擁有，十幾二十多年後，地稅一項有可能差距是幾倍十幾倍！
二十多年前能拿到10%已經是很好的利率，信用差的要多出兩三個百分點。利率從我生意起步貸到款就開始下降，每當利率下降就做重新貸款，降低每個月的還貸款額。有可能的話盡量cash out，尋求再投資的資本。沒有好的投資就作貸款合並，還掉幾萬塊錢數額少的房子貸款，等機會再用還清貸款的房子做淨值抵押，HELOC home equity line of credit。HELOC 非常好用，需要用的時候才付利息，用多少付多少，不用錢就在自己戶頭上，相當於在銀行有一筆存款。HELOC的弊端是前十年隻還利息，本金一直欠著，十年後本利一起還。所以前十年要加大力度用，後十五年會被當時的利率鎖定。
每當重新貸款，就是一個新的三十年(投資房盡量不用15年以下，自住房可自便)，肯定要多還很多利息，還會有手續費，到底值得不值得做?每個月隻省幾塊十幾塊錢就算了，能省下幾十上百塊錢還是做吧。房貸利率的下滑非一日之寒，我個人認為，十萬以下的貸款，差一個百分點，不值得做重新貸款，差兩個百分點，值得做。二，三十萬以上的大額貸款，隻要差一個百分點就值得做。
和現金買房相比，用貸款的方式回報率當然高，老話說四兩撥千斤。如果貸款運用得當，不管利率上升還是下降，怎麽都合適。利率上升，固定貸款利率已經鎖住，不會吃虧。利率下降，就重新貸款，減少每月還貸額，或套現出來。不能說現金買房就不好，總比把錢放銀行裏強。但是房子有貸款，長遠發展來看的回報率一定大過現金投資。
三，和政府打官司，打了好幾次，把地稅的base降下來，這是百年大計。基本都贏，輸過一次，因為準備不充分。此話題太長，按住不表。
四，套現出來的錢早已大過實際投資本錢，手裏的房處於free run狀態，空手套白狼成功。用重新貸款套出來的錢，殺回北京買個房。
五，隨著時間推移，房租上漲，現金流不斷增加，積蓄能量，等待下一次機會。
房價在短期內突然猛漲未必好事情，屎殼郎趴在二踢腳上，光想著一飛衝天了，沒想過會是粉身碎骨，爬的高跌的狠是有道理的。隨著08年金融危機，股市房市再次崩盤。
我有IRA帳戶，不多的股票，跌慘，個別被清零。但是所有房子都有正現金流支撐，不管房價怎麽跌，跌多少，八十歲的老處女，堅決抗日到底！任憑風吹浪打，我自閑庭信步，因為有房租做後盾，死孩子放屁～有緩。
有些人總喜歡預測房市到頂就賣了跑掉，除非隻有一兩個房賣掉完事，有三五個房以上跑是跑不掉的。再說，為什麽要跑?大型公寓和希爾頓老板會跑嗎？
第二次崩盤從08-12年持續四年左右，這個期間雖然我們捕捉到了機遇，但是和上次不同的是貸款困難，銀行剛剛吞下苦果，一朝被蛇咬十年怕井繩，貸款大門突然間關閉。我們剛好在07年借了兩筆HELOC，崩盤前貸款很容易，有一筆款是銀行打電話來，三十分鍾了解些個人信息，用一個房子抵押，三星期後去銀行簽字，錢進入戶頭，就這麽簡單。另一筆錢是每次去銀行遇到經理都被勸說貸款，實在不好多次拒絕，就坐下花半小時時間辦了貸款手續。當時沒有好的投資，本意上是不想借的，自己戶頭的錢還沒地方去。但是HELOC機動靈活，用才付利息，不用就放在那裏，沒想到半年後就用到了。
沒人料事如神，我要是知道房市馬上會崩盤，一定會努力借出一兩百萬做頭款，買個中型公寓或旅館。如果能知道今天晚上會尿床，肯定就不睡覺了。幸虧提前借到這兩筆貸款，加上手裏還有些錢，崩盤也是機遇，又經曆過上一次崩盤，知道該怎麽去做，再次傾囊殺入。這個階段的經曆寫過多篇了，簡單一提帶過。
許多人抱怨時不與我，錯過了機遇，羨慕抓住機遇的人是人家運氣好而已。我以為，機遇麵前人人平等，不同的是有人看見了去抓，而大多數人視而不見聽而不聞，一葉障目不識泰山，兩耳塞豆不聞雷霆，一失手成千古恨，再回頭已百年身。即使你看見了機遇，敢不敢去抓還是回事，即使你有膽敢去抓，願不願意去抓又是回事。有的人患得患失，抱怨踩不到狗屎運，唉聲歎氣哪怕是吃屎也沒趕上一泡熱乎的，如果真有這麽一泡熱乎的屎你敢不敢去吃呢？比如九十年代中末期，定存利息非常好，貸款利率更高，投資出租房的利潤都未必好過錢放銀行，這就極大打擊投資者的意願，很少有人願意投資房地產。
搞房地產，命運是掌握在自己手裏，從一開始就可以運籌帷幄，不要過於貪婪。其實想貪也難，很難像炒股那樣炒房。第一，需要資金量大，炒不動。第二，時間慢，不能現炒現賣，這樣客觀上降低了風險。凡帶個炒字，賺錢就帶有不確定性，做房地產我不讚成反複買賣。何謂炒？左手買右手賣，不圖賺錢隻圖快。在有現金流支撐的情況下，如果不是等錢用，又不能確定市場走向，原則上是可賣可不賣，不賣！這樣能避免偷雞不成蝕把米，引鳩止渴、殺雞取卵。
當然，投資房地產並不是當守財奴，不管什麽投資，為了是以後可以用到。如果你需要錢用，上有高堂病入膏肓氣若遊絲；下有子女枕典席文廢寢忘食；以及婚喪嫁娶紅白喜事；甚至包二爺養小三裏外偷吃；賣房子賣地到也樂不可支，投資之目的就是為了有朝一日。但是房地產需要堅持長期投資，盡量避免炒股那樣頻繁進進出出饑不擇食。
第二次崩盤持續到2012年春季結束，我在5月份打光手裏所有子彈，第二階段投資任務完成。武大郎過門檻碰雀了，僅僅幾個月後，房價強烈反彈。到現在，近十年時間裏，房價一路走高，這是我們投資的第三階段，基本上有一搭無一搭，手裏的資產不用擔心退休後的生活質量，這輩子也已經夠用。隻是錢放銀行貶值是肯定，不如隨便買個房子收租，但不會像以前那樣發狠做。
貼幾張早期旅歐圖片，感謝網友補充部分
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前莫紮特，右手邊貝多芬，左手邊舒伯特矗立在維也納中央公園
各地方情況不同，租售比也不同，隻要租售比在短期內沒有太大改變就算正常。高房價地方租售比肯定差，但房價有可能繼續攀升，房租也會跟著上漲。如果房租上漲很少，房市就有點危險。
相反，如果房租突然猛漲，房價上漲緩慢則市場很安全，就是說可以放心買投資房。