2016 (49)
2018 (44)
2019 (72)
2020 (53)
2021 (42)
2022 (43)
2023 (47)
房屋買賣可以說99%是通過市場正常交易mutiple listing，也就是說會有執照的房地產經紀介入，他們畢竟是專業人士。絕大多數人的一生最大的一筆財富是自己的自住房，不是隨便買個東西那麽簡單，所以房地產經紀這個行業還會存在下去。
我也做過房地產經紀，不成功，經手的房一個手掌數的過來，考取個經紀執照主要是為自己看房買房方便，有時省下自己那份傭金。有營建商執照Contractor's License也沒有做過幾個正經活，還是為了自己生意方便才去考一個，起碼買建築材料專賣店會給contractor price。中國人普遍動手能力差，但不怕考試，考取兩三個執照不是什麽難事。
一心隻想做地主的建築商不會是個好的經紀。
一旦經濟出現狀況，失業率上升，直接造成還貸款困難，必然影響到房市，正常交易會出現緩慢和停滯。房子賣不出去，做不到正常交易，麻煩就來了。有些屋主因還不出貸款，本身又沒多少頭款在裏麵，想walk away，拍屁股走人。銀行也不想接燙手山芋，於是會出現短售short sale，哪怕是賠點錢賣掉算了，價錢經常比貸款數還要少。
要是賠錢short sale也賣不掉呢?銀行的耐心也是有限度的，如果幾個月半年收不到屋主每月的還貸款又賣不掉，銀行隻好通過法律程序把屋主趕走，收回房子，銀行變成屋主。到了這一階段便是Foreclosure或REO Real estate owned，喪失抵押權。能買到Foreclosure的房子一般都是走了狗屎運，撿了大便宜，開銀行的對房市懂個屁！
要是Foreclosure還賣不出去呢？畢竟銀行和房地產是兩股道上跑的車，走的不是一條路。房屋交易的最後一步是拍賣，Auction。這時候的房子便是案板上的肉，任人宰割。拍賣公司是獨立第三方，銀行或其他部門得到房子的都可以委托拍賣公司全權處理。拍賣公司收取房價比例的費用，然後會安排幾次open house，登報紙發房子的信息，然後在某一天幾十上百個房子一起拍賣，誰出價高就賣給誰。當然，還是會有絕對拍賣和有底價拍賣，我都遇到過也買到了。
房價開始走下坡路，而且是一闋不振時，房屋買賣會出現下麵情形；
mutiple listing →short sale
→foreclosure→auction
都是賣房子，房價一次比一次低，最後賣方失去控製，豬牛羊奔屠戶，一步步去尋死路。如果你所在地區的房地產交易仍然處於正常買賣，連short sale 還不常見到，房市不會有多大危險。
08年金融危機後的房地產第二次崩盤，到了foreclosure就基本全消化掉了，沒有出現連續的大規模拍賣。所以說，我所經曆的兩次崩盤，第二次沒有第一次厲害。關於拍賣，以後再談。
上麵的四種房地產買賣都要經過escrow，所有的lien會被清除，產權清楚，買方不需要擔心突然殺出個什麽二奶小三來爭房產，你出了多少錢買的房子，你的就是你的。
需要注意的是現在市場上有時也能看到所謂的拍賣auction，實際上是拍賣產權trustee sale，不是真正的拍賣。也就是僅僅把屋主的名字從張三換到李四，如果王五出價高就給王五。介乎於short sale and foreclosure之間，往往不經過escrow。這樣問題就來了，房子是可以抵押出去的，不光是抵押用作貸款，可以抵押做任何事情。有房子也有可能成為負擔，英文裏不動產real estate非常準確，不動產是跑不了的。比如你欠政府地稅，欠HOA管理費，欠裝修公司費用，甚至欠賭場的錢，你如果不還，房子就會被放lien在上麵。不還錢?沒關係，跑的了和尚跑不了廟，反正你賣不了房，賣的時候，escrow會從買方打入的錢還清所有的債務才可以過戶，剩下多少才轉交給賣方。
不管什麽方式的交易，也許欠銀行錢，欠賭場錢，欠HOA，欠政府地稅等等，政府有第一優先權，欠政府的地稅交齊後，才輪到其他各方，貸款公司往往是排在最後。所以，銀行不能讓欠還貸款拖太久就會率先行動，拖越久對銀行越不利。
trustee sale隻是把屋主的名字換了，但債務可能還隨著房子，你需要跑county recording office 去仔細查看有多少 lien在這個房子上。
這樣的所謂拍賣，你可能會遇到：
一，信息僅有地址，隻能在外麵轉轉，看不到房裏麵。
二，不能貸款，現金交易，即使是一兩百萬。
三，有各種債務lien，很可能屋不抵債。
四，房子可能是垃圾。
五，現在住著人，你要驅趕eviction.
六，住的人有簽約lease，你還趕不走。
所以你要有能力搞清楚這個房子的真實狀況，這方麵的老手不是問題，再狡猾的狐狸也鬥不過老獵手。新手就算了，免得逮不著狐狸惹一身騷，沒有金鋼鑽就別攬瓷器活。
另外還有欠稅拍賣tax lien auction，這是政府的拍賣，不常見。和誰鬥也別和政府鬥，隻要逾期沒交地稅，立馬罰款10%，隨著時間推移，逐漸加碼，20%，30%....最終政府會行動把房子收回拍賣。但這個過程很緩慢，有可能一兩年或更久，政府不急。政府隻關心收上欠的地稅和罰款，起拍價錢就這麽多，能賣的更高，其他債權人才能分一杯羹。很大的可能原屋主並沒有房貸，因為如果有房貸銀行不會讓你欠錢太久而遲遲不動手。至於一個幾十萬的房以幾萬塊錢起拍，為什麽會發生?原因就多了。比如孤寡老人死去，沒有親人代交地稅賬單，或外國人回國拿不到簽證再回美國，或者房子嚴重損毀又沒買保險幹脆放棄等等。很多人都抱著揀大便宜的心理，能揀到的可能性不大，我去過兩次，烏央烏央的人，競爭厲害。
所以說，有房子並不是100%是好事，如果你欠錢或遇到打官司的事情，房子往往會被盯上。投資股票就不會有這樣的破事，鼠標一點，是賠是賺，一翻兩瞪眼，吃不了兜著走，沒別人什麽事情。
但股市賺錢也得靠本事，我沒有在股市賺錢那兩下子，加上運氣差，該出手時沒出手，出手追漲買後變成熊樣！氣憤不過賣掉；賣後立即大漲！兩股選一個，必然選錯，買的下跌，沒買的大漲！選錯後改正錯誤，換股，又換錯檔！下決心不搞短線，長期持股，則長期不漲！熬不過了，拋了長線，第二天漲停！又去搞短線，立即被套！自己手裏的全都跌，給別人推薦的卻猛漲！落花已作風前舞，又送黃昏雨。推小車扭屁股，身不由己；閹豬割耳朵，兩頭出血；喝口涼水都塞牙，放屁專砸腳後跟。
越想越搓火，於是假招子把自己跌的股票介紹給我哥們玩股票老手猛牛，給丫的下個套，看著猛牛賠錢比自己賠要過癮。猛牛賠慘了氣不過，一板磚把我開了瓢。我找檸檬做我的律師，現在律師也拽，檸檬看有利可圖才接活。一查，蒙牛剛在灣區買了個房，是有不動產的人，跑不掉，於是將其告上法庭。猛牛沒脾氣，私下賠了我十萬和解，我終於在股市裏賺到了第一筆錢。
我不是專業人員，抱歉不能回答，你最好去問問做exchange 的escrow。
提醒一下，除了正常exchange，還有reverse exchange，允許你先買再賣，費用貴點，能做的escrow 不多。