老朽
來自北京
這篇是對半年前一篇"疫情中的租房市場"的補充。
https://blog.wenxuecity.com/myblog/68758/202008/3650.html
疫情已經一年，基本上圈在家裏沒有作為。投資房地產是心有餘，而膽不足，怕病毒。沒事很少出門，實地看房子就免了，網上談兵而已。但自己的生意不能不管，總會出現空置，空在那裏就是錢財流失。好在經過多年磨練，搞出自己的一套辦法，從選房客起就盡量選擇能住長久的人，也就是麵向買不起房的一群人，最好是癩在我這裏幾年十幾年不走。當然，從開始要把好關，要找靠譜的人住進來。我喜歡租給第一代移民，不管是墨裔還是亞裔還是來自東歐，絕大多數人背井離鄉出來打拚，攻苦食淡，努力工作，遵紀守法，還沒有走邪門歪道的智慧。我們也是從窮學生打工開始，自食其力，腦子裏就沒有動過去吃政府福利的念頭或者是借錢不還和不交房租。至於合法還是非法移民，那是移民局的事情，警察也不會狗拿耗子多管閑事。再說了，一我沒能力，二沒權力去知道人家是合法還是非法。
從這次疫情來看，我的做法是對的，穩定壓倒一切，多一事不如少一事。按照美國人平均三年搬家一次，我應該是每月最少一戶進出，而2020年隻有三戶搬走，對於職業地主來說是閑死的節奏。
第一個，住了十五年半的房客，馬上就破紀錄，讓我趕走。以前有一個住過十六年，死了。趕走這一戶是土生土長窮白，一直三天打魚兩天曬網，交租拖拖拉拉。我的房子多，每月總有幾戶晚交租，什麽奇奇怪怪的理由都有，大多時候一眼就看出來是放屁拉抽屜遮遮掩掩，有的拖欠一個月也有。林子大了什麽鳥都有，十個手指頭還不一班齊呢，虱子多了不咬人。特別是疫情期間，大家都困難，我也不是追太緊，最後給我交上來就行，有的免了部分房租。鳥大了也飛過不同的林子，什麽樣的嘎雜子琉璃球也見過，早就豬晃尾巴猴眨眼，習以為常。當然，什麽事情要有個限度，忍讓太多反而被以為是好欺負。我在多數情況下都是遷就房客，誰讓他們是我的衣食父母。但也不怕事，別登鼻子上臉欺人太甚，兔子急了也會咬人。
去年一月四號，新年剛過，給了這個房客3day notice to pay rent or quit。以前不知道給過多少次，雙方都沒當真，騎馬放屁兩不分明。房客又以為我是在唱猴戲鬧著玩，挨操打呼嚕，假裝不知道。這次我是王 八吃秤砣鐵了心，已經拖欠兩個月房租，不再忍讓了，不把你打出屎來算你丫的P眼緊！
算是順利，一個半月後allover，法警貼封條，我換鎖，組織人力裝修，同時招租。三月一號新房客搬入，重新打鼓另開張。自己表揚一下自己，幸虧當機立斷，在疫情爆發前完成eviction，再過一兩個月疫情嚴重，不許趕人，麻煩就大了。並不是有先見之明，純屬放屁打腳後跟，趕在點子上了。
第二個一戶五月份搬走，換到更寬敞的房子。可以理解，傳染病疫情一來，這是完全正常情況。整個疫情期間，房地產不管是房價還是房租逆勢而為，強烈上漲，個別市中心太密集地方除外。雖然房子狀況完好，不需要裝修，但疫情開始嚴重，不想出門，交給穆仁智帶人看房，然後電話短信告知一下，隻是簽約的時候和新房客見麵。
去年年底，第三戶不辭而別，押金不要了，房子的狀況比較慘，需要裝修，地毯換地板，總共花了一萬多。無所謂了，住了十年，也該裝修一下。原來狀況也不咋地，房租比較低，裝修後上調房租四百多，三年本錢就回來了。我有兩三個得心應手的穆仁智可用，一個月時間搞定，今年一月租出去。
房客住進來後沒有人喜歡漲租，漲個五十一百也唧唧歪歪，我的房租普遍低於市場價，住了十年的老房客房租比市場價低了幾百，一般來說房客舍不得放棄這樣的低房租。而重新裝修後換房客就不一樣了，立馬和市場價看齊，隻是略低一點，保持競爭力。重新招租屬於周瑜打黃蓋，就這個價錢，想租歡迎，看不上我的房請移步，自有後來人。
從九十年代中開始買第一個出租房到現在，經曆過不少的事情，包括兩次的房地產崩盤。就租房市場來說，目前的南加州，再縮小到我眼前的一畝三分地-orange county，還沒有見到任何時候有現在這麽容易出租!!!窗口和房前草坪上插個牌子就租出去了。
倒退二十多年還不是網絡時代，招租用的是傳統辦法，在OC Register登廣告，不到半塊豆腐幹地方，隻可寫三行小字，每星期一兩百塊錢。一個月沒租出去，廣告費夠一個月的房租。
曆史不可以重複，以往房地產崩盤造成大量房子被拍賣很難再次出現，起碼我的有生之年看不到。就算再次出現，按照當時的特定情況，還是沒有多少人敢入場。
前麵提到過兩次房地產崩盤，第一次的崩盤是九十年代中開始，持續了四到五年，比08年後金融危機連帶的房地產下跌還要嚴重。全國性的大型物業拍賣會，衛星連線，分別在洛杉磯，舊金山，紐約和休市頓同步進行。那屬於房地產大亨我的前老板的菜，我也就是娶媳婦打幡跟著湊熱鬧。不過，地方性的拍賣會倒是去搶到不少破房子，黃鼠狼娶媳婦小打小鬧。這次崩盤原因是房地產嚴重的過剩和過熱，全民皆房，房市被一浪浪推高，到了個臨界點沒有人接盤，最終支撐不下去，呼啦啦似大廈傾，價錢跌的是白茫茫一片大地真幹淨。如果曆史可以重複一次，你敢在當時的特定狀況下入場嗎？而且是剛過而立之年，還在爬寶塔尖的時候棄學淘糞。
順便說一句，房地產不像股票用鼠標一點完成交易，這是投資房地產的弊端。也就是說眼看著房價大跌，你束手無策，一兩個房的微地主可以一閉眼就跳河，賣掉算了。而進入三個房以上的弱小地主是跑不掉的，往哪裏跑?為什麽要跑?你看看大型公寓和希爾頓酒店老板會跑嗎?所以我一再強調現金流的重要性，隻要有現金流支撐就不會像股票被清零。放屁緊咬牙，暗使一股勁，挺過去就柳暗花明。
第一，當時的貸款利率非常高，能借到超過百分之十是很正常的事情。同樣，存款利率也非常高，五年期定存也高達到百分之十，即使是活期也有百分之四。我從前老板那裏借到十萬美元，連本帶利每月從工資裏慢慢扣除，前老板不錯，給我活期4%的利率。我再用借來的錢作頭款從銀行貸款出來，貸的是FHA loan，利率低，9%，但要買mortgage insurance，無所謂了，隻要保證有正現金流，哪怕是一點點也幹了。賺錢無非幾種手段，以前提到過。
1，拚體力，下策。
2，有一技之長，中策。
3，憑腦力，上策。
4，投資，用錢去賺錢，上上策。
5，用別人的錢去賺錢是賺錢的最高境界，也就是所謂的空手套白狼。
做房地產生意給了你用別人的錢去賺錢這樣的機會。
因為貸款利率高，每月還貸款負擔太重，必然會全麵碾壓房租的利潤。另一方麵，定存利息也高，極大的破壞投資房地產的意願，房租產生的微薄利潤還不如把錢放銀行裏。不幸的是絕大多數的人空言無事事，近視無遠謀，就喜歡把錢放銀行裏。用我前老板有的名言警句：
"錢放銀行等於冰放在太陽下麵曬!"
第二，因為嚴重的供大於求，不但房價慘不忍睹，租房市場也非常困難。不同的是房價會崩盤，房租不會。雖然出租困難，但降價一點總可以斷臂求生租出去。所以，我一直強調要重視現金流，盡量避免每月往房子裏麵貼錢。當然，房地產有各種做法，這是另一個話題。
除了登英文報紙廣告，還經常插牌子open house，采用守株待兔的辦法，一天時間就這麽慢慢的耗費出去，沒有任何收獲。很多人總喜歡說你丫的運氣好，蠢豬站在風口上也會飛上天，你抓住了機遇。那是你隻看到賊吃飯，沒看到賊挨打。在銀行定存達到10%的時候，像我這樣弄一堆破房子出租，淨收入都未必有百分之十。連我自己都時常懷疑人生是不是搞錯了，是不是傻逼一個。孤村芳草遠，斜日杏花飛。好在信心沒有動搖，和有錢的房地產大亨每天處在一起，受影響深遠。你懷疑有錢人就一定很快樂嗎?實際他們的快樂你根本想象不到！沒錢沒事業的人，才有閑功夫去提高自己的人生境界。
2000年以前出來的老留學生幾乎沒有富二代，常規之路是邊打工邊爬寶塔尖，力爭黑袍枷身，然後找個好工作，再成家立業，做個典型的中產階級。靠打工掙一米半米的鳳毛麟角，討論沒有意義。絕大多數的人從年收入幾萬開始，然後期盼加薪進爵，向十幾萬二十萬發展。早九晚五，日複一日，年複一年。晨起動征鐸，風雨夜歸人。溫水煮青蛙，寒冰凍蟒蛇。久而久之變成等下班、等工資、等退休的三等公民。身後有餘忘縮手，眼前無路想回頭。生活無慮大致沒問題，想要致富則是踏雪尋梅，櫞木求魚。
俗話說，人不得外財不富，馬不吃夜草不肥。如果想致富就不得不另劈途徑，踏雪尋梅菜扣肉，櫞木求魚香肉絲。在人口稠密的大都會地區，投資房地產是一條致富的途徑。目前南加州的房地產經過幾年的連續上漲，不可否認已經到達一個新高點，還有沒有上漲的空間?單從租房市場的情況來分析，仍然是向上趨勢。過去的幾年裏，房租每年以4%-5%的幅度增加，我保留了orange county housing authority 的房租調整記錄。房租和房價上漲相輔相成，如果房租持續性增長，房價絕不可能原地踏步。
再看看房屋貸款利率仍然是曆史上的低點，利率也不大可能再低到哪裏。同樣借十萬塊錢，4%和10%的利率，每月還貸款的數額相差甚遠，低利率也是投資房地產的一股動力。
再有，突如其來的疫情，讓原本南加州緊張的租房市場更加一房難求。按照social distancing規則，從窄小的住房條件向寬敞明亮過度會成為趨勢。投資人顯然不會一葉障目不識泰山，兩耳塞豆不聞雷霆。
最後是政府開足馬力印錢，造成明顯的通貨膨脹，錢越來越不值錢，手裏有閑錢的人恐慌，想要尋找保值增值的辦法。幾個客觀原因會讓南加州的房地產市場繼續繁榮一段時間。
2，有一技之長，中策。
3，憑腦力，上策。
4，投資，用錢去賺錢，上上策。
5，用別人的錢去賺錢是賺錢的最高境界，也就是所謂的空手套白狼。”
謝謝分享！非常同意上麵的那些話，說的精辟。
讀博士，不是你敢不敢去讀，而是你根本讀不下來。
做地主，不是你能不能去做，而是你敢不敢去做。
我也專門寫過，不支持遠程投資，關鍵是PM不好找。