老朽
來自北京
開門見山，隻談南加州房地產。手裏有幾十萬現金怎麽辦?廣大的中產階級日常生活沒有問題，之所以惦記著投資，主要原因是對未來生活沒有信心，生怕退休後生活質量下降。用我半年前剛買過的那個房為例，先說買這個房的緣由。如果把橙縣粗分為；
上好區，
好區，
中等區，
中差區，
差區，
ladera ranch是新開發上好區，白人約占百分之八十弱，亞裔和西裔各占百分之十強，比較洛縣south gate等市，橙縣沒有差區。我一般不投資白玉房，因為回報率低。雖然說不同的人有不同的做法，在房地產上賺錢是大概率事件，怎麽做都有賺錢的可能，但我信奉做房地產有本事去打好一手爛牌，況且人貧誌短，資金有限，隻能從白菜房開始。當然也不是絕對，要看具體情況，我看好這個房的前景。
2000年我以二十萬出頭買過一個上好區的白玉房，四萬頭款，僅僅三年多的時間漲到三十五萬，並不等錢用，頭腦發熱給賣掉了，今天這個房又漲到了七十多萬，想起來就想抽自己大耳瓜子。所以，我總結出來的教訓：可買可不買，買；可賣可不賣，不賣。加上家裏另一位整天嘰嘰歪歪，好東西拱手讓人，一咬牙一跺腳，再買個好的回來，叫花子練撲街，窮折騰。
剛買這個房因為在上好區，房客質量好，房子新，但開銷大，回報率差。每月的地稅，mello roos，hoa及其他加起來將近一千塊錢出去了。即便是這樣一年還是有將近兩萬塊錢淨收入，略超過百分之三的回報率，比放定存強的多。中上產階級手裏有大把現金的喜歡買這樣的房子，不用和低端人士打交道，惹不起砂鍋惹笊籬。對於有一份固定工作的中產階級來說， 幾年下來的儲蓄幾十萬不是沒可能，不管什麽投資都想圖個省心，不想付出太多的時間和精力。在保本的前提下，當前賺不賺錢並不重要，期望未來能發揮作用。
兩萬塊錢裏大約有一萬可以折舊，不用交稅，另外的一萬加在其他收入裏還是有兩三千塊錢要拿去交稅。如果你目前的經濟狀況好，不缺錢，不妨從長計議。需要交稅的一萬多平均到每個月裏，就算是一千塊，容易計算。一千塊錢能借出二十萬塊錢，利息可以抵稅，這就意味著你可以少放二十萬的頭款，對於手裏沒有四，五十萬，隻有二，三十萬的買這個房仍然可行，而且很安全，每年的淨收入成千上萬用折舊衝掉繳稅。而定存的利息，即使是老鼠尾巴上的癤子，沒多少膿水，但一塊錢也跑不掉交稅，股市裏賺的錢也同樣。
隨著時間的推移，房租增長，每月還貸款的利息減少，此起彼伏，還是會有盈利交稅的問題。那就未雨綢繆，多借錢出來，每月拿出一千五百塊錢來還貸款，借出三十萬，這就意味著手裏有十幾萬存款的普通中產階級也能買這個白玉房，最初一兩年盈利很微薄，或者根本沒錢賺。但是不能看表麵現象，還貸本身是零存整取的儲蓄形式，而且一旦房價上漲，投資的回報率會以幾倍增長，杠杆的威力！當房租上漲後，接下來的幾年盈利也是用折舊衝掉。二，三十年後房價房租有可能都翻了兩三倍，你的投資目的已經達到，怎麽交稅再說。將欲取之必先予之，就是這個道理。
房地產會有周期，月滿則虧，房價會出現崩盤，房租沒有崩盤一說，最多出現停滯或略微下降，基本上是平穩上漲。
錢要先賺到手裏，稅要盡量延遲。逃稅和避稅完全是兩個概念，前者是犯法行為，後者是遊戲規則。你今天沒有交稅，以後要補回來，就拿折舊的二十七年半來說，你過了二十七年賣掉房子的時候，要把以前的折舊悉數補回來。你的貸款利息抵稅，銀行賺到了你的錢，誰賺錢誰交稅， 國稅局從來不會吃虧。但是你今天少交的一萬塊錢和二，三十年後補交的一萬塊錢價值根本不可同日而語，今天的一萬到時能值五千就不錯了。有本事的人用一萬塊錢能賺出幾個一萬，沒本事的就花掉它，先圖個爽字。
二十多年前，和我同時出來的同學看到有人把房子抵押出錢而憤憤不平。有房子的人不缺錢，屁能耐都沒有，卻能弄到錢，老子有一身的本事，借我十萬八萬，立馬開餐館，做生意，一年半載就能賺回來。我說你那是開窯子，做春夢，銀行憑什麽相信你有一身的本事?你要是拿了錢去吃喝嫖賭，銀行有啥辦法?你丫的要嘛嘛沒有，吃嘛嘛香，吃著燈草灰放著輕巧屁，就是個大街上的煙屁，找抽！
用房子做抵押則不同，現在南加州買投資房，還是要有百分之二十五以上的頭款，一個四十萬的房，自己要拿出十萬，然後借貸三十萬，每月還利息加本金，對於銀行來說是很安全的，欠債不還就就通過法律手段收回房子，不會吃虧。除非四十萬的房跌到三十萬以下，目前的南加州幾乎沒有這個可能，也許別的地方有這個可能，不在我的視線之內，沒有資格評論。我現在時不時的就要強調一次，目光短淺，隻經營眼前的一畝三分地，馬桶裏起波浪，發發P眼風而已。房地產是地域性問題，如果你是在底特律，阿拉斯加等什麽地方，完全是另一碼事。
杠杆作用要適可而止，用過頭會變成腦袋上長瘤子，後麵負擔重。偷雞不成蝕把米是小事，杠杆折斷麻煩就大了，P眼裏插當歸，後補就晚了。所以要量力而行，正所謂傲不可長，欲不可縱，樂不可極，誌不可滿，老家雀下鵝蛋，硬撐大P眼，P眼太大會把心拉出去。
