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初期生手投資出租房會覺得麻煩，主要是千裏之行始於足下，一大堆問題可能在很短的時間裏同時出現，都說怕遇到人生的十字路口不好選擇，那要是米字路口呢？而著手第一個房子就像是你站在一個O字路口而無所適從。正因為有不少的問題和爛事，才被叫做掏糞。掏糞由三部分組成，買房、修房、管房，就這幾個字！以管房難度最大。買房自己下點功夫，甚至不下功夫，踩到狗屎運也能買到滿意的。修理房子自己不會就讓別人做，做的不好可以換人。管理房子自己有本事最好自己管，沒時間，沒精力，遠程投資就不得不讓別人管，管理人員PM，如果不給力非常頭疼，總不能像走馬燈似的換人。所以，對於黃世仁來說，有一個得力的穆仁智是非常重要的，否則，屁大點小事也讓你寢不安席食不甘味 。
從業餘發展成一個職業地主，買房、修房、管房不大可能一個坎都不過而成為職業，除非大土豪，一兩千萬買個中大型公寓，直接做寓公。孟子曰：“勞心者治人，勞力者治於人”， 正常情況下，我們微弱地主不得不九層之台始於壘土，寢苫枕塊含辛茹苦，掏糞之目的就是要從勞力者變成勞心者，但是勞心也不能操著賣白粉的心去賺買菜的錢。所以最好能有人幫你去操賣白粉的心，自己躺在沙灘上數鈔票或者蹲在馬桶上數銅板。
和找一個理想的修理工差不多，經理PM,property mamager最好是口耳相授，有人推薦，得來全不費工夫。事實是好的PM得來非常不容易，多數情況下要靠自己去挖掘。首先從買房前去看房就開始留意，特別是open house，隻需要多一句嘴，問問賣房經紀有沒有順便管理出租，一般每幾個經紀裏會有一個，然後多了解一下，留下電話，多找幾個沒壞處，有比較才有鑒別。需要的時候再進一步交談價錢，服務方式等等。用自己的經紀買房這個範圍就小的多，所以從開始找經紀買房時先問問做不做管理。
即使找到一個好的PM，也很難十全十美，稱心如意，因為他們隻是做好自己的一份工作，而不是你肚子裏的蛔蟲，那就想辦法培養自己肚子裏的蛔蟲。也許有人覺得做地主的要到了相當的規模才能雇傭PM，那可不一定，哪怕是十來個房以下的微弱小地主也可以去用，要看做了多少事情，付給多少報酬。也是從招租開始，前篇說過，房客裏有動手能力強的優先考慮，也許以後用得著。如果有人毛遂自薦說手下管著幾個人，看你是非土生土長美國人比較慫，然後說以後給你管理房子，這種人不靠譜。你以為你是誰?對於我們外來移民來說你丫的也就那麽一口流利英文，六根手指撓癢癢多那麽一根而已。
我的房客裏有一個是維修工，有自己生意，很能幹，在我這裏住了近十年，我的大部分活也讓他去做。一開始做什麽我會一起去，搭把手，主要是讓他了解我的要求和習慣。比如白玉房要精耕細作，白菜房動作要快，簡單實用。到現在基本不需要去麵授機宜，打個電話簡單吩咐一下，然後拿鑰匙去幹活。
幾年前慢慢讓他學做管理，他是墨裔，英文也可以，我有不少墨裔房客，要采取以夷製夷的方法。最初他不是很願意，覺得自己就是幹活的命，腦子裏沒有一點管理知識，比幹活還難。我就是希望從什麽都不會的去培養，腦袋空不要緊，關鍵是別進水，慢慢往他腦袋裏放東西。
多年前有一次趕人，我的動作快，打了房客一個措手不及，墨裔房客也蠢點，法警來鎖門時房客一屋子東西來尚不及搬走。過了兩天房客約時間來搬家，我把這個維修工叫去看著，你今天一天的活就是在這裏緊逼盯人，別讓他們破壞，完事後檢查一下有什麽要修理的做好準備，鎖好門回家，第二天來幹活。中午給他送午飯，在門口聽到裏麵爭吵，西語夾著英語，大意是被趕房客嫌他總盯著不放，礙事。我的維修工說，我今天的工就是這個，我不在乎你願不願意，反正明天走大街上我不認識你，你不認識我。
我需要的人是忠心可靠，能理解我的意圖去做事，我以前的老板罵我：“dont be too smart!”，我照著做就是了。現在我出門旅遊，電話都轉到他那裏，小事情自己去處理，大事情再通知我。有一次在郵輪上收到他的告急，有一戶發生slab leak，要撬開水泥，是比較大的活，還要安撫房客。我隻給他簡單短信，自行處理。他去租了風鑽等工具，停水，給房客買了些食品，處理的不錯。我給他的工錢一般是兩百一天，像這種大活難活，讓他三百，五百的隨便說，給錢就是了，因為找外麵的人，一千，三千的也是任人宰割。
這個人有家庭，青壯年，優點一大堆，缺點對我來說就一條，花錢大手大腳，生活沒計劃，別說以後買房，就是現在還時常晚交房租，正好這個命脈被我捏住。我給他個房住，不是免費，比市場上低三分之一，所以他跑不掉。另外每月總有些大大小小的修理讓他做，就算在外麵沒活幹也起碼餓不死。這個人已經配合的很默契，每月做了什麽事情，給我個報告，我寫支票給他，基本不去問做了什麽，除非是大活。他也不跟我計較，舉手之勞的事就不匯報，我也不會虧待他，租的貨倉基本上是給他用，逢年過節一定會送禮上門，小財不出，大財不入。
舉自己的例子僅供別人參考，很同情壇子上常有人來痛說掏糞的悲催經曆，像是PM不給力，修理工人拿錢跑路等等。基本上都是江心補漏，臨渴掘井，屎都頂到肛門了才放屁，那就根本來不及，一泡屎再拉到石頭縫裏，狗也難辦。所以即使在弱小地主階段就應該未雨綢繆，未焚徒薪。最好在自己的房客裏物色一個手腳麻利，而且隨和容易相處，不斤斤計較的，先從小事委托他一下。出去旅行，把電話轉到他那裏，同時通知其他房客有什麽事情找他處理。外出一個星期預付他一兩百塊，兩星期兩三百塊，另給HD的卡買料用。有事情幫著照看一下，比如安排修理，工錢另算。如果無事發生最好，白得兩三百塊錢，我自己也圖個省心，歪脖子拉小提琴，兩全其美。
錢是個好東西，可以做很多事情，所以我要努力去賺錢。但賺錢到了一定程度，再多就沒有多大的意義，人不能把錢帶進棺材，錢卻可以把人帶進去。我賺錢是為了更好的活著，絕不會因為活著去拚命賺錢。所以在努力賺錢的同時，追求更好的活著，這就需要把賺錢所付出的代價壓縮到最低限度。年薪二，三十萬和四，五十萬的在生活上沒有本質區別，如果別人朝九晚五加上路上每天十幾小時去賺四，五十萬年薪，而中小地主平均每天隻付出一小時的勞動能賺二，三十萬，或者少點十幾萬，我會努力掏糞做個肖遙地主，而不會去玩命做忙碌碼工。再說了，賺多少錢基本上都是手停口停的工作，地主收房租可以生生不已，長治久安。
碼工年薪幾十萬，
如今已覺不新鮮。
最是牛逼不上班，
吃喝玩樂閑扯蛋！
四兄有何見教盡管言無不盡，反正我是下雨天打孩子，閑著也是閑著。
租控的最大問題，不是不能漲房租。而是不能趕房客。如果您答應對我的跟貼看過馬上就刪，或者願意看看我發的悄悄話，我願意和您多探討。
我不懂政治，也不喜歡政治。站在地主的立場上當然希望房價房租漲漲漲，但高房價逼的教師警察消防員這樣的社會正能量都不能負擔就會出問題，之所以還不擔心租控，是因為租控限製漲幅是百分之四，而南加很多地方根本達不到，能有百分之四的增幅就滿足了，租控一時半會還推廣不了。真有像北加的情形發生，早就賺的盆滿缽滿。
可以考慮成立個黃世仁協會，大家往裏投資。到時候看到那個城市搞租控，就把錢投到那裏幹一仗。
雖說胳膊擰不過大腿，該擰的時候至少努力擰一把。