南加房地產前景再談 下

接上篇

按書生婆的辦法，自掏腰包八萬做頭款，借二十萬抵押貸款heloc買下這個房。

每月房租       $1600
還貸              $650
地稅              $260
管理費           $285
其他               $100

大約有三百盈餘，不能有空置，不過目前的南加州租房市場緊俏，每次空出來就漲一次房租，不考慮空置率。每月$300，一年三千多的蠅頭小利沒賺多少。其實，二十八萬全部都是借貸款也不會賠錢，安全係數非常高。

事情沒那麽簡單，借貸的利息可以抵稅，報稅時實際上還能賺回兩三千塊錢。如果房價必須衝破上次最高點的說法成立，而且隻需二到五年時間，先保證了不賠，然後不久百分之百的回報率指日可待，房價漲的再猛一點，百分之二百，三百也不是天方夜譚。再說，房租一路穩步上漲，如意算盤不錯。前提是老朽那個混蛋理論必須存在，就是房價上升必須衝破上次的最高點。另外，抵押貸款有一個風險，就是利率上升，還貸額增加。不過，不必多慮，利率上升意味著通貨膨脹，房地產投資是對付通貨膨脹的最佳手段，沒有之一！ 到時漲房租一事，您就擎好吧。好雨知時節，潤物細無聲。

heloc最大的好處，用個圍棋術語叫騰挪！可以做無本生意，前提是你是個有文化的人，受過教育，其程度參照薯老的教誨，要有小學水平，要會算數，接下來會發生雞生蛋蛋生雞的事情，自己去體會，無須贅述。

三十年貸款更適合打持久戰，暫時可能沒有盈餘，還貸利息用來扣稅，還貸就當是定存。如果根本就沒打算賣，三十年還清貸款，房價不漲，八萬賺回二十萬。南加州的房價仍然在上漲，而且沒有停下來的跡象，現在是二十八萬，二，三十年後難道沒可能是八十八萬?八萬賺回八十萬不是沒有可能！知道這個二十八萬的房在九五年是多少錢嗎？我買過相同的一個是五萬六千，頭款一萬四千，當時房租七百，現在一千五百。(低於市場價，住了五年的房客，按我的規矩，穩定壓倒一切，但如果搬走，立馬上調兩百)有好事的可以算算是什麽回報率。可惜書生怯內，做不了主。檸大俠有句名言：要不是老婆攔著...真是英雄所見略同。

第二個人的做法是猛牛，聞其名知其人，行事作風言簡意賅，雷厲風行。什麽貸款杠杆的，忒麻煩，懶得費腦子和嘴皮子。蒙牛的收入稍微多點，每年輕鬆存下幾萬塊錢。不就二十八萬麽？老子現金砸下去，現金買東西不可能賠本賺吆喝，管他多少，直接收租，吐沫是用來數鈔票的，不是講道理的。

房租      $1600
地稅       $260
管理費   $285
其他       $100
收入        $955

每年大約有一萬一千多塊的收入，單從回報率來說隻有百分之四，算不上是好投資，但還是比銀行利息強。其好處是每月直接數票子，沒有風險，二十八萬放銀行裏也沒風險，那點利息能幹嘛？

如果你的一萬多塊錢是從股市和工資裏來的，看看你的報稅表，實際上你能拿到多少錢?別打腫臉充胖子！房租收到的這一萬多塊錢差不多七千折舊先用掉了，然後隨便什麽沾上點關係的開銷，沒啥稅可交，這個錢花的實在。

經濟學中有個公式：
幸福=效用：期望值。
如果你男友發獎金，拿到1000塊，可你期望他給自己買10000塊的勞力士，1000除以10000，幸福感隻有0.1。你都懶得搭理他，整天找茬摔咧子，讓他的熱臉貼你的冷屁股。但如果你的期望是讓男友買個100塊錢的胸罩，1000除以100，幸福感是10。保證眉開眼笑，胸罩扔一邊去，立馬那個啥的。

房租收到的錢和你工資，股市收到的錢也可以這麽理解，工資，股市裏得到的一千塊錢不能當一千塊錢用，工資條上寫的是一千，實際是八百，你說你是啥心情?租金拿到手裏，折舊先揣腰包裏，剩下的花爽了再說，不服不行。就拿一塊錢對一塊錢的價值來說，房租的一塊錢實實在在。

上麵的幾種方式其實沒有什麽哪個更好，適合你目前的家庭狀況就行。其他地方不敢斷言，南加州這裏，哪一種方式都不會有風險。

再來說風險，沒有什麽投資絕對沒風險，銀行還會倒閉呢，您要非這麽說就有點抬杠。二十八萬現金買個房，淨收入九百多哪來的風險，雖然回報率不高，但是，穩穩當當。總有人拿房地產高點入場到今天還在水下說事，地主會犯這種錯誤嗎？地主是要收租的，地主的眼睛不盯著房租，那就是炒房，把賭押在升值上，這種投資的方式擺在麵前的就是風險二字。

過去二十多年的風風雨雨見到多少好房子像一片片彩雲在眼前飄過，我都是把眼睛一閉，隨風而去，我不能背離自己定下來的原則，沒有現金流，從口袋裏貼錢出來，堅決不幹，茉莉花不能喂牲口。今天看來，喪失了多少暴漲機會，但是我不後悔，因為我沒有拿自己的身家去賭未來，避免了全軍覆沒的可能。

近來壇子上又在爭論房市股市高低問題，我沒有從股市賺錢的本事，也不否認有人有這個本事。為什麽大家都枉顧一個事實，房子是幹什麽的呢？

使用功能！

你家裏的汽車，冰箱，電腦等都是拿來用的，哪一個都會越來越不值錢，早晚一天會壽終正寢。房子在收租的同時，會越來越值錢，還有什麽東西會越用越值錢呢？你隻要不是叫花子，就繞不開房子問題，你是炒股高手，也不能睡大街上炒。

今天的南加州，外來戶頂起自住房的價錢，自住房和投資房的區別在於，自住房可以不計成本，喜歡就行。但是你把個人的感情因素帶入投資，必然會出現偏差 。這也就是有人在房價的高點買入認為是投資。自己住無所謂，你隻要能負擔就可以。拿來出租做投資便是拿茉莉花為牲口，得不償失，如果你抱怨十年前買的房現在還在水下，隻有兩個字，活該！相當於你隻有住五十萬房的能力，你非要買一百萬的房嘚瑟，不自量力！全美有近百分之四十的人租房子，加州肯定超過這個數。雖然最低工資將達到每小時十七塊，對於租房市場肯定是好消息。作為職業地主，我隻知道就是漲到二十五塊，還是越來越多的人買不起房，咋辦？

我來壇子上也就一年，算是個新人。一年前我就駁斥南加房價到頂一說，漲了多少沒算過，去年的價錢肯定買不了今年的房，將來幾年會怎樣不願意去預估，幾年後的事情有點遠，但是今年的價錢基本上到明年買不了同一個房是可以肯定的，要不請您給出個房價下跌的理由?

我承認抓住了兩次機遇，算是運氣好，但僅僅運氣好是不夠的，破釜沉舟，才能置之死地而後生。各位博士碩士們，父母送你們出來是想看到黑袍加身，榮宗耀祖，有幾個人敢投筆掏糞?即使日後加入到這個行業，很多人也是有一搭無一搭，摟草打兔子，捎帶著，有幾個人敢說看過一萬個房? 信心決定一切，細節決定成敗，體現在功夫二字上。

年年陌上生秋草，
日日樓中到夕陽。
雲渺渺，水茫茫，
掏糞路上許多長。

二十年前的十萬本錢，如果你運氣好，抓住機會投入房市，很難達到一百萬，和你的股票長期投資的結果不相上下，這兩種常規的投資方式，憑著十萬的小本，往多說點一百萬，就是忙活到退休也擺脫不了朝九晚五的命運。但是房地產投資有一個杠杆可以運用，撬出幾十個房的人不是我一個人，撬出幾個，十幾個房的人更多了。人的能力有大有小，少則幾年，多則十幾年，你就可以日長睡起無情思，閑看孩童捉柳花。股市用二十年時間把十萬變成幾百上千萬，光靠長期持有是不可能的，隻有一個可能就是炒股成功，高手也一定會成功。隻是這種成功的幾率太小，不能作為經驗來推廣，一將成名萬骨枯！