老朽
來自北京
最不喜歡預測將來的事情，但是，接二連三看到聳人聽聞的鼓吹房地產要崩盤， 仿佛是溪雲初起日沉閣，山雨欲來風滿樓。那些狗屁說辭不知作者姓甚名誰，也找不到文章出處， 捕風捉影，信口雌黃，無中生有，無事生非，酒肉和尚菜道士，豈有此理！
房地產會不會崩盤，肯定會！二十年裏經曆兩次了。下次什麽時候再崩盤，現在肯定不會，近期的未來也不會，將來什麽時候會，你問我，我去問誰？我也等著呢。草木本無意，榮枯自有時，除非是突發性的事件，可能會有地區性的崩盤。比如颶風對德州，佛州的影響，一場七級以上地震有可能把南加房價砍下三分之一。不過，這種事情發生的話，黃世仁，周扒皮們要笑了，天賜發財良機。大風大災大震過後不出幾年，馬上會浴火重生，兩發炮彈是不會落在同一個彈坑裏，菜鳥會被炮彈嚇破膽，而老兵痞會跳進彈坑伺機而動。想想老巴名言咋說的，當別人恐懼時，你要貪婪。
房地產的崩盤一定會有以下幾個情況出現，
一，人口萎縮，供大於求。
二，經濟差，失業率高。
三，銀行沒有節操，亂放款。
四，戰爭打到美國本土，戰亂儲黃金，盛世買地產，戰爭發生在美國本土幾乎是不可能之事。
五，另一個風向標就是股市，看看大千那邊的兄弟們仍然熱火朝天，放心吧！等哪天股市長期的，一年半載的一蹶不振，大千那邊愁眉不展，房事就懸了！房地產不論跌或漲都是滯後行為，你很容易看到因上麵的原因引起房地產下跌，而絕無可能因為懼怕天災人禍而造成加州，德州，佛州居民大舉遷出使房地產一蹶不振，老和尚打兒子，沒有的事！就憑這一點，房地產也比股市容易判斷漲跌。
再有...諸如天災人禍之類，隻能造成局部影響。以上這些現在一點痕跡都看不出來。目前的美國，經濟狀況不錯，潮平兩岸闊，風正一帆懸。失業率成下降之勢，新移民依然蜂擁而至，多數地方人口增加，這是不爭事實。關於房貸和房地產的崩潰之間關係說說我的經曆和看法，親身經曆過，也實際操盤過。
零八年後的房地產崩盤有一個主要原因就是銀行沒有節操，亂放款，十幾年前曾經見到一百塊錢做頭款就可以買房。其結果是當金融危機來到，是自住房的如果失業，沒錢還房貸，自然不會去做最大努力來保住房子，因為沒有本錢。哪怕你隻有一兩萬的頭款在房子裏，也不會輕而易舉放棄。
今天的房貸市場上，如果是投資，最少會被要求百分之二十五的頭款，自住房可以少一點，但絕無可能無頭款就買房，而且房貸基本上是十五年，三十年固定貸款，以及普通的浮動貸款。零八金融危機前的貸款市場五花八門，有一種貸款會像吹氣球一樣越欠越多。因為最初的還貸額數目低，連利息都不夠。比如你借了一萬塊錢，說好利息百分之十，但最初幾年隻能還百分之五，欠的百分之五利息就加到一萬的本金裏，並一百分之十的利率計算。
難道當時的買賣雙方和貸款公司都是瞎鴨子遇上沒眼的雞不成?不是的，零八年之前的十年間房地產快速上升，經濟形勢相當好，人們對未來的事情有著美好的憧憬，期望房價上升，房租上升，工資上升。如果這些預期能實現，這種貸款就沒有任何問題。
比如你月收入五千，還貸兩千就顯得捉襟見肘，但是你期望兩三年後工資會增加一兩千，目前少付幾百，先欠著，等工資漲上去後再多付。
投資出租房的更是打著如意算盤，如果是零頭款(投資房不能弄到零頭款，買家和銀行串通一氣，房子過戶後再以第二，第三順位貸款，或是HELOC方式貸出來，有的不單是零，還成了負值，我自己就不知幹過多少票) 房子沒有本錢，暫時少還貸，比如每月收到的租減去房貸，地稅和各項開銷還有兩三百賺頭，有這種好事的話，窮光蛋也會有一個買一個，多多益善，叫花子打哈哈，其樂無窮。假設貸款額是十萬，因為初期還的少，兩三年後欠的數變成十一萬，要是房價漲到十五萬，太妙了，賣了它，沒本生意真爽！如果房租上漲幅度超過還貸額上漲，更爽，不但沒本錢，家裏還多一台印鈔機，管它印多少，反正是無中生有的事。
如果這些期望不能實現，麻煩了，零八後的房地產是什麽鳥樣？房價一跌過買價，自然會有很多人像甩掉棄婦一樣，棄之如敝履，接下來就是崩潰。那個場景想必很多人曆曆在目，暫且打住，餘言再詳。
所以，現在銀行學乖了，不管自住還是投資，必須要有一定比例的頭款，要死你先死起死，要損失你房地產業主先損失。各位，如果你的房子放了好幾萬十幾萬頭款在裏麵，即使遇到失業，或是什麽溝溝坎坎，怎麽也要死扛著，不能輕而易舉的放棄這幾萬塊錢。另一方麵，萬一沒扛住，還不出房貸，銀行收回房子，銀行就是賤賣幾萬十幾萬也不吃虧，哪來的崩潰！
濤聲依舊花滿樓，
幽夢無痕水悠悠。
今天的南加州房地產市場，既不像灣區，紐約的房價一飛衝天，讓人望而卻步，高處不勝寒；也不像偏遠小地方雖然死氣沉沉，但是現金流依舊逍遙。這是因為特定的地域所決定 ，人口人口，氣候氣候，經濟經濟，對投資者和移民來說，綜合起來對比，便是一枝梨花壓海棠，賣油郎獨占花魁。雖然許多人後悔錯過前幾年房價突飛猛進階段，現在進場仍不算晚，短期看，房價不會再暴漲，現金流也越來越少，暫時蠅頭小利或無利可圖。
遠看山有色，
近聽水無聲。
不見昨夜雨濕處，
但願明日笑春風。
