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雖然已經寫完，又見新問題，就補充幾句。
一，不知道買在哪裏。一看就知道不是想當職業地主，想買個房保值，或者是現在有一份不錯的薪水，屬於我說的第二種投資房地產中所謂帶個師字的以及同等水平，有閑錢的。每個人的情況不同，需求也不同，所以不可能有一致的答案，還是講經曆和實例，供參考。
從北加到南加，先住huntington beach，十五年前搬到irvine，當時的考量是為了房地產生意。橙縣分北，中，南三大塊，爾灣居中。經過幾年摸索，洛縣，聖迭戈縣，河邊縣和聖伯縣跑過幾十遭，最後給自己定下一個鐵律，隻在橙縣，三十分鍾之外路程的不動，因為我是自己管理，時間也是錢，日積月累下來的時間可以做很多事情。當時生意剛起步不久，原則上還是先生產，後生活，有錢先投資，自住房將就點。房地產投資我說了算，家裏的事情領導說了算。太座有兩個要求是必須的，沒有商量。第一，必須是新房。第二，必須有安全警衛把大門。當時的財力狀況要符合這兩個條件，隻能犧牲房子的尺寸，所以先買一個townhouse，幾年後財務狀況改善換單一住宅還是這兩個條件。
自住房和投資房不同，自住房首先考慮的是自己喜不喜歡，有錢難買樂意。但是，就是自住房，除了自己喜歡外，將來的升值潛力要考慮。每天出門，看到巡邏車閃過，心情好極了。像這樣的社區，房子抗跌性強，上次金融危機時，許多地方的房價一下跌了百分之三，四十，而這些新社區，特別是有安全警衛的小社區，就像被金鍾罩罩住，房價基本上是巋然不動。我那些出租房雖然房價劇跌，但有房租收，也不受影響，隻不過是做夢跳井，虛驚一場。爾灣公司在南橙縣的幾個市開發了不少新社區，房子越蓋越好，每次看到新的樣板房都難舍離去。符合太座這兩個條件的和隨便買一個房相比，同一年同樣的價錢，幾年後，房價差別就出來了。剛有人問新房的前幾年，房價會小跌，所以自住房最好買五到十年的。小跌有可能，你要是不在乎新房盡管找deal，還是有相當一部分人必須要新房。即使location的關係，買不到新房，太多的人不能容忍別人住過，也不喜歡別人的格局，往往會大修一遍，花的錢加上來反超新房。
當年，遇到一個同胞，在中部什麽地方，還有十幾年退休，計劃退了後搬到南加來住，先買一個再說。手裏有閑錢，放銀行沒任何意義，買個房先租出去，根本不在乎租金，多少都沒關係，怎麽也好過銀行利息，現在房價漲了三倍。以後還會怎麽漲不敢說，但房地產這事很簡單，壇子上的啥教授說過，憑直覺！股市學問深奧 完全不可以憑直覺，巴黎血案後，多少人說周一開盤要大跌?完全不是那麽回事！南加這地方一年四季有八個月一件T恤衫就夠了，現在快到感恩節仍然是一件T恤。從大陸來的，不光是大陸來的，香港，台灣，韓國，日本，中東，南美，歐洲等有什麽地方的氣候能好過南加?再看看南橙縣新開發的社區，大馬路基本上是左右各三條線，住宅，商業，辦公各區各自分開 整齊劃一，街上車水馬龍，商鋪人聲鼎沸，憑直覺就知道房地產的前景。相反，衰草枯楊，陋室空堂，舉目蕭瑟，慘淡淒涼，麻溜的避之不及，遠走他鄉。
所以選房子可以憑直覺，無需瞻前顧後，挑來挑去反而挑花了眼。比如男人都是視覺動物，沒聽說誰會對一個黃疸病秧子一見鍾情，癩蛤蟆都想吃天鵝肉，占花魁之心豈止賣油郎。可是誰承想 漂亮姐不下廚房、下廚房的五大三粗孫二娘、養眼西施沒主見、有主見的聞不到女人香，劉玄德也鎮不住舞槍弄劍孫尚香、王熙鳳有女人味但又亂花錢、不亂花錢的村姑柴禾妞不時尚、章子怡時尚可又不放心、放心的像鳳姐也未必下廚房。所以別管啥廳堂廚房，王八看綠豆，隻要對上眼，直奔瓦灶繩床。
一幫文人騷客，讚美祖國的大好河山，什麽呼倫貝爾大草原，風吹草低見牛羊，淨是一派胡言，冬天冰天雪地，飛沙走石，夏天蚊蟲鼠蟻，叮的豬狗都撞牆。怎比得帝都推窗盡享免費煙，更有東方明珠，擰開水龍頭便可暢飲黃浦江特產豬肉湯。沒見有誰為了戒煙忌湯而搬到大草原去修身養性，兀自蕩氣回腸。
二，要不要還清貸款。先說自住房，日子過的捉襟見肘，又不想動用存款，寅吃卯糧，那你就用存款還了房貸，特別是借的是十五年貸款，你最初的目的也是想早點還清。如果不是，房貸應該留著，特別是中產階級，房貸的利息用來抵稅，手裏的閑錢不如拿去投資。
手裏的出租房如果有現金流，貸款不應該還，率高就重貸，把每月還貸額降下來，不要怕已經多付了幾年，你的還貸是房租替你付。房地產投資在稅務方麵可以說是占盡便宜，舉例來說，一棟二十七萬的房子，一年下來的房租，減去地稅，修理等開銷還有兩萬剩餘。有一萬的房貸利息，還有一萬可折舊，這個房沒稅可交，而實際上你可以花折舊的這一萬塊錢。如果沒有貸款，還貸的這一萬就要加入你的年收入裏去報稅，很有可能從這一萬塊錢裏交出三，四千的稅。更可怕的是二十七年的折舊期用完怎麽辦？眼看著二十年前買的房從幾萬十幾萬漲到了二，三十萬，三，四十萬，死期臨近，租金也漲不停，貸款不但不能還，還要再多借出來再投資，就是用這筆錢去遊山玩水，房貸是出在房租身上。
至於介紹幾個區號，早就不做房地產經紀和PM，不想給別人誤導。稍微點明一下，橙縣的south coast plaza，不要說在橙縣，就是在南加，全加州也是最牛逼的。麥當勞這樣的店鋪給擠了出去，換來的是鼎泰豐，依我看未必有璽包子實惠，但畢竟是高檔路線，老饕食客，趨之若鶩，不分黑白黃墨。在這周圍，自住房往東，西，南去找，還別嫌便宜，高檔社區裏的一塊宅基地要一兩百萬。往北就是老墨聚居地，投資可以考慮。剛看到一篇文章，說是老墨回去的超過了來美國的人數，首先別把南加包括進去好不好？再說，非法入境無法統計，而且是有來無回，我所看到的是老墨兄弟租不到房急的像是熱鍋上的螞蟻。
投資房地產，最初的確無所適從，不知從何做起，就像是身邊的異性朋友，話不敢說，事不敢做。經過一段時間的交往，發展成紅粉知己，話盡管說，事還是不敢做，色大膽小，比如學習了些房地產知識，開始暢所欲言，準備躍躍欲試。接下來可以付出實踐，慢慢摸索出投資房地產的門道，紅粉知己發展成相好，自然是話不用多說，事盡管做。再往後，當地主順理成章，坐享其成，兩人也修得百年夫妻，到那時話也懶得說，事也懶得做。
有空能分析一下灣區的房地產嗎？謝謝！
現在房價太高，真心不敢再買了。想等到下次recession, 可不知道什麽時候來。手裏幾個閑錢不知道幹什麽好，想想就煩。
有可能，自住房圖的是自己喜歡，很多人就必須住新房，不考慮降不降。如果不在乎新房，盡管找deal，有時location更重要。問題是相當一部分人對別人住過的房耿耿於懷，往往徹底裝修一遍，花費可能反超新房。