再聊一聊對REIT的投資

首先，我想說的是做為一個資本投資者，是什麽資產值得投資，而自己又懂得如何投資，就參與其中。或者說投資什麽不是最重要的，應該怎樣投資才是最重要的。

REIT和出租房作為一門生意，都是值得去做的，是生意總會有人做得好，有人做得差。

在下麵談論中網友提到的NLY， AGNC， CIM都不是直接投資房地產的，它們的商業模式和經營風險雖然和地產行業有關，但是它們都不是直接的地產投資者，將它們與出租房比較不太合適。這本質上是完全不同的二門生意。我個人是不把這類生意歸類到房地產中的。

如果是通過MUTUAL FUND的形式，那麽首先得搞明白了MUTUAL FUND的經營模式，還需要再研究具體的。同樣的用MUTUAL FUND直接對比出租房也是不恰當的，因為這裏多了層不該多的東西。

如果我們用REIT的方式來參與房地產投資，那麽它與出租房生意的唯一區別就是REIT是由職業經理人經營管理的，其它的基本沒有任何本質區別，這是對投資者而言。

"Rule No.1: Never lose money. Rule No.2: Never forget rule No.1." - Warren Buffett

從長期投資看，ＲＥＩＴ是大概率穩賺不賠的行當，這一點符合巴爺的教誨。

“I don’t want to buy into any business that I’m not terribly sure of. So if I’m terribly sure of it, it probably isn’t going to offer incredible returns. Why should something that is essentially a cinch to do well offer you 40% a year or something like that? So we don’t have huge returns in mind. But we do have in mind never losing anything.” －　Warren Buffett 1998 Talk at University of Florida

地產行業相對而言，生意模式比較清晰，投資分析的可能性，可靠性會準確一些。

因為ＲＥＩＴ有市場股性，自然有股票市場的波動，在投資中波動不是風險，是機會。這裏需要了解　Ｍｒ　Ｍａｒｋｅｔ，　Ｍａｒｇｉｎ of Safety  和　Permanent Loss vs Paper Loss 的基本投資概念。

如果你的出租房一個月沒有租出去，收入為零，是否你的出租房的價值就是零了呢？

如果一個ＲＥＩＴ的出租率，租金，租約，各項成本開支基本不變，僅僅是股票價格跌了５０％，是不是ＲＥＩＴ所持有的商業地產就貶值５０％呢？你能用５０％的價格買到ＲＥＩＴ所持有的地產嗎？

在股市波動中，市場會提供大量的投資機會。

2011年，老巴印度之行的談話

“If you look at the typical stock on the New York Stock Exchange, its high will be, perhaps, for the last 12 months will be 150 percent of its low so they’re bobbing all over the place. All you have to do is sit there and wait until something is really attractive that you understand.”

“There’s almost nothing where the game is stacked more in your favor like the stock market”

“What happens is people start listening to everybody talk on television or whatever it may be or read the paper, and they take what is a fundamental advantage and turn it into a disadvantage. There’s no easier game than stocks. You have to be sure you don’t play it too often”

在出租房投資中金融杠杆是重要的一環，那麽在ＲＥＩＴ投資中是否可以同樣使用金融杠杆呢？當然可以。

因為從長期投資看，ＲＥＩＴ是大概率穩賺不賠的行當。

我以前的一個貼子：

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如山博客有一篇“我怎樣在美國走上了經營房地產之路”，下麵是其中的一段：

順著 “ Rich Dad Poor Dad ” 這本書推薦的相關書，我又讀了另一本對我影響很大的書：“ Creating Wealth ” by Robert G. Allen (“Nothing Down” 的作者 ) 。 房地產是一個古老的行業。但也是一個永遠都有人賺錢的行業。讓我們看看 Robert G. Allen 這位房地產大師又是怎麽說的： Wealth Principle 6: Choose Investments That Are Both Powerful and Stable………By power, I mean the ability of an investment to grow at high wealth-producing rates. What make an investment powerful? The reasonable use of leverage, or debt. ................. What make real estate so stable? It is the law of supply and demand . Real estate, especially residential property, is a commodity in critical shortage and one for which there is an enormous demand. It is a necessity, not a luxury. People can’t print up a hundred thousand homes as they might print up s stock offering. （ P.32 ）

我從網上找了原作，讀了一部分：

我要強調一點，ＲＥＩＴ是商業地產的金融形式，所以我們投資ＲＥＩＴ的目的是商業地產，商業地產是百分百的地產。

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芒格的演講 ART OF STOCK PICKING

They bet big when they have the odds. And the rest of the time, they don't. It's just that simple.

在任何商業投資中，不是要不要用金融杠杆的問題，而是應該怎麽用的問題。