小香豬BB
上得了廳堂下得了廚房的好太太
各位老大，有沒有注意到這個公司？
一起辦公：WeWork顛覆辦公租賃舊模式
作者｜Alex Konrad
77歲的億萬富豪莫特·紮克曼（Mort Zuckerman）是波士頓地產公司（Boston Properties）的董事長，他在紐約、華盛頓和舊金山等城市掌管著196億美元（市值）的高檔寫字樓。
2013年6月，他參觀了一家名叫WeWork的小型房地產公司。該公司由亞當·紐曼（Adam Neumann）和米格爾·麥克凱爾維（Miguel McKelvey）聯手創建。
那時34歲的紐曼曾是以色列海軍軍官，有一頭厚實的黑色長發。他在紐約SoHo區第二個WeWork辦公地點的電梯裏遇見了紮克曼。
check out volteq.com and mastechpowersupply.com .
後者回憶說，當時他心想：“沒想到啊沒想到。又一個進入辦公室租賃市場的新星。”
紐曼解釋了WeWork的商業模式：該公司用折扣價租下某寫字樓的一兩層，並將辦公場地劃分成許多小塊，然後每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創企業和小公司收取會員費。
-Mastech and www.volteq.com.
紐曼領著紮克曼穿過WeWork的3.8萬平方英尺辦公區域，那裏密密麻麻分布著很小的寫字間，四周用玻璃圍住，裏麵擠滿了年輕的創意經濟從業人員。
咖啡間在歡樂時光到來時會變成杯觥交錯的地方，會議室裏擺滿視頻會議設備，辦公室管理員微笑著接待來客、處理包裹、衝調免費咖啡和給激光打印機添加紙張。
“我們的等待名單已經排到了幾個月之後。”紐曼對他說。在2015年之前，這番熱鬧忙碌的景象將在7座城市的12個新辦公地點上演。
紮克曼被勾起了興趣。與那些跟波士頓地產公司簽約入駐公園大道寫字樓的租戶相比，很多WeWork會員的需求大為不同。這些初創企業需要彼此。他們互相依靠。他們想找到歸屬感。
“亞當非常清楚地知道，我們正身處新的文化中。”紮克曼說，“我已經在這個行業裏幹了很多年，天知道幹了多久。我覺得WeWork 的商業模式非常有創意，非常新穎。”（數據顯示，紮克曼已經在這個行業裏幹了50多年）
紮克曼邀請紐曼共進午餐。然後又邀請了一次。到他們第四次見麵時，他讓紐曼作出承諾，允許他以個人身份參與WeWork的下次融資。
2015年，在距第一次參觀近兩年後，擁有20萬平方英尺辦公空間的WeWork將成為布魯克林海軍碼頭（Brooklyn Navy Yard）一棟寫字樓的主力租戶，而這棟耗資3億美元重建的寫字樓由波士頓地產公司與其他人共同所有。
兩家公司還計劃在舊金山合作，以後或許還有波士頓。
WeWork聯合創始人亞當•紐曼和米格爾•麥克凱爾維正在改變辦公室文化
此前，WeWork的兩位創始人對他們的故事三緘其口，並且要求投資人也守口如瓶。
但現在不再保密了。在未來12個月裏，該公司預計其會員數量將達到原來 的三倍，從1.4萬名增加至4.6萬名，辦公地點將從現在的21個擴大到60個，而一年前隻有9個。
四年前，WeWork在SoHo區開設了第一個辦公地點，麵積隻有3,000平方英尺，而且地板嘎吱作響，牆壁由兩位創始人自己動手粉刷。
如今，WeWork是紐約增長速度最快的新辦公空間承租人，明年將成為美國增長速度最快的新辦公空間承租人，因為該公司將把業務擴大到奧斯汀和芝加哥等城市，更別說倫敦、阿姆斯特丹和特拉維夫。
今年，WeWork將實現大約1.5億美元的營收，營業利潤率達到30%。
目前的發展計劃將使明年的營收增加到4億多美元。今年2月，該公司（秘密）進行了一輪大規模融資，由摩根大通（JPMorgan）領投，哈佛公司（Harvard Corp）、紮克曼和標杆資本（Benchmark）跟投。
這輪融資對WeWork的估值為15億美元。兩位創始人預計，他們將在明年再進行一輪融資，公司估值可以輕鬆突破60億美元。若真是如此，各自擁有20%股份的紐曼和麥克凱爾維將成為賬麵上的億萬富豪。
在蓬勃發展的聯合辦公市場上，WeWork目前處於領先地位。專門跟蹤聯合辦公趨勢的Deskmag網站表示，現在全球共有約5,900個聯合辦公地點， 而五年前隻有300個。
那時，在這類場所辦公的人不到1萬，但如今接近26萬人。
細分市場開始出現：
Grind主要麵向有多次創業經驗的創業者和資深的專業人士；Hera Hub在加州經營著3個辦公地點，隻向女性創業者開放。
“人們希望辦公室別那麽枯燥乏味。”Breather首席執行官朱利安·史密斯（Julien Smith）說。Breather是將靈活辦公空間發揮到極致的初創公司，向常常奔波在外的會員提供以小時為單位的私人辦公室租賃服務。
WeWork的會員們坦承，該公司的每平方英尺租金高得驚人：一張辦公桌的月租為350美元，一間64平方英尺辦公室的租金為每人650美元。
但當 WeWork在倫敦紹森德（South End）開設最新的辦公地點時，剛一開始就租出去了80%，而其他的寫字樓需要幾個月才能達到這麽高的出租率。
原因在於，如果把安保、前台、寬帶、打印等服務考慮在內，WeWork會員每月可以節約幾百美元，而且少了很多煩心事。
但真正的好處是周圍有其他的人。在WeWork辦公的人可以在每周的百吉餅和含羞草聚會上進行社交活動，或許能夠找到軟件開發人員為他們編寫應用程序。
會員可以在非正式的演示日推介他們的創意，並從Wieden+Kennedy廣告公司等自願效勞的外部合作夥伴那裏得到免費的建議。會員願意的話，可以達成口頭協議並推薦工作機會。
“與這裏相比，其他的辦公場所令人壓抑。”Neon的尼科爾·哈爾米（Nicole Halmi）說。Neon是圖片選擇平台，位於舊金山田德隆區（Tenderloin）的WeWork辦公點。
“辦公室的舊模式已死。”多年創業者加裏· 孟德爾（Gary Mendel）說。加裏的Yopine位於華盛頓特區的WeWork辦公點，那裏是由沃登麵包（Wonder Bread）工廠改造而成。
Facebook、穀歌（Google）和其他矽穀公司多年前就開始讓所有人在一個龐大的房間裏辦公。大企業也紛紛進駐WeWork。
例如百事可樂 （PepsiCo）就在2011年把幾名員工派往SoHo區的WeWork辦公點，他們認識到這些員工可以向規模較小的WeWork會員公司提供建議。 “必須有人致力於開創更廣闊的圖景。”麥克凱爾維說。
市政府意識到這類辦公場所對當地經濟大有裨益，於是竭盡所能地向WeWork示好。在舊金山，市長李孟賢（Ed Lee）改變了警方的巡邏路線，並且在破敗的田德隆區設立了一個警區前哨站，以保障WeWork會員的安全。
芝加哥市長拉姆·伊曼紐爾（Rahm Emanuel）親自向紐曼闡述該市尚未公布的新自行車道修建計劃和有利於初創企業的其他項目，以便說服WeWork在芝加哥西環（West Loop）地區開設辦公點。
波士頓新任市長馬丁·沃爾什（Martin J. Walsh）把新的WeWork辦公場所作為他上任後最初幾次公開演講的地點之一。
“對芝加哥而言，創意經濟在某種程度上還是個新鮮事物。隨著越來越多的人領會WeWork的那種想法，更多的人將會對創業產生興趣。”沃爾什說。
“WeWork雙管齊下。”曾引導Facebook、阿裏巴巴和通用汽車（General Motors）上市的著名投資人和摩根大通（JPMorgan Chase）副董事長小詹姆斯·李（James B. Lee Jr.）說，
“機構擁有辦公空間可供年輕創業者使用，但他們想創建自己的公司，開辟自己的道路。WeWork不僅向他們提供辦公場地，還對他們說，‘我們希望你到這裏來，我們將幫助你，造就你。’”
紐曼和麥克凱爾維仍然堅持麵試每一位新員工，確保他們不會把WeWork視為普通意義上的房地產公司。
坦白說，兩人都對“我們”的力量深信不疑，甚至到了狂熱的程度。他們雖然在相隔萬裏的地方長大，但都曾在不同形式的大集體裏生活過，都沒有父親在身邊。
紐曼生長在以色列單親母親家庭，媽媽是醫生。他的母親擔任印第安納波利斯一間醫院的住院醫師時，他用了兩年的童年時光學習英語。
後來，他們回到以色列，搬到加沙地帶附近的尼裏姆農莊（Kibbutz Nirim）。在那裏，所有的兒童都居住在集體宿舍裏，與父母分開。
紐曼和妹妹艾迪在這個集體中過得並不愉快，因為農莊裏的大家族兒童在幾個月的時間裏都回避紐曼一家。“那是我一生中加入過的最不友善的團體。”他說。
紐曼患有嚴重的誦讀困難症，不喜歡看書學習。作為帆板運動的高手和違禁課外活動的帶頭者，他逐漸被孩子們接納。
紐曼說，到了強製服兵役的年齡時，他是最晚報考海軍軍官學校的人之一。在幾千名考生中，很多都曾接受了幾周的選拔營訓練。
在執行團隊建設任務時，紐曼開始掌管大權。海軍軍官學校錄取了600名考生，他是最後被叫到名字的幾個人之一。他以第三名畢業，服役五年後離開海軍。
麥克凱爾維在俄勒岡州尤金市（Eugene）一個由五位母親組成的集體裏長大，這個集體裏還有其他五個孩子。盡管隻是靠打理花園和領取救濟食品為生，但他們過得很快樂。
含有違禁人工化學品的果珍飲料是特別的聖誕大餐。“那時，我們很貧困，但我們絲毫沒有這種感覺。”麥克凱爾維在該集體裏的“姐妹”奇亞·奧基夫（Chia O’Keefe）說。奇亞是WeWork的早期員工，現在是創新主管。
麥克凱爾維是個有天分的學生，但學習很容易令他感到厭煩。那時，他的家鄉經濟蕭條，他喜歡想辦法使那些空置的臨街店麵和關閉的樓房煥發生機。
他特別喜歡 Lazar’s Bazar，這家小店仍然還在經營，向過往行人出售雜貨。麥克凱爾維存了幾周的零花錢，最後花7美元買了一條絲質的窄領帶。“那是上世紀80年代。”他聳聳肩說道。
在俄勒岡大學打籃球並獲得建築學學位後，他在上世紀90年代投身互聯網熱潮，創建了一家把日語和英語筆友聯係起來的網站。後來，他在布魯克林的一家建築公司裏找到了一份工作。
與此同時，紐曼的妹妹艾迪贏得以色列青少年小姐（Miss Teen Israel）頭銜，於是前往紐約市開展她的模特生涯。紐曼也跟著妹妹來到紐約。
在接下來的五年時間裏，他住在妹妹的公寓，一邊在巴魯克學院讀商業課程， 一邊管理妹妹的六位數收入。
紐曼進行了幾次創業嚐試，包括出售帶有護膝墊的嬰兒連體衣（以慘敗告終）。他的Egg Baby較為成功，這是一家銷售高檔嬰兒服裝的網店。
麥克凱爾維和紐曼在一次聚會上成為了朋友。紐曼請麥克凱爾維設計他的新辦公室。麥克凱爾維勸他把辦公室搬到布魯克林的丹波（Dumbo）地區。
2008年 1月，他們第一次產生了靠出租共享辦公空間來賺錢的想法。當時，紐曼將其辦公室的一角出租給他在Craigslist網站上找到的租客，以便分擔租金。
幾周後，紐曼的房東約書亞·古特曼（Joshua Guttman）把紐曼帶到他在這條街上剛剛買下的一棟空樓，每層有5,000平方英尺，他準備按每平方英尺1美元的價格收取租金。
紐曼說：“我有個更好的主意。把其中一層交給我。我會把它劃分成15個辦公間，每個收取1,000美元，這樣每個月就能掙到1.5萬美元。你拿走7,500美元，向接待員支付 2,500，剩下的歸我。”
那天下午，紐曼把上述想法告訴了麥克凱爾維。第二天早晨，熬了一夜的麥克凱爾維再次現身，帶來了場地名、場地標誌和一個可以運作的網站。
那處辦公場地被命名為Green Desk，注重環保，提供免費的咖啡和Seventh Generation公司的清潔劑。麥克凱爾維說：“在我們看來，其他的辦公場所顯然不怎麽好，很差勁。”
古特曼最後同意了他們的想法，但是提出了一個條件：每層樓都按照那種模式來經營，這樣在經營上能夠節省更多的成本。
在Green Desk逐漸成型的過程中，紐曼繼續經營Egg Baby。麥克凱爾維辭去工作，在紐曼的妻子、電影製作人麗貝卡·帕特洛·紐曼（Rebekah Paltrow Neumann，她是女演員格溫妮絲·帕特洛的堂妹）的幫助下翻新了那棟樓。
周末時，他驅車前往宜家（IKEA），將厚木板裝上他從Zipcar租來的汽車。這些厚木板被用來製作辦公桌。2008年，在他們的首個進場期限臨近之際，經濟危機發生了。
古特曼對他們說，這下全完了。“他說，‘我不是對你們發火，但這個生意將會失敗。在經濟衰退時，人們不會租辦公室。”紐曼說。
但結果恰好相反。他們僅僅依靠七條Craigslist廣告和口碑宣傳，就讓Green Desk人滿為患。租客中既有私募股權公司，也有博客網站Gothamist。
但Green Desk更像是20億美元（市值）的商務套房租賃公司雷格斯（Regus），而不是後來的WeWork。
Green Desk沒有公共的開放空間用於兩位創始人喜歡的社交活動。“我們想成為全球性品牌。”紐曼說。這意味著為每個辦公地點設計不同的布局，在活動和設施方麵投入更多的資金。
紐曼說，古特曼更傾向於將這種已經產生效果的模式照搬到布魯克林的更多辦公場所——現在有七處。紐曼和麥克凱爾維沒有參與其中。
兩位創始人以300萬美元的估值將Green Desk賣給古特曼，獲得了30萬美元的首付款，其餘款項在兩年內分期支付。
首付款被直接用於SoHo區的新辦公地點，按照他們的社區模式來打造。他們還通過信用卡和朋友尋求盡可能多的幫助。紐曼的以色列朋友收到了免費機票，準備在紐曼的公寓裏呆兩周，結果卻被派去吊裝幹牆和木料。
“他們以為是來玩的，但卻每周工作七天。”紐曼說。2010年2月，在成立僅一個月後，WeWork便首次實現盈利，此後從未虧損。
早期投資人、房地產開發商傑克·施萊博（Jack Schreiber）為他們找到了第二個辦公地點。
那是帝國大廈對麵一棟廉價的辦公樓，業主是來自伊朗的三兄弟。但這棟樓需要100萬美元才能租 下，WeWork沒有那麽多錢。
施萊博給紐曼出了個主意：把住在紐約的那個兄弟爭取過來，搶在國外的兩兄弟發現之前與他簽約。
“我們在SoHo區WeWork的休息廳裏坐下來，他顯得很興奮。”紐曼回憶說。這位以色列人和這位伊朗人談了幾個小時，喝光了半瓶威士忌。
這位兄弟簽訂了租約，迷迷糊糊地離開了。紐曼知道他第二天會回來，說他的家人很不高興。他確實又來了。
“我說，‘我知道伊朗人都是一言九鼎的好漢。’”這句話基本上就解決了這次的問題。WeWork在短短29天內就完成了這棟辦公樓第一層的準備工作。
2012年，WeWork又設立了三個辦公地點，這時引起了標杆資本的注意。標杆資本是很少接受媒體采訪的風投公司，投資過eBay、Twitter和 Uber，但從未投資過房地產企業。
因此，該公司創始合夥人布魯斯·鄧利維（Bruce Dunlevie）飛赴紐約，想親眼看看WeWork的辦公場所為什麽如此不同。
“這使我想起了我在1997年參觀eBay的情景。”這位投資人說，“在 這兩家公司裏發生的事情令人不解。”標杆資本的投資對WeWork的估值為1億美元左右。
紐曼說，當投資銀行Jefferies在2013年對該公司進行投資時，估值上升到4.5億美元。摩根大通沒有投資WeWork，但後來改變了想法。
比 WeWork的設施更完善是有可能的。NeueHouse是WeWork在紐約的高端市場競爭對手，由約書亞·艾布拉姆（Joshua Abram）和艾倫·默裏（Alan Murray）共同創建，該公司的紐約辦公點擁有為會員準備的小型演播室和咖啡館，並計劃在即將開設的洛杉磯辦公點建立全方位服務的餐廳。
但 NeueHouse的發展更為緩慢和謹慎，計劃在2020年前開設20個辦公點。而WeWork行動迅速，不斷壯大，並試圖從每個辦公點和每次交易中學習。在早期，紐曼的推介有時給人以華而不實的印象，可能使很多開發商失去了興趣。
“我們花了點時間才達成一致想法。我的第一印象是，他們擁有非常遠大的抱負，但我希望在遠大抱負背後有足夠多的實質性內容。”賈瑞德·庫什納（Jared Kushner）說。
庫什納是紐約著名房地產家族的後裔，為其兄弟喬希投資的很多初創公司擔當顧問。他聽過很多的高談闊論。但當他和麥克凱爾維坐下來交談時，後者花了30分鍾時間討論哪家咖啡店更適合庫什納在布魯克林丹波地區耗資3.75億美元修建的幾棟新大樓。
WeWork成為該項目的兩個主力租戶之一，另一個是手工藝品在線市場Etsy，它租下了一整棟辦公樓。“他們很好地把握住了這一市場趨勢。”庫什納說，“我認輸。”
WeWork傾向於在新建的開發區還有翻新或者蕭條的街區開設辦公點，因為在那些地方該公司能夠以大約10%的主力租戶折扣獲得辦公場地。
即使 WeWork拚命討價還價，它的出現也會抬高上下樓層和附近寫字樓的租金。“他們不想得罪我們。”比爾·魯丁（Bill Rudin）說。他的魯丁管理公司（Rudin Management）是WeWork海軍碼頭項目和華爾街辦公點的租戶。
兩位創始人和投資人都認為，WeWork麵臨的最大風險是過度擴張。隻有處於可控的規模，該公司才能維護好品牌形象，保持高水平的客戶服務。
社區管理員不夠好，社交太少，電梯故障或者其他混亂，這些是無法用免費的甜甜圈加以彌補的。蔻馳（Coach）的前首席執行官現在是WeWork的全職顧問，幫助兩位創始人在快速發展的過程中維護公司文化。
新任首席財務官邁克爾·格羅斯（Michael Gross）曾是摩根斯酒店集團（Morgans Hotel Group）的首席執行官，他的經驗有助於WeWork營造一個時尚和宜人的氛圍，同時保持輕資產和預算。
但就連他們也不知道WeWork在入駐美國25 個最大城市和歐洲12個最大城市後，是否會進軍較小的城市，比如辛辛那提和布魯日。
有些矽穀投資人懷疑WeWork能否在不可避免的房地產滑坡中生存下來。
雖然WeWork收取的每平方英尺租金很高，但該公司也受困於以當前創紀錄租金簽訂的長期租約。一位排除了WeWork的投資人不僅擔心該公司估值過高，還擔心在經濟衰退或者價格競爭時出現租戶外流的情況。
紐曼早就聽到過這種擔憂。但他在Green Desk的經驗證明，聯合辦公在預算緊張時反而更加走俏。
他聲稱，WeWork與房地產商簽訂的租賃協議，在像紐約這樣的城市裏具備很大的經濟可行性，除非租金降到前所未有的水平，但即使是這樣，WeWork擁有數百萬美元的資產淨值和營運現金流，可以幫助該公司度過經濟下行周期（而且是在不必提高會員租 金的情況下）。
WeWork的會員數量相當穩定，該公司28%的收入來自於較小的會員。
當較大的會員搬到自己的辦公場所或者更大更新的WeWork辦公點時，較小的會員就會升級。
“我在這裏接到了很多生意，即使租金翻倍，我仍然能夠賺到錢。”Brilliant Collaborations公司首席執行官喬納森·斯莫利（Jonathan Smalley）說。這家廣告代理商是WeWork沃登麵包工廠辦公點的會員。
紐曼和麥克凱爾維看到了以中間人身份向會員介紹各項服務的新收入來源。這些服務包括醫療、會計、法律和雲計算。通過TriNet，WeWork幫助會員每月節約200美元的健康保險費。
亞馬遜AWS雲服務提供的網絡主機在使用第一年可免除5,000美元費用。目前，WeWork沒有收取服務中介費，但這種情況可能會改變。
看起來，明年WeWork勢必會進行一輪大規模融資。吃救濟食品長大的麥克凱爾維，已經想過他的生活在公司上市後將會發生怎樣翻天覆地的變化了。
他曾詢問他認識的有錢人他們是怎麽花錢的，但到目前為止沒有哪個答案給他留下深刻印象。
如果他那龐大的賬麵財富在未來變成真金白銀，麥克凱爾維的夢想將是在海地等發展中國家開設非營利性質的WeWork辦公點，以刺激當地的經濟增長。
但說起未來的計劃，麥克凱爾維可不是紐曼的對手。紐曼說，他曾有機會與特斯拉（Tesla）電動汽車和太空探索（SpaceX）火箭的締造者埃倫·穆斯克 （Elon Musk）交談，但接觸的時間很短。
如果他們再次見麵，紐曼將向他展示自己的WeWork太空辦公室計劃。
“當他把所有人送上火星的時候，我們將在火星上打造一個前所未有的辦公社區。”紐曼說，“它將會令人歎為觀止。如果穆斯克能把我們送上去，我們就能做到。毫無疑問。”
