也談“國5條”震撼效應 中國房價究竟要暴跌還是暴漲？

 

國務院總理溫飽寶主持召開本屆政府最後一次國務院常務會議，並出台房地產調控的所謂“國五條”，政府有關部門將對出售自有住房依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅。一般認為此舉釋放的重大信號就是穩定房價。換言之，旨在阻止房價的進一步上漲。

可是，此舉真能壓抑房價的飆升嗎？聽完筆者的獨家分析後，讀者再自行判斷不遲。

首先，對二手房屋出售的增值額的百分之二十征收個人所得稅，本意是在降低投資、囤積、或投機房地產市場的客戶的利潤，以期減少購屋（買主）壓力，最終壓抑房價的上漲。我們知道，中國這十幾二十幾年來增長最快的，就是房價。一買一賣，對這個增值部分的百分之二十征收個人所得稅，是相當大的資金。因此每一個牽涉到的賣方（即售屋者）都必需麵對和考慮對策。

作為賣方，如官員、資本家、富人、個體職業者、城市居民等，首先想到的是什麽呢？當然是如何彌補損失的問題。而彌補損失的最好方法就是“轉嫁危機”，即將這筆“損失”計到房價中去。

那麽有人可能要問，有那麽簡單嗎？你說要漲就可以漲了嗎？這當然要看國內房地產市場是買方（即購屋者）市場呢，還是賣方市場了。如果是賣方的市場，那購屋者就必須吞下房價上漲的苦果。這是沒得話說的。那麽如何知道國內地產現在是賣方的市場呢？你隻要看國務院出台“國五條”的目的就知道了，它是旨在減少購屋者，降低購屋的壓力。這間接證明了是賣方的市場，明確無誤。

因此，一些暫時被勸退和止步觀望的潛在買方（指投資、囤積、或投機房地產市場的客戶們），當回過頭來一看，原來這麽簡單、這麽便利、這麽有利（個人多繳稅）就可以解決“問題”了，當然更增加了他們的購屋願望！反正賣房的時候是可以轉嫁危機的，這還將吸引更多的購屋客戶。

那麽如何知道此舉造成房價的上漲呢？很簡單。比如某城市某地區二手房在十年和五年內的增值分別是百分之三百和百分之一百五十。那麽在新的國務院條例出台後，環比這個增值如果變成了百分之三百六十和百分之一百八十，那就是證明賣主將增值稅轉移到房價中去了。

房地產價格的升降，很大程度上是由供求關係決定的。國務院不從根本上解決問題，反而是“胡庸醫亂用虎狼藥”。假如此舉真的造成房價不降反升，那將會害苦一般購房的老百姓。

 

[longwo]

有沒有效果，看股市就明白了。嘴上對別人可以胡說八道，兜裏的錢來不得半點忽悠。

[我是一元黨]

回複newMan的評論:
另外我在美國，還從來沒見過一個華人是在這裏“享清福”的。美國富翁都想方設法往外跑來避稅呢。那麽多錢就養著這樣一個毫無效率的政府，想著倒是不想養出清廉都不行，結果還不是一定程度腐敗，隻不過腐敗程度沒國內那麽強罷了。

話說中國再如何腐敗，也沒有到達臨界點，說必須要當即民主化。畢竟比中國更腐敗得多的民主國家多得是。

[我是一元黨]

回複newMan的評論:
這就錯了。房產漲價是必須的。從三點說明可能比較明白：
1、從房子的價值上看。我記得我媽媽曾經說過她當時在2000年前後為什麽大量買深圳的房子。她說，在不久的將來，深圳人的收入一定和香港會更為接近。假設香港主流白領月收入20000港幣（當年港幣比人民幣貴），而房產當年在98金融風暴裏最低穀也要800-1000一尺（11尺=1平米）；再考慮深圳樓價是1000-3000一平米的話，肯定房價會大漲。這是價格向價值體現的趨勢所然。

2、近10年的房價大漲的成因是價格向價值靠近的趨勢，但持續的原因是漲價帶來的收益造成的投資價值。房子於是就陷入了“房產漲價，期望獲利率增加，房產投資價值增加，價格向房產總價值靠近，房產漲價”的漲價循環中。這是投資品泡沫的體現。

3、在近10年來，人民收入大漲。工薪年均收入增加了1-2倍，雖然食品價格也增加了1-2倍，但消費品的價格，例如電腦、手機等等，卻沒有增加。在大宗商品漲價1-2倍的氛圍裏（以石油為例，從2003年的30美金一桶到現在的大約80美金一桶），消費品價格的上漲更主要的是因為大宗商品價格上漲，而不是人力資源成本上升或通貨膨脹因素。這很好地解釋了為什麽消費品價格沒有上漲的原因。但因為部分商品價格的上漲不足以覆蓋人民收入上漲的全部，應該導致通脹。政府嚴控食品價格，於是流動性就全部被房市吸收，導致房價上漲。畢竟中國家家都有至少一套房，房價上漲帶來的社會風險遠遠小於食品價格上漲帶來的風險。這是宏觀政策調控因素。

[金筆]

回複hheello的評論:
有這個估計體係當然更好，但這不是主要的。。。

[金筆]

回複我是一元黨的評論:
你們二位可能沒有意識到，當房地產投資回報遠高於其他的投資回報時，征收這點稅不會阻抑人們的投資意願，而簡單的把稅收部分直接融入到房價中來的更好。。。

[newMan]

房地產就是共產黨利益集團掠奪老百姓的工具。 現在三四線城市到處是鬼城。一線城市房子天價，但是汙染又極其嚴重。 看看北京，就要變成不適合人類居住的鬼城。 天價房還漲價，誰來買單？誰要花天價到北京這種鬼地方來買房子，住在那裏等生肺癌。有錢人早就移民了。美國加州紐約到處是中國來的現款買房的裸官，富商家屬。人家早就把從房地產和其他地方卷來的錢來美國享福了。共產黨就要把中國變成一個人間地獄了。習李如果有魄力，就應該在兩會後把房地產這個泡沫戳破，那麽後果還不會讓他們承擔太多（主要是上屆的責任），再打幾隻大老虎，殺一批替罪羊，那老百姓對新的一屆還有一點希望，。否則死撐幾年之後再破，美國和歐洲也緩過來了。產業也從中國移出去差不多了。 這下習李就整個替別人當替罪羊了。看看中東茉莉花革命吧，當替罪羊的下場就是滿門抄斬。政治局常委，委員再有錢也是沒有辦法移民的。

[炅龍]

回複我是一元黨的評論:
你是對的，你列出的公式清楚地展示了買方賣方各自陣營的變化，賣方得利預期低了，自然就少了。是

[hheello]

從技術層麵上說，沒有一個完善的估價係統，講什麽都是放屁。

[我是一元黨]

博主有一個問題完全沒考慮到。國五條對二手房屋出售的增值額加個人所得稅，但對新房不加稅，打壓了二手房市場而刺激一手房市場。很多對二手房的需求會轉向新房。於是，在需求不大量減少的假設下，此舉短期會稍微抬高新房和二手房的價格，不超過5%。但這個假設是錯誤的。

雖然二手房價格抬高了一點，收益期望卻減少了許多。根據公式：投資品的價值=預期收益/預期利率，因為投資者的獲利降低20%，房產對於投資者的價值下降了20%。預計投資需求會大量減少。於是，根據需求大量減少的預計，新十條在短期會對房產價格有不超過20%的打擊。

接下來，由於投資需求大量減少，房產價格下降不超過20%。這使得房產價格開始下跌。一旦房產開始下跌，預期收益將降到負值。根據投資品的價值=預期收益/預期利率，房產將在投資者的眼裏成為“負資產”。投資者就會對二手房進行拋售止損。於是，隻考慮新十條的因素的話，房地產價格長期考慮會有不小幅度的下降。

[iapdog]

收地產稅才是真解決問題的辦法

[野貓]

對二手房屋出售的增值額的百分之二十征收個人所得稅，

對腐敗政府，又是一本萬利的買賣