啊，哥倫布！- 第一回

第一回： 風雪夜初訪哥倫布， 謝蒼天恩賜好機緣

 

 

      南加州聖塔克拉利塔連綿起伏山上， 鄙人坐在電腦旁，搜尋並記錄著每一個俺能有興趣的
公寓物業。 作為小投資人， 購買有租金收入的商業出租公寓樓宇必須要考慮如下數據：

1. 物業所在地的人口總數與人群構成 （ Population & Demography )

2. 當地的人均收入與房價水平 ( Household Income & Average Housing Price )

3. 當地的工商業發展水平與失業率 ( Main Employment & Unemployment Rate )

4. 大樓的位置與交通流量 ( Location & Daily Traffic Volume)

5. 當地同樣戶型的房子租金水平（最好是同一郵編號碼區域）（ Rent Level)

6. 大樓的年租金與費用 （ Annual Rental Income & Expenses )

7. 大樓出售的資本回報率 ( Cap Rate )

8. 兩年報稅表上的盈虧分析與資金平衡表 ( Profit & Loss )

這幾大項中一到七都可以比較輕易的得到， 而最後一項需要經紀人的協助。看官如要投資
需鄙人的谘詢服務， 下了場子可直接聯係俺。醜話說在前頭，俺憑經驗說話，最終的決定您自
個兒拿。賠了別罵俺， 賺了UPS一瓶衡水老白幹兒即可， 假貨不要！以上幾大數據材料缺一不可。
數據的真實性要靠您多方采證，比對核實。至於財務報表，隻可作參考， 看看就好。 銀行裏的
商貸老爺小姐們個個光鮮亮麗，春風滿麵。 坐在冬暖夏涼的辦公室裏審批一個個貸款申請，稅表
是他們做出貸與不貸的唯一文件。 但是物業的經營可是老大您自己的活兒。 同樣的大樓在別人的
手裏是個爛攤子， 但是隻要位置好，經過您的辛勤努力與投資改善，一定能起死回生，賺它個鍋滿盆溢。

    好了， 抽象枯燥的商業投資說教到此結束。 書歸正傳。

     從小跟姥姥生活，記得姥姥最愛說的一句話就是人的命天注定，瞎折騰不頂用。鄙人在這世上
虛度五十載，從地球的那麵跑到這麵，閱人無數，經事萬千，越發感覺到這冥冥之中有一雙無形的
大手在擺布著地球上的每一個男男女女。你可以努力，更可以奮鬥，但你能改變的隻是從預先劃定
的這一點到哪一點的軌跡曲線形狀而已， 但你絕對移動不了被那雙看不見的大手預先劃定的生命點。
君若不信，清風月夜，穩坐靜思，看看您那個人生轉折點不是充滿了偶然的必然。在伊利諾斯經營
酒店哪些風雨飄搖的日子裏， 俺也想過日後的安排。伊州大小城市都搜了個遍。 市場上就沒有一個
合適的。又搜遍了臨近印第安納州，看上了一家。幾次索要經營文件，賣方經紀人都推辭不給。
俺又不想黑著臉買啥算啥。於是乎隻能放棄印州。跑到自己熟悉的密蘇裏，聖路易斯和堪薩斯城的
荒涼感讓俺始終下不了決心把僅有的一點錢撂下。最後隻能把眼光抬高北望，搜尋的目標設定在
俄亥俄州的哥倫布。

     各位熟悉美國的看官到此肯定不服氣，俄亥俄州另外兩大城市克利夫蘭和辛辛納迪在中國人
眼裏都很有名，且名聲高過哥倫布，何以單挑哥倫布呢？ 諸位，自打美國製造業因海外成本的優勢
大舉外遷之後，很多原來的重工業基地，包括克利夫蘭和辛辛納迪，百業不興，失業率高居不下，
城市人口逐年遞減。銀行法拍屋滿大街掛牌。在這樣的地方投資除非您有相當好的運氣和眼光，
否則前景必定堪憂。縱觀哥倫布，拜貴為俄州首府之優勢，又有全美最大的州立學府OSU（俄亥俄州立大學）
坐鎮，近年來各行各業紅紅火火，引得四麵八方賓客臨門。外來打工者更是趨之若鶩。因此，
經營商業出租屋的成功先決條件以得到滿足。如能經營有方，成功則會如水到渠成。初步的
調研完成後，就該是實地考察了。 於是， 俺在網上訂了機票，於二零一零年十二月十五日
從洛杉磯途徑亞特蘭大飛往哥倫布，北上大戲正式拉開大幕。

     經過八個多小時的飛行，飛機到達了哥倫布國際機場。 由於中間轉機，俺出了機場後已是夜幕深深。
當天哥倫布下了大雪，機場外銀裝素裹。當晚租車並下榻在皇冠廣場酒店，一夜休息無話。
第二天早晨用完早餐，當地約好的商業房地產經紀人， 猶太小子天能幫 （Tenanbaum）驅車來到酒店，
接俺去看樓。從酒店出來，上高速下高速，又穿過當地還算寬敞的大道，來到了在哥倫布非常有名的
克利夫蘭大道。由於到處都是白雪，所以街上行走的黑人顯得格外抓眼。車子連走幾個街區俺坐在車裏
麵向外張望竟然一個白哥們也沒看見，心裏不禁一咯噔，莫非來到了黑人區？ 俺在網上調查這個地區時，
網站上明明寫的是67%白人， 23%黑人。這會兒咋感覺到好像來到了非洲。 要不是車外白雪皚皚，
天能幫就是說到了坦桑尼亞喀麥隆俺都信！接下來汽車停穩，下車看樓。三棟公寓樓的業主是一個人，
光看哪名字俺心裏就明白這次有一場硬仗打， Beshar Goldsmith, 標準的猶太佬名字。第一棟樓座地一英畝，
在克利夫蘭大道上，方方正正，離購物中心，各大餐館都是走路五分鍾遠。位置相當不錯。
白人經理十幾分鍾後開車到達。開大門一進樓迎麵撲鼻衝來了一股子濃重的人類排泄物味道，
讓俺不禁皺起眉頭。再看一樓走廊，酒瓶子滿地都是，還有破衣爛紙，再仔細看，真他媽誇張，
濕乎乎的避孕套子扔著有五六個。走在前麵的白人經理Kevin滿臉尷尬，直個勁兒道歉，嘟嘟囔囔埋怨
住在樓裏的家夥光拿錢不幹活，沒有天天打掃。俺心裏想，您老哥別裝了，就這情況，恐怕是一個
星期沒人清理了吧。沒來哥倫布之前，我已經知道這棟樓是外地業主，absentee ownership, 東家不在城裏，
樓沒燒了就不錯。謝天謝地。由於事先已得知我的到來，每家每戶都已經被提前24小時通知到，
所以用了不到一個小時，俺和天能幫就把33個一房一衛公寓查看個底兒掉。房間都已經裝修，
基本情況還行，但是房客的人頭看上去十分有問題。約有一半兒的房客房間裏沒有像樣的家具，
個別公寓隻有幾個紙箱子，很令人懷疑是否真有人住。手裏掂著天能幫給俺的100%租房率，
心裏十分的沒底。

Melrose Manor 樓裏充滿了毒販，癮君子，妓女

      看完了第一棟樓，又來到了位於兩三個街區外的鄧巴街。 兩棟紅磚樓其貌不揚，樓內還算整齊。
但是房客一個個長的都像外星人， 男的大都刺青，女的看上去奇奇怪怪。很多女人看上去年齡並不大，
可是牙掉了不少。走在這大樓裏就好像行走在僵屍世界裏，讓俺看了心裏直發麻。哥倫布的人咋都這樣？

Dunbar公寓群。 房客麵像怪異，都像外星人

     一轉眼三個鍾點過去了，三棟樓一百多個公寓全都看了個遍。俺這心裏隨著俺走出最後一棟樓的大門
是越來越沒底。商業出租樓宇的市場要價跟租金的收入有直接關係，其數學公式是

 

市場認可公允價 = 年租金純收入總金額 ÷ 10%

 

除非您現金買樓，商業銀行在考慮您貸款買樓時基本上也是按照這一公式評定貸款的可行性。

一棟30個一房一衛的公寓出租樓，每個公寓月租金為$400。 理想狀態下按百分百的出租率算

年毛租金收入為$144,000. 扣除房地產稅，電費，水費，管理費，工人工資，垃圾費，保險費，
以及意外花費，年租金純收入約十萬美刀，市場認可的要價也就是一百萬。銀行最多貸你七十萬。
再好的公寓恐怕也沒有常年百分百租出去的。一般都要考慮5-25%的空租率。根據City-Data 的統計數據，
哥倫布屬於高租房率城市，因此，空租率可設定為15%。對於用一張打印出來的報表聲稱自己為
100%出租率的物業來說，你要小心了。

入夜了， 俺躺在皇冠廣場酒店鴨鵝絨的床上，手裏拿著三份報表，思考著如下三個問題：

1. 如何驗證這些報表的真偽？

2. 如何核實房客的真實性？

3. 如何得到真實出租率？

就在俺正苦思冥想的時候，手機響了。打來電話的不是別人，正是三棟大樓的業主Beshar Goldsmith.
經過一番熱情洋溢的對中國人的恭維之後， Beshar很神秘的告訴俺他的合作夥伴目前手裏其它生意
資金狀況很緊，急需將大樓出手，因此，價格好商量。隻要俺想買，他可以無償的將生意的秘密告訴俺，
保證俺賺大錢。至於價格方麵第一棟樓要價五十萬，可降到三十五萬； 第二棟和第三棟打包賣七十萬。
若是三棟樓一起買，一百萬就幹！要說三棟紅磚樓，一百多個公寓，要價一百萬並不出格，甚至是好價錢。
這要是擱在洛杉磯，那簡直就是天上掉餡兒餅的事兒。當然，哥倫布無法跟洛杉磯去比。俄亥俄更不可能
跟加利福尼亞去比。加州出來的投資人到中西部投資大部分都會铩羽而歸。原因就是加州的人文經濟情況
跟美國內地相差甚遠。頂著個加州的腦袋到中西部投資不是被騙就是被涮。成功的案例並不太多見。
精明的猶太小子眼下使用了誘敵深入的戰術，怎奈俺老丈母娘很早就教導俺這毛糙女婿上趕著不是買賣。
繞過經紀人直接跟買主打電話聯係，Beshar聰明反被聰明誤。使得俺本來疑神疑鬼的心變得更加狐疑，
簡直肯定這數據當中必定有詐，更何況所有的數據均沒有聯邦稅表支持，可信度很低。

     撂下電話，俺重新穿戴整齊，下樓驅車又回到了克利夫蘭大道。 不為別的，俺要親自數數點
亮的燈泡兒，看看到底有多少公寓有人住。車還沒到第一棟公寓大樓，遠遠的便看到警燈群閃。
來到跟前一看，俺的親娘，有七八輛警車將大樓團團包圍，大門口站著至少四五個全副武裝的警員
。馬路兩邊站著很多看熱鬧的人。 把車停在旁邊理發館的停車場上，俺走到看熱鬧的人群問一黑哥們兒
出了啥事兒。 黑哥們兒興高采烈的告訴俺Squad Team 在抓捕一名大毒販。這家夥據線民報告就藏身在
這棟大樓裏。聽了這話俺的心比那雪地都涼。這是啥鬼地方。孔子老人家兩千年前就說過危邦不入，亂邦不居。
到這地方投資能不能賺到錢不知道，搞不好小命都有危險。

   揣著極為沮喪的一顆心，俺回到了酒店。一路上琢磨著放棄哥倫布奔赴辛辛納迪算了。第二天一大早
俺撥通了天能幫的手機，告訴他昨天晚上俺微服私訪的所見所聞。電話那一頭天能幫半天沒言語。最後
讓俺在酒店稍安勿躁，他馬上趕過來。 看看還有沒有其它物業俺感興趣。

     下得樓來，俺來到酒店大堂裏的咖啡廳，要了份兒咖啡邊喝邊等。還沒喝兩口，一個中年禿頂一身西裝
的白人男子微笑著向俺走過來請安。互相打招呼後他就很熱情的坐在俺身邊詢問問東問西。 得知咱是中國人
後，仁兄馬上來了句“你好嗎？” 盡管聽上去說的是泥蛤蟆。再細一聊，敢情這老兄的夫人在俄亥俄州大當教授
，每年都有機會去中國教書。沾老婆大人的光，他老兄也去了北京上海好幾趟，順便跟攤兒販子學了
兩三句中文，有一句還是罵人的三字經。他很想秀給我聽，俺怕旁邊有自己的同胞誤會，就笑言拒絕。
談吐間，他知道俺是來買樓的，而且還要買公寓樓，並且在等天能幫。老兄馬上遞上名片，告訴俺如看不上
天能幫的listings, 馬上打電話給他，他手裏可是有好貨，保證俺滿意。這真是踏破鐵鞋無覓處，得來全不費功夫。

                      天能幫


                     布兄

正要握手告別， 天能幫風一樣感到了酒店。 他看到了這位禿頂老兄，又是擁抱又是誇張的握手。
俺的天，他們原來都認識。 這哥倫布也忒他媽小了。三個男人重新落座，天能幫告訴俺這位仁兄，
Brian Max，可是哥倫布商業房地產界大名鼎鼎的人物， 也是哥倫布最大商業房地產經紀公司的副總。
跟他比，天能幫隻能算是混飯吃的。看來天能幫的美言讓禿頭布兄很享受。於是，布兄便從黑色真皮
文件箱裏拿出了一份文件。正是這份文件使我的人生做出了重大的改變。 也正是這個文件讓俺在哥倫布
醞釀並開創了一個嶄新的事業。人生在世，會遇到很多偶然的機遇。 然而把握機遇，開創新局麵真需要
有多年知識和經驗的沉澱。 俺拿過資料迅速的掃描了一遍。 這是一份同樣位於克利夫蘭大道上
共四棟樓組成的公寓群。銀行已經回收。法院的文件業已完成。馬上上市拍賣。但是身為法院委任托管人
的布兄可以在拍賣前替銀行接盤。 如果銀行考慮合適就可避開拍賣馬上成交，但條件是完全現金交易。
交易必須在45日內完成。四棟大紅磚樓，共計72套一房一衛公寓， 占地1.32英畝，要價69萬美刀。
價錢還可商量。俺眼睛此時發亮，直感告訴俺這可是個好機會。 喝罷咖啡，三個人駕車來到公寓樓察看。
四棟方方正正的大樓鱗次櫛比地坐落在繁忙的克利夫蘭大道上。 大樓的前門歪歪扭扭， 後門大都開著。
樓後麵停車場停著兩三輛破車。一副破落像。大樓裏麵也是怪味撲鼻，但總體狀況還算過得去。由於是
銀行回收樓，所以大部分房客都已經搬走。布兄告訴俺這種樓這種情況最好， 可以避免驅趕房客而花費
一筆可觀的律師費。看了看2007 和2008兩年的稅表，年租金收入都在十五萬以上。 如此，銀行的要價
還挺低。 俺猜想大概是想盡快脫手吧。經營房地產也有幾年了，俺除了相信財務數據分析外，還十分相信房緣。
一個房子，一棟樓，一塊地，要是和你有緣分， 你身處其中會心情快樂， 看哪兒哪兒順眼。要是沒房緣，
看哪兒哪兒別扭。 遊走在這四棟樓裏，雖然樓的狀況並不盡人意， 但俺心裏明白很多地方稍微裝修就可以
，前期的硬性投資不會太大。應該是很劃算的一筆投資。

克利夫蘭大道上的夢幻公寓群

 

心裏打定了主意， 俺就讓布兄準備代表俺向銀行報盤。本著見一麵分一半的原則，布兄就邀請天能幫
出麵代理買家，傭金一人一半。對於此舉俺對這位布兄更加敬重有加。這個圈子裏的人都知道，
銀行法拍屋的傭金一般都是10%。 布兄完全可以繞開天能幫成交這筆買賣而獨吞這幾萬美刀的傭金
。 但是，他並沒有這麽做。而是格守了同業的規矩與道德，從容的讓出了一半的傭金。這種職業操守
令人欽佩。三年來俺拚了老命努力經營這群公寓，我想在哥倫布大概不會再找到如此成功的公寓了。
三年來風風雨雨，讓俺更堅強，更樂觀，也更了解美國內地的形形色色的人們真實的生活，結交了
很多朋友，當然無可避免的成了一些人心中的恨與疼。如今再回過頭來思想當年的買樓決定，真是
心裏充滿了感恩與感激。感念蒼天的憐愛，把如此絕佳的機遇贈給了我；感激哪些愛過我很過我甚至
打過我的所有房客們。 因為有你們，俺才有了今天的生意成績。 也因為有了您們，才有俺今天的故事。
這真是

 

初探哥城風雪夜，

風雨飄搖逐未來。

偶識布兄真貴人，

天增良機展雄才。

 

要知後事如何，且容鄙人下一篇道來。

 

 

 

 

[加州阡陌]

寫的太好了，期待。

[好漢]

很出色的文筆和敘述故事的能力。