從PM手裏接管投資房後，我們一直是自己管理。
首先是找房客。我們一般是在門口插牌子，同時也在Craigslist上打廣告。或者先在Craigslist招租，如果有足夠多的興趣，也可以避免插牌子。因為有不少看牌子打電話來的隻是問價錢及房子的基本情況，而這些信息都包括在Craigslist的廣告裏了。我們盡量把看房子的集中在一天，相隔15分鍾，對感覺比較好的申請人，盡量讓他們當場填申請表，交申請費。如果有多份申請，我們會先查最好的申請者的信用記錄，如果可以，就把其他申請者的費用退還。我們是用投資理財論壇裏推薦的ctcredit.net查信用的。
選房客時我們主要看下麵幾項。
第一，收入。收入要至少是房租的三倍，如果有孩子，要求還要高些。如果是工作收入，要最近兩月的工資單。自雇人士要提供一至兩年的稅表。
第二，信用。信用不光看分數高低，如果最近有foreclosure, 會對分數有較大影響，但是如果沒有其它問題，還是可以租的。另外我們比較注意的是申請人近一兩年的信用，欠款及付款情況。
第三，租房曆史。從現房東了解申請人的付房租曆史，是否經常晚付。信用曆史會包括驅逐史。一定要避免有驅逐史和經常晚付的申請人。
房子上市後，如果兩三個星期還沒有合適的申請人，很容易陷入焦慮的狀態，結果租給不合格的房客，這樣以後要多花很多精力催租金或者驅逐房客。房子如果上市一段時間還租不出去，降價大概是最有效的途徑。我們目前還沒有驅逐房客的經曆，但是當時調查時有前房東說經常遲交房租的，租了我們的房子後也是經常遲交，有時催兩三次等到月底才能把當月的交齊，真是煩不勝煩，隻等租約到期好讓他們搬走了。
至於平常的修理，我們有常用的工人做handyman，暖氣空調，水管，等等。通常小的修理隻要打電話跟相關修理的，再把房客電話給他，由他們去約定時間，修理完按帳單付錢就行了。因為是常用的，知道他們的收費標準，省去了叫人估價的環節。由於房子的現金流不錯，又沒有PM的費用，所以我們基本避免自己動手修理。如果是著急的修理，常用的修理工又不能及時去的話，當地有一些大的修理公司，他們總能很快派人去修，費用貴一些，但是質量還有保障。
另外一個重要方麵是及時保持記錄(record keeping)，租金收入，修理費用，房產稅，保險費，裏程數，房子空置時的水電煤氣費，等等。這樣報稅時會省很多時間和精力，也不容易漏掉可以減稅的開支。
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