深度解析房價上漲的原因

 

加拿大的房價從1996年開始以45度的斜線上升，雖然在2008年由於經濟危機出現短暫的調整，但隨後又繼續上升。今年房價上漲已經到了第十八個年頭，是繼續還是停止，或倒退，各路專家都紛紛出來亮出自己的觀點，依據也都十足。

唱衰加拿大房地產的代表是全球最大的債券基金—太平洋投資管理公司（PIMCO)，他們認為，加拿大房價被高估，今年開始會出現調整，並且未來2-5年降幅為30%。

管理全球數以萬億美元投資基金的PIMCO，負責加拿大項目的總裁達富連（Ed Devlin）向英國金融時報（Financial Times）表示，他經常向客戶提供有關加國房市的意見，一直認為房價給過度高估，他相信今年就會作出調整。

不過達富連在訪問中強調，這並不是“崩潰”（crash），而是“修正”（correction）。他在今年1月給客戶的通報中曾指出，加國房市不會如美國房市那樣，“以毫無秩序的形式”拋售而導致泡沫爆破，因為加拿大經濟條件仍然相對穩定。

但不管怎樣，加國房價“過度膨脹”是不爭事實，最終會循環回到持續穩定的合理水平。

另外，達富連並不認為房貸利率會上升，但由於新規定的出台，預計銀行的成本會增加，在“羊毛出在羊身上”下，銀行會把上升的成本轉嫁給客戶。

其中一個新規定，就是加拿大房貸暨房屋公司（CMHC）上周宣布調高房貸保險率，平均加幅 15%，新規定下貸款人的還款額會隨之增加。 加拿大 51網

除了PIMCO看淡加國未來房市外，路透社一項調查指出，16位房市分析家中，有13位對加國房市下跌表示“十分關注”、“關注”或“有些關注”。

唱高加拿大房地產的代表卻認為加國房價並沒有被高估， 而且依然有上升的空間，今後2年漲幅為20-25%。

出自多倫多房地產研究公司負責人鄧寧（Will Dunning）之手的報告說，加拿大人在房地產投資之事上最為審慎，因此加國房地產市場既能夠承受房價上漲，也能承受房貸利率上漲1%造成的衝擊。 51.CA

也別聽信外人聲稱的加拿大房價被高估了多少、多少，鄧寧說加拿大房價與其實際價值相當，或許還被低估了一點。

在鄧寧公布其研究報告的同一天，加拿大國家銀行公布的2月份綜合房價指數（Teranet-National Bank National Composite House Price Index）顯示，又上漲0.3%，而且這是連續第二個月成長。

過去三年來，加拿大央行和聯邦政府始終很擔心房地產市場過熱，擔心國民為購屋舉債過多，因而一再警告消費者，一旦利率上漲，一些背負太多房貸的人不但自己將陷入困境，又拖累提供房貸的金融機構，進而危及全加拿大的經濟。

經濟合作發展組織（OECD）更言之鑿鑿，說加拿大是全球房價被高估最嚴重的數個國家之一。

鄧寧指出，那是因為OECD使用了不當數據，例如依據加拿大統計局的加拿大租金數據，而非更能反映房租與房價關係的加拿大房貸暨房屋公司 （CMHC）的房 租數據，CMHC的房租支出上漲幅度是加拿大統計局的將近兩倍，亦即自2009年以來，房租實際上已上升2.4%，而根據加拿大統計局的數據，才上漲 1.3%。

擅長房地產經濟分析的鄧寧據此說：“結果就是房價仍有上漲空間（今後兩年內房價漲幅可高達20~25%），利率也可能上漲1%。”

那麽，到底房價會漲還是會跌？你相信誰？其實，要想作出準確的判斷，最重要的是弄清楚房價上漲的真正原因的是什麽。房價為什麽會上漲？

首先，要知道房子是一種特殊的商品，商品的價格是由市場的供求關係決定的。當供不應求時，房價就會上漲。當供求平衡時，房價會平穩。當供過於求時，房價就會下跌。那麽需求是由什麽來決定的？主要是兩個方麵，一是購買人口的變化，二是購買力的變化。

先說購買人口的變化。加拿大是一個移民的國家，無論誰執政，無論移民政策怎麽變，但是移民的基本國策是不會變的，人口老齡化，勞動力短缺，隻有移民 一個途徑可以解決。移民來加拿大要有房住，暫時買不了的可能會租房，有能力了就會買，持續不斷的移民，就是持續不斷的購買人口來源。

再說購買力的變化。經濟穩定發展，收入有保障，低利率，這些都是前提。因為經濟穩定了，企業效益好了，個人的收入酒會增加，房子負擔能力就增加了，再加上低利率，房屋需求就增加了。

對房屋需求的持續增加，房價還有下跌的可能嗎？

有一種觀點是，加拿大的房價是被炒高的，有嚴重的泡沫。這是危言聳聽，房地產的投資，甚至投機者確實有，但是隻占購房人群的一小部分，決定不了房地 產的價格，在加拿大購房者大多是用來自住的，所以，他們買房子的目的並不是要把房價抬高再賣出去，如果真的賣出去，就再也買不回來那個價格了。

所以，當你真正的了解了房價上漲的原因，我相信你就會判斷房價會如何了。