383改革方案和房地產未來

 

國務院發展研究中心最近向社會公開的“383改革方案”很可能是三中全會的改革路線圖，該方案涉及土地製度改革和進一步推進房產稅，未來房地產業的命運取決於此。該方案建議在規劃和用途管製下，農村集體土地將可直接進入土地市場進行流轉交易，農民可按市場價格獲得土地出讓補償，更多的分享城市化的土地紅利，這樣一來城鎮化的住房需求料會增加；另者，農村集體用地直接入市勢必會加大土地供應，減少政府對土地財政的依賴，土地價格上漲的壓力也會緩和。

農村集體土地入市的情況下，“小產權房”可以按不同情況繳交土地出讓收入，這樣便可房屋權屬清晰化、合法化，這對許多經濟拮據隻能購買“小產權房”的人來說是個福音。目前全國小產權房建築麵積總量可能已經超過70億方米；如此一來，小產權房的合法化將給樓市帶來巨大的壓力。

另者，方案還建議健全不動產登記製度，擴大房產稅試點範圍，並在試點之後迅速在全國推開；如此一來房產持有成本將大大增加，對炒房需求將產生一定程度的抑製作用，令樓價攀升壓力得到緩解。

隻是我們也不能興奮的太早，因為“383改革方案”隻是智囊團向中央提供的改革建議，采不采納尚在兩可之間。“383改革方案”對房地產業的影響層麵在於：讓農民的生活資料（宅基地）、生產資料（自留地、村集體用地）資產化、貨幣化，增加農民的收入，提升農村居民的消費提升；這樣一來就讓過去30年被城市化土地紅利遺忘的農民成為了土地紅利分享的主體。

然而在近期內這種土地流轉也是有限度的，例如溫州的土地流轉模式中，土地隻能在縣域範圍內農民間流轉，不能直接轉化為商品房開發用地。看來中央汲取了台灣農地流轉改革的經驗教訓，因為一旦開發商議價能力超強，迫使農民接受低廉的土地價格，農民的合法利益就很難得到保障；而且，國有土地儲備製度的改革依然在醞釀之中，國有土地征收、儲備和用地審批製度的係統性改革牽涉到政府對房地產市場的中長期規劃和製度建設，依然有待評估和準備，不能一蹴而就。

由此看來，最近地產媒體對“383改革方案”的期望過大，因為這些改革短期內對房地產業不會有什麽實質性的影響，然而以土地改革和房產稅為代表的長期調控政策有利於整個地產行業實現健康的可持續性增長。

一切的一切還有待三中全會給大家揭開謎底。

作者：公民經濟學家吳迪