房地產投資新理念

房地產投資新理念

加拿大的房地產投資一直是最大的熱點之一。如何買到增值最快風險小的房產呢？這是絕大多數的投資者作出決定之前所考慮的首要問題

房地產，顧名思義是房產加上地產。 房子作為建築物隨使用年限的增長，壽命在不斷的降低，它的價值隨時在 折舊；而土地的價值是隨城市發展不斷變化。房地產的增值實際上是土地的增值速度大於房子折舊的速度而產生的增值。在加拿大，房子折舊的速度大致相同，決定 房產增值速度的主要是土地的增值速度。要想買到增值最快的房產，就要買到增值最快的土地。

因此不難看出選擇房子什麽最重要？地點最重要。 Location ， Location ， Location 。一旦確定了地點，房產的增值速度也就大致確定了。交通發達與否，購物方便與否，學校成績好壞，附近地區是否安全，都是決定 房屋位置是否能夠快速增殖的重要因素。如果以上各個方麵是肯定的加分因素，社區建設良好，安靜有序，房屋需求旺盛，那麽就表示小區內房產增值較快。

那麽，如果在同一個地點選擇，哪一種房型增值快呢？一般而言，獨立屋占地較大， 土地增值也就較快；半獨立屋占地小於獨立屋，所以增值要略低於獨立屋；無管理費鎮屋的占地要小於半獨立屋，其增值速度也低於半獨立屋；共管式鎮屋 （ Condo Town House ）占地更小，增值速度愈低；而公寓（ Condo Apartment ）是共享土地，增值速度最小。

然而，有一定房地產投資經驗的朋友知道，增值快的獨立屋的租金與售價比往往遠小於增值慢的鎮屋。如果把獨立屋用於投資出租的話，投資者發現要想租金收入與開支持平，則必須提高大比例的首付， 否則這個房產是負現金流。對長期投資者來說是很危險的。

有沒有解決這個矛盾的辦法？ 有的，筆者提出了一個全新的想法：找一個擁有朝南麵積很大的屋頂的房子，然後安裝一套屋頂太陽能係統， 現金流的狀況得到極大的改善。請看如下計算：

房價 500 ， 000$

租金 1800/M ( 如果自住，則相當於自己租給自己 )

地稅和保險 4500+500=5000

Capital rate: (1800×12-5000)/500000×100%=3.32%

Mortgage term: 20% 首付， 30 年 interest rate 3.55% 5 years fixed 月付 1800$

每個月的現金流 ： (1800×12-1800×12-5000)/12= -417$

如果安裝一套 10kw 屋頂太陽能係統 , 看情況發生了哪些改變。

10kw 太陽能係統成本 75000$

太陽能係統的收入： 1000$/M

Loan term: 20% 首付， 10 年 interest rate 4.0% 5 years fixed 月付 600$

Capital rate: ( 收入 - 支出 )/ 成本 x100%

=(1800×12+1000×12-5000)/575000×100%=4.97%

每個月的現金流 : 1800+1000-5000/12-1800-600=-17

安裝太陽能係統之後，不但 Capital rate 得到提高，而且現金流也得到改善。

當然，如果用現金支付太陽能係統，你將得到每月近 600$ 的正現金流。

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