華盛頓周圍房地產可能受聯邦政府裁人的估計

華盛頓周圍房地產可能受聯邦政府裁人的估計

星期天早上趁腦子清楚寫點正經的文章。

我們首先看曆史。九十年代，克林頓裁減了大概30幾萬聯邦雇員。這個是在若幹年之間完成的，見下圖。

我們看到，從93年初到98年初，這5年期間，裁減了大概30萬人。這30萬人當然不是都分布在DC周圍，我們隻是用它做相對的比較。

那麽我們再看DC這段時間的房價指數:這5年裏大概增加3％，顯然是很平緩的一段曲線，沒什麽增值。

而再看相同時期，美國全國的房價指數，增加了21％，也就是說，DC地區，相對全國平均水平，損失了18％的價值。這個對比，是把其他經濟因素排除出去的，所以比較反映當地就業對房價的影響。

同樣的辦法，我們看最近5年，從2020年初到現在，聯邦雇員增加了15萬人。那麽再看房價指數，全國的同期增加了31％，而DC增加了37％，比全國的增長多了6％。

所以，大概的估計，每裁5萬人，大概對DC的房價會有2-3％的負影響。

當然，影響房價的不僅僅是當地就業人口，還跟就業人口變化坡度有關係。5年裏裁5萬人，房價會慢慢降我上麵所說的2-3％，但是幾個月裏一下裁5萬人，可能在短期裏會有一個遠大於2-3％的變動，因為突然的大量人口流動和房子上市，造成短期的供過於求。

另一方麵，從裁人到房子上市之間有一個時間差。大部分人還是會在當地找工作，而且即使沒工作了到交不起貸款不得不賣房子之間也有一定時間。這段時間一個實際的估計是多少呢？

說了這麽多，我們現在有一個大體的尺度，從新政府的裁人進展可以推算對房市的影響。比如我具體的估計，是如果在半年內裁了15萬人，那麽我的推測是到年底左右房價會有一個大概10％的跌幅。